世間話をしていると
- 「うちのおじいちゃんの土地が新幹線が通るエリアになって国が買い取ってくれた」
- 「地下鉄ができるから市が高く買い取ってくれたんだよね」
こんなことを耳にすることがあります。
土地は持っているだけでも固定資産税が掛かり金食い虫。
できれば売却したり処分したいと考えるのも当然です。
しかも自治体や国に売れれば、通常よりも高く売れそうな気がします。
そこで本記事では、国や自治体に土地を売る方法や寄付する方法、また売れない土地の処分方法について解説していきます。
いらない土地を保有し続ける3つのデメリット
売却や活用ができない土地は、持っているだけでコストが発生します。
土地が「負動産」となってしまいます。
土地を保有し続けると以下のデメリットが生じます。
- 固定資産税がかかる
- 除草等の維持費がかかる
- 相続税が発生する
土地は持っているだけで固定資産税がかかります。
活用できないと、固定資産税が垂れ流しの状態となるため、マイナスの資産となってしまいます。
また、固定資産税だけでなく、除草等の維持費もかかります。
放っておけば隣地等からクレームが来ることもありますので、一定の管理は必要です。
さらに、資産家の人であれば、不要な土地でも相続税がかかります。
利用できない土地は、生前中に手放した方が相続税対策にもなるのです。
公的機関に土地を売却するなら国よりも自治体の方が売りやすい理由
国や自治体は必要のない土地は購入しません。
欲しいものを買うという点では、通常の売買と同じです。
どんな土地でも売却や寄付を受け入れるわけではなく、国や自治体が必要と認めた土地のみが売却の対象とできるのです。
では、国と自治体では、どちらが土地を欲しいと思っているのでしょうか。
土地の取得ニーズは国よりも自治体の方が圧倒的に高いです。
公的機関に土地を売却するのであれば、ターゲットは国ではなく市区町村の自治体とすべきです。
国に売るということは、その土地は国有地となります。
- 国有地：国道の土地、国立大学や国立病院等の土地等、国有地はそれほど身近な存在ではありません。
- 市区町村の土地：市道、小中学校、公園、広域避難所、保水用の緑地、公民館、図書館等があり幅広いです。
市区町村の土地は、身近なものが多く、土地を確保したいニーズは、国有地よりも自治体の方が圧倒的に高いのです。
もちろん、財力は自治体よりも国の方がありますが、ニーズは国よりも自治体の方が高いです。
そのため、公的機関に土地を売却または寄付するなら、国ではなく自治体を中心に考えるのが良いでしょう。
土地を国に売るのは原則不可能
可能性は低いですが、土地を国に売る方法について紹介します。
土地を国に売る場合「国有財産法」という法律が関わってきます。
国が行うことですので、法律に基づき処理が行われます。
国有財産法によって、国が必要な土地と判断した場合のみ売却は可能です。
例えば、道路や鉄道、または公共施設など国が新たに建設する時にたまたま土地を持っていた場合、売却は可能となるわけです。
土地を国に寄付するには？
ここで、国への土地の寄付行為について、財務省の回答がありますので紹介いたします。
【質問】国に土地等を寄付したいと考えていますが、可能でしょうか
【答え】寄付の申出があった場合、土地等については、国有財産法第１４条及び同法施行令第９条の規定により、各省各庁が国の行政目的に供するために取得しようとする場合は、財務大臣と協議の上、取得手続をすることとなります。
なお、行政目的で使用する予定のない土地等の寄付については、維持・管理コスト（国民負担）が増大する可能性等が考えられるため、これを受け入れておりません。
※出典：財務省「 国に土地等を寄付したいと考えていますが、可能でしょうか」より
「財務大臣と協議の上」と書いてあります。
この回答を読むだけでも国への寄付でも、かなりハードルが高い印象があります。
やはり土地は国ではなく、身近な市区町村に売却・寄付をするのが現実的と言えます。
国有財産を購入することは可能
国有財産（国有地等）の売却については、公用・公共用の利用を優先する考え方を基本とし、３か月間、地方公共団体等からの取得等要望の受付を行い、受付期間中に取得等要望がない場合には一般競争入札により売却することとしています。
※出典：財務省「 国有地の購入を検討されている方へ：財務省関東財務局」より
上記で説明しているように、一定期間内に地方公共団体等からの取得希望がない場合、破産者や反社会的勢力でないなど一定の参加資格がありますが、国有財産は一般競争入札で購入できます。
下記URLで一般競争入札により売却を予定している物件情報を確認できます。
国有地とは？
一方で、「国に売る」と考えている人の中には、以下の写真のような土地を見て、「土地は国に売れるのか？」と勘違いしてしまう人もいると思います。
街でたまに「国有地」と書かれた売却地を見かけることがありますが、これは相続で物納された土地。
相続税は現金納付が原則ですが、現金で支払うことができない場合、例外的に「物納」によって納税をすることが可能です。
しかしながら、国は土地をもらってもしょうがないので「公売」という形で売却することで、物納された土地を現金に換えています。
公売対象の土地は、不要な土地を国に売りつけて、国が代わりに売却している土地ではありません。
国が売っている土地は、物納されてしまった土地をしかたなく売却しているだけなのです。
自治体に売る方法と流れ
次に自治体に売る方法について解説します。
自治体に土地を売る場合は、「公有地の拡大の推進に関する法律」が関わります。
公有地拡大推進法とは、公共用地にする土地を買い取る機会を市区町村などの自治体に与える法律
街をより良く発展させ、計画的に整備していくためには、道路・公園などの公共用地の確保が必要となります。
自治体は国よりも土地のニーズが高く、自治体が土地を取得しやすくするために、わざわざ法律まで整備されているのです。
自治体に土地を売るときの流れ
自治体に土地を売るときの流れは以下のようになっています。
自治体に土地を売る場合も国に売る場合と同じく、自治体が必要とする土地のみが売却対象となります。
ただし、自治体には、公園課や緑地課、道路課、土木課、下水道課、教育委員会等、土地を必要としている部署が多いので、国よりも遥かに売却できる可能性は高いです。
自治体には、届出窓口がありますので、買取を希望の人は「土地買取申出書」に記載して提出します。
土地買取申出書は自治体によってフォーマットが異なりますが、例えば以下のような形式のものがあります。
買取希望価格については、相続税路線価を用いて計算した金額を記載するのが無難です。
相続税路線価とは土地の相続税評価額を計算するために国が定めている土地単価(千円／㎡)
相続税路線価は、国が定めて公表している単価ですので、自治体は文句を言いません。
また、相続税路線価は、市場価格の80％程度で設定されており安めです。
自治体は税金で土地を購入するため、あまり高い土地価格で土地を購入すると他の納税者から批判を受けることになります。
そのため、安めの価格である相続税路線価であれば、市民には「安く買いました」と説明できるため、自治体としても買いやすいのです。
自治体に土地を売る場合には、「引き取ってもらったらラッキー」程度に考えて、あまり欲張らずに値段設定するのがコツとなります。
相続税路線価については下記記事で詳しく解説しています。
自治体に土地を寄付する流れ
自治体では、土地の寄付を受け付けるケースもあります。
土地の寄付も自治体側にニーズがある場合に限ります。
自治体に寄付す場合、特にルールはありませんが、一般的な寄付の流れとしては以下のようなものがあります。
- 担当の窓口への相談
- 自治体による調査の実施
- 必要と判断された土地であれば手続きを進める
- 寄付の完了
土地の寄付例は、自治体によってはホームページに公表しているケースがあります。
例えば、千葉県柏市では、「5,300平方メートルの土地の寄附」を公表しています。
自治体に寄付をした事例
柏市ホームページに実際に寄付をした事例が載っています。
「この地域は、昔の開拓地で広い農地が広がっていたが、時代とともに宅地化が進み子どもたちが自由に遊べる場所もなくなってしまった。出来るなら、このまとまった土地を子どもたちが自由に色々な活動ができる場所として末永く残しておきたい」という気持ちから市に寄附をすることに思い至ったそうです。
また、寄附の申出書を提出したのが、震災の直後だったこともあり、「こうした空地が残っていれば、災害の時の避難場所としても使えることだし、地域のためにも役に立つでしょう」と話されていました。
柏市では、この意思を尊重し、市民、特に子どもたちにとって、様々な活動に利用できる広場として整備していく考えです。まだ、具体的な内容やスケジュール等は決まっていませんが、色々なご意見を伺いながら整備方針等を検討し、計画的に事業を進めていきます。
※出典：柏市「5,300平方メートルの土地の寄附を受けました」より
上記の例を見ると、寄付する人に「この土地を市のために役立ててもらいたい」という想いがあり、また受け取る市側に「市民のために必要である」という判断があるのが分かります。
寄付は、単純に要らない土地を捨てるために市に渡すのでは成立しません。
「役立ててもらいたい」という想いと、「自治体の必要性」が合致して、はじめて成立するのです。
今後は不要な土地は国に寄付が可能になる？
2024年現在、国は全国各地で相続放棄される土地が増えている状況を踏まえ、土地や建物を国に寄付できる新制度をつくる検討に入っています。
国内には所有者不明土地と呼ばれる所有者が分からない土地が九州の面積以上あるとされており、問題となっていることが理由です。
所有者不明土地の詳細については下記記事でさらに詳しく解説しています。
新制度では、土地や建物を寄付によって集め、民間の仲介業者も活用して近隣の民間事業者らに売却したり貸し出したりできるようにすることが構想されています。
ただし、今度は国に土地が集まり過ぎると、国の管理費用もかさみ、市区町村の固定資産税の収入も減ってしまうことから、一定の条件を備えた土地のみが寄付できる方向性です。
例えば、劣化した家屋が残っている土地や道路などインフラが整っていない土地は寄付できないであろうとされています。
土地を処分する5つの方法
最後に、売却や寄付ではありませんが、その他の処分方法について解説します。
- 方法1.相続放棄
- 方法2.物納
- 方法3.空き家バンクの登録
- 方法4.低廉な空き家等の売却
- 方法5.土地活用する
方法1.相続放棄
相続放棄とはプラスの財産もマイナスの財産も相続しないで、相続の権利を全て放棄すること
相続放棄をすると、その人は最初から相続人でなかったものとみなされます。
残念ながら「不要な土地だけ」を放棄することはできませんが、相続放棄をすれば土地を手放すことは可能。
相続放棄には「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」という期限があります。
相続放棄は、資産のうち大半が不要な土地である場合や、資産よりも借金の方が多い場合に有効です。
方法2.物納
土地を手放す方法として、相続時の「物納」も考えられます。
物納とは、相続税を現金でも延納でもしはらうことが出来ない場合に現物で相続税を納めること
まず、物納は相続税の納税義務がある人が利用する制度なので、そもそも相続税の納税義務のない人は利用できません。
相続税の納税義務がある人は、全体の8％程度の人であり、92％の人は物納できないことになります。
また、相続税の納税義務がある人でも、全ての人が物納を利用できないことになっています。
物納をするには「延納によっても金銭で納付することを困難とする事由があり、かつ、その納付を困難とする金額を限度としていること」等の要件があり、現金を持っている人は物納できないことになります。
国は物納されてもしょうがないので、物納の要件を厳しく定めています。
詳しくは国税庁のホームページ「物納の要件」をご参照ください。
方法3.空き家バンクの登録
空き家バンクとは、居住者のいない空き家を活用し、地域振興などにつなげるために市町村等の自治体が空き家を紹介する制度
空き家バンクは全ての自治体にあるわけではありません。
空き家バンクは、簡単に言うとSUUMOやアットホーム等のような不動産ポータルサイトの自治体版です。
SUUMOやアットホーム等のような不動産ポータルサイトは「すぐ貸せる・すぐ売れる」という物件しか載せることができません。
一方、空き家バンクは片付けができていない物件や、親が健在で「将来、売却したい」という未来の物件も載せることができるのが特徴です。
つまり、不動産会社が仲介したがらない物件でも載せることができますので、売却のチャンスを多少広げることはできます。
空き家バンクは「アットホーム」から一覧を調べることが可能です。
方法4.低廉な空き家等の売却
2018年1月1日以降より、400万円以下の低廉な空き家等の取引については、不動産会社は媒介報酬に加え、現地調査等の費用を受領することができるようになりました。
この制度変更に伴い、国や自治体への売却ではなく、通常の売却も再度トライしてみる価値は出てきています。
不動産会社は仲介手数料に現地調査等の費用を加えることができ、最大18万円まで受領することが可能。
低廉な空き家等と書かれていますが、この制度は土地のみでも適用されます。
仲介手数料は取引額に応じて、その上限額が以下のように決まります。
| 取引額※1(売買金額) | 仲介手数料の上限額（税抜きの速算式） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％（18万円※2） |
| 200万円超から400万円以下 | 4％+2万円（18万円※2） |
| 400万円超 | 3％＋6万円 |
※1.取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。
※2.空き家などの現地調査が必要な取引の場合（2018年より施行 出典：国土交通省より）
地方の土地は、売却額が400万円以下となることが多く、上記の上限額だと受領可能な仲介手数料の総額はあまりにも低いため、不動産会社の協力が得られないという問題がありました。
そこで、不動産会社が最大18万円まで手数料を受領できるようにしたことで、不動産会社の協力が得やすくなるようになりました。
18万円を払うことで、多少なりとも不動産会社のやる気はアップしました。
制度主旨を理解し、18万円を払うことを快諾して、不要な土地をなんとか売却することを試みてみましょう。
土地売却が得意な会社を不動産一括査定サイトで探そう
まず、不動産の売却は、不動産会社に査定してもらうところからスタートします。
しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。
不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。
さらに、物件のエリアや物件種別などで各不動産会社、得意・不得意とする領域が存在しています。
その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。
ただ、自分の物件が得意そうな不動産会社を探すのは、素人にはなかなか難しいのが現実です。
複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのはとても大変です。
そんな時に不動産一括査定サイトの活用をオススメします。
不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと
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実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。
不動産一括査定サイトのオススメ3選
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机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法
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依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。
オススメサイトの併用が鉄則
不動産一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なります。
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方法5.土地を活用する
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どんな活用方法があるんだろうと眺めているだけでも面白いです。
ぜひ、少しでも土地活用を考えているのであれば、利用してみましょう。
まとめ
土地を自治体や国に売ることについて解説してきました。
土地は、国へは国有財産法、自治体へは公有地拡大推進法によって売却できる可能性があります。
また、不動産会社に相談していない人は一度「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」などの一括査定サイトを使って売却をトライしてみてください。