不動産売却のコツ/プロが教えるスムーズに高く売る秘訣を紹介

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プロがやっている当たり前の方法を、個人レベルだと行っていないという話は良くあります。その1つに不動産の売却方法があります。

これから不動産を売却しようとしている人の中には、

  • 不動産売却のプロが使っている方法を知りたい
  • 真似できるものなら真似したい
  • 不動産売却を成功するコツを知りたい

と考えている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では、業界歴が約30年になる筆者が不動産売却のコツ・不動産をスムーズに高く売る方法について、ご紹介いたします。

読めば納得できる理由とともに誰でもできる方法となります。ぜひ最後までご覧いただけると幸いです。

イエウール

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1.不動産売却で成功するために重要なポイント

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1-1.プロが行っている不動産売買の実態を暴露

個人の住宅の売却を見る前に、まずはプロの不動産会社が行っている不動産売買の実態について、紹介します。

プロの不動産会社が良く行っている不動産取引の一つに、マンションディベロッパーの用地仕入というものがあります。

マンションディベロッパーというのは、マンションを作り続けないと利益が出ないため、常にマンション用地を探索し、購入しています。

しかしながら、マンション用地というのは、簡単に見つかるものではありません。特に駅に近くて大きい土地というのは、滅多に売りに出されません。

マンション用地が売りに出されると、買いたいというディベロッパーが殺到します。そのため通常、マンション用地の売却は、入札で行うことになります。

この「入札」というのが今回のお伝えしたいところです。

ディベロッパーは入札に勝つために、多少、無理をしてでも入札金額を提示します。

マンション用地の売却はディベロッパー同士のギリギリの接戦の中で、最も高い価格で落札されるのが通常です。

1-2.個人住宅レベルでも入札はある

じつは入札形式というのは、マンション用地に限ったことではありません。

個人レベルの不動産でも入札で売却が行われているものがあります。それは「競売」です。

競売は住宅ローンが返さなくなった債務者の住宅を、抵当権が実行されることによって行われます。

競売は入札形式で行われるため、裁判所、つまり国が行っている不動産オークションとも言えるのです。

1-3.オークション形式の特徴

オークション形式は買主のみにしか競争原理が働きません。

売主にも競争原理が働く状態というのは、例えば、電化製品であればケーズデンキがヨドバシカメラの価格を意識して、値下げするというようなことです。

他にも隣のスーパーがセールを始めたから、こちらのスーパーも値下げを始めるということもあります。

オークション形式以外では、一般的に売主にも競争原理が働くのが通常です。

ここでプロの用地仕入や裁判所の競売を見ると、買主のみしか競争原理が働いていないことが分かります。

仮に、マンション用地の売却で、売主Aがいたとしま。ここで隣の駅にも似たようなマンション用地が売りに出されることになり、売主Bが登場したとします。

それでもオークション形式で売却しているため、売主Aは売主Bよりも安く売ってやろうとは思わないのです。

1-4.不動産売却成功のカギは「買主に競争させる」こと

このように不動産の売却は、本来的には買主だけにしか競争は発生せず、売主には競争は発生しません。

個人で不動産を売却する場合、入札形式は馴染みませんが、購入希望者をたくさん集めて、買主に競争させるという発想が必要です。

つまり不動産の売却は、「買主に競争させる」ということが重要なポイントなのです。

以上、不動産を売却させるための重要なポイントについて見てきました。

ところが個人が不動産を売却する多くの場合、「買主に競争させる」という状態にはなっていません。

そこで次に注意点について見ていきましょう。

2.不動産売却で注意すること

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2-1.なぜ買主の競争にならないのか

不動産の売却を経験した方の中には、「買主に競争させる」という話に少し違和感を覚えた方も多いと思います。

実際には買主に競争させるどころか、売主同士で競争させられて、値段を下げさせられたという経験をした方も少なからずいるはずです。

本来、不動産の売却は、売主は競争しないはずなのに、なぜそうなったのでしょうか。その答えは媒介契約にあるのです。

2-1-1.注意しなければいけない媒介契約

不動産を売却する場合、不動産会社とは「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」を締結することが多いです。

これは不動産会社が専任媒介を強くセールスしていることによります。

不動産会社は専任媒介契約を取れば、他の不動産業者に横取りされることがなくなります。そのため、優秀な営業マンほど専任媒介契約を取るのです。

2-1-2.専任媒介契約を締結してしまうと値下げせざるをえなくなる

ところが、色々な売主と専任媒介契約を多くとっている不動産会社と専任媒介を締結してしまうと、不思議な逆転現象が生じます。

下図のように不動産会社Aが売主A、売主B、売主Cとも専任媒介契約をしたとします。

専任媒介契約

専任媒介契約

そうすると、不動産会社Aにとっては商品ラインナップを3つ揃えることが可能となります。

そこに買主Aが現れた場合、不動産会社Aは買主Aに3つの商品を選ばせることが出来るのです。

場合によっては、買主Aが「売主Aの物件が気に入ったんだけど、売主Bと同じ価格くらいに安くしてよ」と言えば、不動産会社Aは売主Aに値下げを要求してきます。

この状態はまさに売主側に競争原理が発生してしまっている状態です。このような状態になると、最終的には査定額よりも値下げして売却することにも繋がります。

多くの売主が不動産会社に騙されたと思う瞬間はこの時です。

特に高い査定額をエサにして専任媒介契約に持ち込まれると、売主の競争に巻き込まれ、結局は大幅に値下げをして売る羽目になります。

2-2.買主に競争させるには一般媒介契約

では「買主に競争させる」という本来の不動産売却のあるべき姿にするには、どのようにしたら良いのでしょうか。その答えは一般媒介契約にあります。

一般媒介契約にすれば、複数の不動産会社と契約することが可能です。

仮に不動産会社Aに実力がなくても、不動産会社Bや不動産会社Cが買主を集めて来てくれれば、買主に競争原理が発生します。下記図がそれを示しています。

一般媒介契約

一般媒介契約

例えば、不動産会社Aが買主A、不動産会社Bが買主Bを連れてきたとします。

買主Aは3,000万円で買うと言っています。一方で、買主Bは3,200万円で買っても良いと言っています。

仮に買主Aがどうしても欲しいという話であれば、「他に3,200万円で買いたいって人が居るんだけど・・・」と伝えることで、買主Aが3,300万円まで値段を上げてくれるのです。

これが、いわゆる「買主が競争している」という本来の状態になっていると言えます。

2-3.一般媒介にするにあたっての注意点

ただ、一般媒介契約とした場合、それぞれの不動産会社には適正な媒介手数料を支払った方が良いでしょう。

下手に仲介手数料を値引きせず、各社に「3%+6万円の手数料は払うから、たくさんの買主連れてきてください。」と頼めば、不動産会社も気持ち良く頑張ってくれます。

仲介手数料は売買が決まった不動産会社だけに支払えば良いので、何社に依頼しても増えることはありません。

仲介手数料をケチるよりも、高く売却した方が手残りは大きくなります。

2-3-1.一般媒介で契約しても大丈夫なので安心を

たまに「一般媒介なんかで契約したら不動産会社に対して申し訳ない」という方がいますが、そんなことはありません。

日本で最も真面目な組織である裁判所が競売というオークション形式を取っているくらいです。

一般媒介で買主に競争させることは後ろめたいことではないのです。

また「一般媒介にすると不動産会社がやる気をなくすのではないか」と心配する方もいますが、それも逆です。

一般媒介にされたら早い者勝ちで成約しないと不動産会社の収入が無くなりますので、むしろ不動産会社は必死で頑張るのです。

2-3-2.複数の不動産会社を探すなら一括査定を利用する

今日ではネットの普及にともない便利なサービスが次々に出てきています。不動産の世界でも存在します。

それが不動産一括査定です。不動産一括査定を利用すると、あなたの情報にマッチした不動産会社を自動で見つけてくれるサービスです。

2-3-3.一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

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https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

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※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

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初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

3.まとめ

いかがでしたか?不動産をスムーズに高く売る方法について見てきました。

この方法は、「一般媒介」にするという極めて単純なやり方だけです。誰でもできる超簡単なことです。

ところがこの超簡単なことをやっていない人も多いです。是非、一般媒介を検討してみてください。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選
  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産 :売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

利用者数1,000万人以上と圧倒的人気No.1「イエウール」

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  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

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