【計算例付き】相続した不動産を売却した時にかかる税金と諸費用一覧

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相続した不動産を売却して現金に変えたいというニーズは高いです。

不動産では相続人同士の兄弟間で均等に分けられないため、均等に分けることができる現金にしたいということが大きな理由です。

これから相続した不動産を売却する人の中には「相続された不動産を売却する時によりにかかる税金を知りたい」と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では相続した不動産を売却する場合にかかる税金についてまとめました。

相続された不動産を売却する場合にかかる税金の種類や税金以外にかかる諸経費、相続された不動産売却をスムーズにするために必要なこと・準備するもの・注意点などをご紹介いたします。

なお、相続も含めた税金のすべてを解説した記事、および相続した土地を売却した時の税金については、下記記事がより特化した内容になっています。

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株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.相続した不動産を売却する場合にかかる税金の種類

不動産と税金の全て

不動産は、買った時、持っている時、売った時、相続した時、全ての場面で税金がかかると言われています。

個人が場面ごとの不動産に発生する税金を整理すると以下のようになります。

場面税金の種類(個人の場合)
購入時不動産取得税
保有時固定資産税・都市計画税
売却時所得税(住民税含む)
相続時相続税
取引時登録免許税・印紙税

上表を見ると、売却時の所得税・住民税だけが少し毛色が異なる税金と感じないでしょうか。不動産取得税や固定資産税などは不動産固有の税金です。

また相続税も相続特有の税金です。それなのに、売却時の税金だけ所得税・住民税(以下、所得税等と略)という普段サラリーマンであれば毎年払っている税金であり、特別な税金ではありません。

「不動産売却税」という特別な税金は存在せず、売却によって発生するものはあくまでも、毎年支払っている所得税等の一部になるのです。

所得税の計算と特例

相続した不動産を売却する場合であっても、通常の不動産と同様、発生する税金は所得税等になります。

支払うものは所得税等のため、まずは所得を確定する必要があります。

所得は最終的に確定申告により確定することになりますが、給与等を合算した全所得の確定を行う前に売却による課税譲渡所得の計算が必要になります。

 課税譲渡所得は以下の式で計算されます。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

ここで取得費とは、売却した土地や建物の購入価額(建物は減価償却後)や購入の際の仲介手数料、不動産取得税等の合算となります。

しかしながら、相続の場合、取得時期が古く契約書等が紛失しており、取得費が分からないケースが多いです。

そのような場合は、概算取得費というものを用います。概算取得費は譲渡価額の5%として計算されます。

相続でも居住用財産であれば特別控除3,000万円が認められる

また相続の場合であっても、被相続人の居住用財産(マイホーム)を売却する場合には、上記の課税譲渡所得からさらに3,000万円を特別控除できる特例があります。

その場合の課税譲渡所得の計算は以下のようになります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円(特別控除)

ここで相続した居住用財産を売却して、3,000万円の特別控除を得るためには、以下の要件を満たす必要があります。

  1. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋(マンションを除く)であること
  2. 譲渡の時において地震に対する安全性に係る規定に適合していること(ただし、耐震リフォームを行わず建物を取り壊して更地で売却する場合も適用可能)
  3. 相続開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた者がいないこと
  4. 相続時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること
  5. 譲渡金額の合計が1億円以下であること
  6. 相続の時から譲渡の時まで、事業用、貸付用、居住用になっていないこと
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所得税は所有期間により異なる

また不動産を売却する際の所得税の税率は、所有期間によって異なります。

相続財産の取得の時期は、死亡した人の取得の時期がそのまま引き継がれます。

そのため相続財産の場合、通常、所有期間は10年を超えているケースが多いです。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の税率は以下のようになります。

課税譲渡所得税率
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分所得税:10%
住民税:4%
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち、6,000万円超の部分所得税:15%
住民税:5%

その他、復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途かかります。

相続の場合の具体的な税金計算例

それでは相続した居住用財産を取り壊して売却する場合の具体的な税金の計算例を見ていきます。与件としては以下の通りです。

  1. 相続時期:平成28年4月
  2. 譲渡時:平成28年7月
  3. 譲渡価額:5,000万円
  4. 取得費:不明
  5. 取壊し費用:200万円(被相続人のマイホーム、木造2階建て)
  6. 仲介手数料:150万円
  7. 取得時期:昭和40年1月(つまり所有期間10年超)

まず初めに、取得費を計算します。このケースでは取得費が不明のため、概算取得費を用います。

取得費 = 5,000万円 × 5% = 250万円

次に譲渡費用を計算します。取壊し費用と仲介手数料は譲渡費用に含めることが可能です。

譲渡費用 = 200万円(取壊し費用) + 150万円(仲介手数料) = 350万円

よって課税譲渡所得は以下のようになります。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円(特別控除)

       = 5,000万円 - 250万円 - 350万円 - 3,000万円

       = 1,400万円(課税譲渡所得は6,000万円以下)

 よって、各種税金は以下の様に計算されます。

所得税 = 1,400万円 × 10% = 140万円

復興特別所得税 = 140万円 × 2.1% = 2.94万円(29,400)円

住民税 = 1,400万円 × 4% = 56万円

合計 = 所得税 + 復興特別所得税 + 住民税 = 1.989.400円

以上、相続した不動産を売却する場合にかかる税金の種類について見てきました。

それでは次に気になる税金以外にかかる諸経費についてについて見ていきましょう。

2.相続の場合に税金以外にかかる諸経費について

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相続した不動産を売却する時でも、第三者に売却する場合は、基本的には通常の不動産を売約する場合と諸経費は同じです。

所有権移転の登録免許税は、通常は買主が負担するケースが多いです。

売却における手数料は諸経費の項目は以下のようになります。

手数料の項目手数料の相場説明
仲介手数料

売買価格の3%+6万円
(売買価格が400万円超の場合)

不動産会社へ支払う費用
印紙代

1千万円超5千万円以下:1万円
5千万円超1億円以下:3万円

売買契約書に貼る印紙代

ここまで税金以外にかかる諸経費について見てきました。

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それでは最後に相続された不動産売却をスムーズにするために必要なこと・準備するもの・注意点について見ていきましょう。

3.相続された不動産売却をスムーズにするために必要なこと・準備するもの・注意点

話を分かりやすくするために上述の計算例に話を戻します。

上述例では取得費を不明としていましたが、ここでは仮に売却する不動産の取得費が2,000万円であると判明していたとします。

そうすると、課税譲渡所得は以下のように計算されます。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円(特別控除)

       = 5,000万円 - 2,000万円 - 350万円 - 3,000万円

       = ▲350万円 < 0円

この場合、課税譲渡所得はマイナスとなり、不動産を売却しても所得税等が発生しません。

取得費が不明の場合、概算取得費が譲渡価額の5%となってしまうため、課税譲渡所得が高く計算されがちになります。

取得費が判明しているかどうかで課税譲渡所得が大きく変化し、納税額にも影響を与えてしまうのです。

購入時の売買契約がとても大事

そのため、相続した不動産を売却する場合には、真っ先に過去の購入時の売買契約を探すことが重要です。

取得費用を明確に出来る資料があれば、場合によっては税金をゼロとすることも可能です。

購入時の売買契約書は一番大切な資料となりますが、被相続人が管理していたものであるため、見つからないケースもあります。

売却する際は購入した時の契約書を粘り強く探し当てましょう。

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相続した不動産を高く売ることも大事

相続した不動産は古いものが多いので、どうせ高く売れないと思っている人も多いです。

でも考えてみてください。不動産は人生で一番高い買い物です。高く売れないとしても、一般の人からするととてつもない大金であることがほとんどです。

高く売る第一歩は、信頼できる不動産会社を見つけることです。今では、ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

4.まとめ

以上、相続した不動産を売却する場合にかかる税金について見てきました。

相続財産に対する3,000万円の特別控除は平成28年度から開始された特例です。

以前より相続した財産を売りやすくなりましたので、売却を検討して見ても良いでしょう。

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