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不動産売却に掛かる諸費用一覧リストと内訳・時期を分かりやすく解説

投稿日:2016年11月11日 更新日:

これは決して大げさではなく、ローンの残債がある物件でも、空き家の売却でも、買換えによる不動産売却であっても必ずさまざまな諸費用がかかります。

  • 諸費用ってそもそも何だろうか?
  • 諸費用ってそもそもどれぐらいかかるんだろうか?
  • 少しでも諸費用を下げるコツはないんだろうか?
  • 不動産売買をスムーズにするにはどうすればいいんだろうか?

上記のような疑問や不安をお持ちの方は多いです。

そこで、この記事では『諸費用とは何か?』この素朴な疑問について詳しく解説します。その上での諸費用の額を下げるコツや、どの控除が使えるかなどポイントを合わせて解説していきます。

この通りに試して頂ければ、あなたは損することがなく不動産売買が出来ることを約束します。では見ていきましょう。

1.不動産売却にかかる諸費用の全体像

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まずあなたに知って頂きたいことは、「売却物件の売却額=手取り額ではない」ということです。

冒頭で説明したように売却時にはさまざまな費用の支払いが必要となります。

あなたが望む不動産売却は、のちほどの表で説明する諸費用や税金の支払い義務が発生するため、手取り額は当然少なくなってしまうのです。 

そこで一つポイントをお伝えします。「所有物件によって、売却時に必要となる諸費用の額は異なる」という事です。

それはなぜか?不動産とは、全く同じ物件がこの世に1つとしてありません。同じマンションであっても、間取りや階数、角部屋などそれだけでも同じ物件とは言えなくなります。

このことを前提に、仲介を依頼する不動産業者に相談して「あなたが支払うべき諸費用」を明確にしておくことが重要です。

1-1.不動産売却の諸費用一覧と内訳、時期

まずは、ここで諸費用の大枠を解説します。 

主な項目 内容 説明 支払いの内訳 支払い時期
仲介 不動産仲介手数料 媒介契約を結んだ仲介業者の成功報酬として支払う仲介手数料 200万円以下の金額:売買価格×5%×消費税
200万円~400万円まで:売買価格×4%+2万×消費税
400万円~:売買価格×3%+6万×消費税
・売買契約時に
・残金時に
契約時 印紙税 売買契約書に必要な収入印紙代 ※1軽減特例適用の場合
100万円超500万円以下は1,000円
500万円超1,000万円以下は5,000円
1,000万円超5,000万円以下は1万円
5,000万円超1億円以下は3万円
売買契約時に
抵当権抹消 抵当権抹消費用 金融機関に設定されている抵当権を抹消するために必要な手続きに関する費用 司法書士報酬:一般的には5,000円~1万円前後
登録免許税:不動産の筆数(個数)×1,000円
残金時清算までに
税金 譲渡所得税 物件の売却により利益が出た時の、譲渡所得税と住民税 固定資産税(都市計画税)   ※2 別途 復興特別所得税あり
長期譲渡所得:課税長期譲渡所得金額×15%+住民税率5%
短期譲渡所得:課税短期譲渡所得金額×30%+住民税率9%
所得税は2月16日~3月15日
住民税は6月・8月・10月・1月などの年4期のどれか
測量 測量費用 場合により測量依頼費用 一般的な測量費用平均:35万円~50万円(土地面積 30~100坪)
官民立ち会い時の測量費用平均:55万円~80万円(国や市の立ち会い)
測量依頼の契約前に
その他 処分費、契約費、各種証明書の発行費 不要品の処分費用、引っ越し費用、印鑑登録証明書、ローン残高証明、書住民票取得費、その他の清算など、 ・家族構成による
・物件の条件による
通常、売却決定後に

※1: 平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものに限ります。
※2: 復興特別所得税として25年間(2013年から2037年)は、所得税額の2.1%の税率でかかります。

数多くの不動産に該当する諸費用をまとめた表がこれです。

さらに、税金は買換え特例などで利率が変わる事があるので、詳しくは次の章で解説していきます。

2.不動産売却の手数料の内訳と相場

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次は1章で説明しきれなかった、不動産を売却する時の手数料の内訳や相場について触れていきます。

1章で紹介した諸費用表で、

  1. 仲介
  2. 契約時
  3. 抵当権抹消
  4. 税金
  5. 測量
  6. その他

の項目に分けて触れてきました。この内容を深く掘り下げて見ましょう。

2-1.仲介項目で支払う諸費用の詳細

まずは、仲介手数料についてです。はじめに仲介手数料に関する法規制を抑える事で、トラブルに巻き込まれる確率が極端に少なくなるので、説明をしておきます。

仲介手数料は1章の表で示したように、上限(400万~:売買価格×3%+6万×消費税)が法律で定められています。

その手数料を超えない範囲内で、不動産業者が自由に決められます。

しかし、成果報酬型の仕事なので、一般的にほとんどの業者が上限まで上げて設定します。

一方、集客の目的や新規購入希望者を多数名簿で保有している業者は、仲介手数料の減額や無料にするといった施策も行なっています。

ここで気になるのが、『無料の業者がいるという事は、信頼して媒介契約を結びたい業者でも仲介手数料が安くできるのでは?』という事ですよね。

答えは「応じてくれれば可能」です。この仲介手数料は、売却が成立した場合にのみ支払います。

なので、媒介契約を結ぶ際に「スーモやアットホームなどの情報サイトのみ集客に集中して頂ければ、後は営業活動を減らしても良いから、仲介手数料を安くしてほしい」と伝えてみましょう。

一方、集客が全くできない場合でも責任はあなたに向くので、注意が必要です。

仲介手数料の支払い時期に関しては、登本上で所有権の移転登記が完了した時とされることが多いです。

例えば、不動産を売る場合だけで考えると、この手続きが済むということは不動産業者としても仕事を終えたことになるからです。

2-2.契約時に支払う諸費用の詳細

契約時に支払う諸費用には印紙税があると説明しました。その印紙税は売買価格に応じて国で定められています。なので、どう足掻いてもこの金額は変えられません。

この印紙は売買契約書を取り交わす際に必要になります。この印紙の準備は、不動産業者がしてくれることが一般的です。

そこで、印紙代を事前に不動産業者に渡すのか、立て替えをしてくれるのかは、不動産業者に確認しておくと良いでしょう。

2-3.抵当権抹消時に支払う諸費用の詳細

不動産を購入した時を思い出して頂けると分かりやすいのですが、金融機関と住宅ローンを組む際に「担保設定の契約」を交わしたと思います。

その際に金融機関は、対象となるあなたの物件に抵当権を設定しています。

この抵当権とはローンが返済されなくなった時の権利を主張するもので、返済が滞った時には、あなたの不動産を競売にかけることで融資した金額を回収できる権利を指します。

こういったことから大抵は不動産を売却する前に、この抵当権を抹消する必要が出てきます。

抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、もちろん司法書士の報酬額も準備が必要になります

。この費用以外にも、所有権移転に伴う住所変更登記もあなたの負担になります。これら登記に伴う全費用が登記費用です。この費用の準備もしておきましょう。

支払いの時期は物件によって様々ですが、売買契約金の残金を受け取るまでには、必ず手続をしておく必要があります。

2-4.税金項目で支払う諸費用の詳細

1章の表では、譲渡所得税について解説しました。この譲渡所得には、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つがあります。

2つの違いがこれです。

「長期譲渡所得」は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える物件。逆に「短期譲渡所得」は、所有期間が5年以下の物件です。

長期譲渡所得の計算は、課税長期譲渡所得金額×15%+住民税率5%

短期譲渡所得の計算は、課税短期譲渡所得金額×30%+住民税率9%

でしたね。

これは譲渡所得であり、課税譲渡所得ではありません。

この課税譲渡所得とは「居住用不動産に買換えの場合などの特別控除の特例を上記で計算した譲渡所得から控除した額」のことを言います。

つまり、課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除となるということです。

ここでポイントをお伝えします。

譲渡所得に赤字が生じた時は、その赤字分は特別控除の黒字分を除く、その他の所得額から控除することはできません。

なので、特別控除を最大限活用することが、不動産売却において必要不可欠になるのです。では、この特別控除について具体的に解説していきましょう。

2-4-1.譲渡利益が出た時に使える特別控除

譲渡利益が生まれた場合には、大きく分けて3つの控除を活用することができます。

それがこれです。

  1. 3,000万円の特別控除の特例
  2. 特定居住用財産の買換え特例
  3. 10年超所有軽減税率の特例

①の特例は、居住用不動産を売却した時一定の要件を満たせば、物件の所有期間に関係なく「譲渡所得」から最大で3,000万円の特別控除を受けることができます。

その一定の要件がこれです。

  • 自分が居住していた不動産であること
  • 売却した年をさかのぼって 2年間に特別控除や他の譲渡損失の特例を受けていないこと
  • 買主とあなたの関係は、夫婦や親子など特別な間柄でないこと

さらに詳しく知りたい方は、国税庁のマイホームを売ったときの特例をご覧ください。

②の特例は、不動産を売却した代わりの居住用不動産を購入した時に活用することができる制度です。

この時も一定の要件を満たす必要があります。

<買換えの場合>

  • 築年数25年以内または耐震住宅であること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 売却した年の前年から翌年までの3年の間に新しい不動産を取得すること
  • 土地面積が500㎡以下であること
  • 一定の期間内、居住用として活用していたこと

<譲渡の場合>

  • 居住用の期間が10年以上であること
  • 売却した年の1月1日において、所有期間が10年以上居住した不動産であること
  • 売却価格は1億円以下であること

これに加えて、あなたの不動産の売却年度の前年、前々年にこの①の特例と、のちに説明する③の特例を受けていないことが条件となります。

これら全ての条件を満たすことで、譲渡物件の譲渡価格≦買換え代金の時は、譲渡利益の課税が繰り延べになります。

2-4-1-1.繰り延べのサンプル例

この繰り延べとは、例えば、1,500万円で購入した戸建て建売物件を2,500万円で売却し、3,500万円のマンションに買換えた場合には、通常の場合、1,000万円の譲渡益が課税対象となります。

しかしこの特例の適用を受けた場合には、売却した年での譲渡利益への課税は行われず、買換えたマンションを将来「さらに」譲渡した時まで譲渡利益課税が繰り延べられることを言います。

10年後に買換えたマンションを「さらに」4,000万円で売却した場合には、売却費の4,000万円と購入価額3,500万円との差額である500万円の譲渡利益に対して課税されるのではなく、繰り延べられていた1,000万円の「繰り延べ」を加えた1,500万円が、譲渡利益として課税されるということです。

逆に譲渡物件の譲渡価格>買換え代金の時は、買い換え代金に充当した額に相当する課税は繰り延べられ、超えた譲渡代金と買換え代金との差額に「所得税・住民税の支払い」が必要になります。

最後に③の特例について解説します。これは不動産の所有期間が10年以上の場合のみ、①の特例と併用して軽減税率の特例を活用できる制度です。

2-4-1-2.特例は何を使うのがお得か

ここで気になるのが、「①と③の併用特例と②の特例どちらがお得か?」ということです。

この選択には、あなた自身の状況によって正解が異なると言えるので、絶対とは言えませんが多くの場合、②の不動産の特例が有利となる事があります。(注:計算による)

そこで下記条件の不動産だけ、有利になりやすいと覚えておきましょう。

  • 買換える不動産は永久に売却せず保有しているつもりの方
  • 買換える不動産の価格が、売却予定の不動産の価格と同じかそれ以上の方
  • 将来売却する場合は、必ず②の特例を受けたい方

原則は計算して求める必要がありますので、こういった背景を知っておきながら、仲介業者に計算を依頼してみることが重要と言えるでしょう。

2-4-2.消費税の扱い

まず、物件によっては不動産の売却価格に消費税が加算されています。その内訳は「土地は非課税」、「建物は課税対象」となっています。

ただし、建物の課税対象は事業者の方のみです。個人の方では売っただけで、消費税までとられていたら大きく赤字になってしまいますよね。

一方、この事業者には不動産業者はもちろんのこと、個人であっても居住用ではなく、テナントや投資用マンションなどの不動産を売却する場合には該当してしまうので、該当する方はこの消費税の算出も忘れないようにしておきましょう。

2-5.測量項目で支払う諸費用の詳細

測量費用が必要な場合は、不動産を売却したい物件に「土地が含まれている場合」です。まずは、あなたの物件を頭に思い浮かべてみてください。

手元にある測量図や公図と明らかに土地の大きさが違うように見えたり、境界がどれか確認できない人もいるのではないでしょうか?

こういった時に、売主の立場として隣地との権利関係をはっきりさせるために測量を行う必要が出てきます。

この費用は売主が負担するのが一般的ですが、実は必ずしも新たに測量会社に依頼する必要もないのです。

ここで、2つの用語を覚えておきましょう。それが「確定測量と公簿売買」です。

確定測量とは、測量の基準となる境界の明確化やその境界の地権者の確認を目的として新たに登記をすることです。

この費用が土地面積30~100坪程度で35万円~50万円と言われています。その他に国や市の立ち会いが必要な場合は、55万円~80万円にもなると言われています。

一方、物件によって土地の高低差や形状、面積の違いによって大きく変わるので、仲介を依頼したい不動産業者に相談してみると良いでしょう。

2-5-1.公簿売買について

次に公簿売買について説明します。これは手元にある公図をもとに、現に登記されている面積を正しい内容とみなして売買する方法です。

若干の相違があろうとも両者が納得すれば、契約を締結することができます。

なので少しでも費用を抑えたい方は、売り出しの条件を「公簿売買」に設定して出してみることをオススメします。

2-6.その他の諸費用について

上記の表から理解できるように、売却したい物件に住んでいる場合には当然引越しの費用が必要です。

その他にも契約から引き渡しまでの間に、①印鑑登録証明書②ローン残高証明書③住民票を取得する必要があります。

また、売り出しが先行で買換えによる売却を行う時は、仮住まいの費用が必要になります。ここで挙げただけでも多くの項目があることが分かるでしょう。

なので直前にバタバタと動くことがないように、スケジュールと費用を事前に調べておくことが必要です。

ではここで該当するその他費用について、さらに詳しく解説していきます。

2-6-1.引越しの費用

ここで指す引越し費用は

  1. 基本運賃
  2. 実費
  3. 割増料金
  4. 付帯サービスの構成

です。まず基本運賃とは、作業員の労働時間や引越しの距離によって決まる料金です。

国土交通省が定めている金額に準拠した金額で見積もりが出されるため、各業者によって大幅に変わることはありません。

次に、実費とはトラックの貸切費、作業員の人件費、売却物件までの交通費、梱包費用などを指します。

割増料金とは、サービス業全般で考えるとわかりやすいですが繁忙期や土日・祝日、早朝などの対応時間で予約状況が変わりますよね。この割増分です。

最後に付帯サービスとは、いわゆるオプションです。エアコンの取り外し費用、ハウスクリーニングなどで変わります。

これらの費用を引っ越し業者相場検索サービスから割り出すと、「通常期の2人家族で平均6万円」、「4人家族で9万6,000円」となりました。

また「4人家族の4LDKの場合は、休日で平均6万円」と算出されていました。

詳しく知りたい方は、スーモの引越し費用・料金の相場検索サービスを利用して見ましょう。

2-6-2.印鑑登録証明書

次は印鑑証明書についてです。

不動産売却を行う場合、あなたが自らの意思で売却に同意しているのか確認するために、法務局は実印による押印と印鑑証明書の提出を求めます。

そこで、提出のために3ヶ月以内のものを1通300円(場所による)で取得しておきましょう。

2-6-3.ローン残高証明書

ローン残高証明書を入手したことはあるでしょうか?自分自身でローンを組んだことがない人は、このような機会はなかったと思います。

もし相続などで、所有権があなたに移った不動産を売却したい場合、ローンの残債が残っていたとしたらこの証明書が必要です。

この証明書は、銀行窓口で取得することが可能です。ローン残高証明書はメガバンクでは、無料の銀行もありますが、その他の銀行は300円〜500円程度必要となります。取得の際は届出印を持参しましょう。

2-6-4.住民票

売却したい不動産の住所と違う場所に住んでいる場合は、住民票が必要です。3ヶ月以内のものを1通300円(場所による)で取得しておきましょう。

2-6-5.日割り清算金

例えばあなたの物件がマンションの場合、その管理費や修繕積立金等を買主とあなたで日割清算する必要があります。

このように、さまざまな費用が掛かるため、全てまとめると少額でもいい金額になります。

3.納税のタイミングを徹底解説

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建物や土地・マンションといった、どの不動産を売却する場合であっても、2章で説明してきたように日割り計算で固定資産税(都市計画税)の支払い義務が生じます。

さらに、売却した年の1年間の「固定資産税納税義務者」は売主のあなたになります。

この理由から納付書はあなた宛に届きます。そこで売買時に買主から日割り分の固定資産税金額を入手し、納付書に記載された金額を納付しましょう。

また、この納付書の届くタイミングは国が提出するタイミングなので、正確には伝えられませんが「売却年度の前半であれば1年後」、「後半の売却であればおおむね6ヶ月後」に納付書が送付されてくると言われています。

固定資産税についてのさらに詳細については「不動産売却の固定資産税の支払いは?精算の仕方は?」をご確認ください。

4.まとめ

この記事を読み終えたことで『諸費用とは何か?』少なからず見通しはついたのではないでしょうか。最後に、それぞれのポイントをもう一度確認しておきましょう。諸費用には

  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 譲渡所得税
  • 固定資産税(都市計画税)
  • 測量費用
  • 処分費
  • 引っ越し代
  • 各種証明書の発行費

などが掛かってきます。ここで譲渡所得税をお得にしたい場合は

  1. 3,000万円の特別控除の特例
  2. 特定居住用財産の買換え特例
  3. 10年超所有軽減税率の特例

があります。譲渡利益が出る場合、特定居住用財産の買換え特例が有利になるケースがあります。(注:計算条件による)

これらを理解した上で、この記事内で解説した支払い時期にきっちりと清算することが重要です。

一度この記事に出会ってしまえば、再度この記事を確認するだけで良くなり、損することなく、効率よく諸費用の清算が行えるようになるでしょう。

きっと今後もあなたをサポートできる記事となっているはずです。なので、保存版としてブックマークしておいてください。売却が上手くいくように健闘を祈ります。

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