田舎の土地を売却するときの注意点と高価売却してもらうための完全ガイド

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不動産業というのは都市部の産業です。

基本的には都会の方が土地代も高く、賃料も高いため、不動産業は都会の方が儲かります。

一方で、田舎は土地代も安く、賃料も安いため、不動産業としては儲かりません。そのため不動産会社の数もグッと少なくなります。

不動産会社が少ないということは、売却を手伝ってくれる不動産会社も少ないということです。

そのため、田舎の土地を売却しようとすると、相談相手がおらず、悩む方も少なくありません。

田舎の土地を売却しようとする人の中には、

  • 土地が田舎にあるが、売れるのだろうか
  • 農地はやたらと売れないと聞いたが、本当だろうか
  • 市街化調整区域の土地をどう処分して良いのかわからない

等々の悩みを抱えている方も多いことでしょう。 

そこで今回の記事では「田舎の不動産売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは田舎の土地の特性を理解し、田舎の土地も安心して売却できるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
───
保有資格:不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.田舎の土地の特徴

まず最初に田舎の土地を売却する上で知っておくべき「田舎の土地の特徴」についてお伝えします。

田舎の土地でも売れる

たまに田舎の土地は売れないと決めつけてしまう方がいますが、それは誤解です。

田舎の土地は、都会の物件のように高く売れないだけであって金額を安くすれば売れます。

基本的には売れない土地はありません。

ただし、滅多に買手が現れなかったり、売却に1年以上の時間がかかったり等の都心の物件では見られない現象もあるのは事実です。

売れるということは価格がゼロではないということ

例えば、不動産鑑定評価のプロである不動産鑑定士は、田舎の不動産の査定を依頼されることが良くあります。

この時も、評価額がゼロになることはありません。

不動産鑑定士は、田舎の物件でも十分に市場価格を調べたうえで売却可能な市場価格を算出します。

売れない土地というのは、価格がゼロになるはずですが、田舎の物件であっても評価額がゼロになるような土地はありません。

田舎は相場が確立されにくい

田舎の特徴としては、不動産の取引が滅多にないため、取引事例も少なく、きちんとした相場も確立されていないという点があります。

そのため、田舎の物件ほど不動産会社に査定を出すと、金額のブレが大きいです。

特に田舎の物件での高い査定額は、売れる保証が低くなります。

法規制が厳しいと価格が安くなる

また田舎は農地や自然を守るための法律が張り巡らされているため、建物を簡単に建てることができません。

建物を建てられないということは、土地の利用価値が落ちることを意味します。

法の規制が厳しい土地ほど、利用の幅が制限されるため、土地価格は低いです。

そのため、田舎の土地を売却する場合は、自分の土地がどのような規制がかかっているのかを、あらかじめ知る必要もあります。

以上、ここまで田舎の土地の特徴について見てきました。

次章以降は田舎の土地の典型的な法規制を解説します。

自分の土地の規制と関係ない場合は読み飛ばしてください。

2.市街化調整区域の土地の売却方法

市街化調整区域は建物を建てられないエリア

初めに市街化調整区域の土地について解説します。

市街化調整区域とは、都市計画法上で定められている「市街化を抑制すべき区域」

市街地とはいわゆる、住宅地や商業地、工業地のことを指します。

そのため市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域のため、そのエリアが住宅地になったり、商業地になったりしないように規制を張っている区域になります。

ものすごく割り切った表現をすると、市街化調整区域は建物の建てられないエリアだと思っていください。この規制の目的は、農地を守るためにあります。

市街化調整区域は、基本的に周囲は農地です。つまり田舎です。

市街化調整区域については下記記事で詳しく解説しています。

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開発許可を得られるところは土地代が高い

田舎の土地を売ろうとする時に、実は自分の土地は市街化調整区域内の土地であったと初めて知る方も多いです。

市街化調整区域では、行政から開発許可という許可を受けないと建物を建てることができません。

しかも市街化調整区域の中でも、開発許可が取れるところと取れないところがあります。

市街化調整区域内でも、開発許可によって建物が建てられる可能性のある土地であれば、売却価格は高くなります。

一方で、開発許可が得られない土地であると、価格が著しく下がります。

開発許可については下記記事で詳しく解説しています。

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慣れている不動産会社に依頼すべき

市街化調整区域の土地を売却する場合は、不動産会社に役所調査をしっかりしてもらう必要があります。

慣れていない不動産会社だと、開発許可が取れて、ひょっとしたら高く売れる可能性のある土地を安く売却してしまう可能性もゼロではありません。

市街化調整区域の土地は、慣れている業者に依頼をしましょう。

と言われても慣れている不動産会社を探すのは大変。

そこでオススメなのが不動産一括査定サイトを使うことです。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産
  • NTTグループで安心、不動産一括査定を最初に始めた HOME4U

の4つを特にオススメしています。

さらに不動産売却を成功させるのであれば、不動産一括査定を複数使うという裏技があります。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

筆者も不動産一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)しています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

また、最低でも3~4社に依頼できたほうがベター。

理由は「信頼できる不動産会社を見つけられるため」「複数社から査定額を出してもらうことで、相場観がつかめるため」です。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

今から特にオススメしている4つ「 イエウール 」「 すまいValue 」「 ソニー不動産 」「 HOME4U 」を見ていきます。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,900社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産の公式サイトはコチラ


何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定のオススメ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
さらに賢く使う方法としては、不動産一括査定を複数使うのも手
不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
リビンマッチ 1,400社全国440万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

以上、ここまで市街化調整区域の土地について見てきました。それでは次は農地です。

3.農地の場合はどう売ればいいのか

農地は現況で判断する

農地については、都市計画法とは別に農地法という独自の規制がかかっています。農地法も農地を守るための法律です。

農地とは、耕作の目的に供されている土地のこと

農地の判断はあくまでも現況主義のため、登記簿の地目は関係ありません。現況が田や畑であれば農地です。

また一時的に休耕田などは、農地として再開できるため、農地になります。一方で、家庭菜園は農地ではありません。

売買には許可が必要となる

農地法は日本の農業を守るための法律であるため、農地が減ってしまうことを規制しています。

そのため、農地を農地以外に転用して第三者に売却する場合は、わざわざ都道府県知事の許可が必要になります。

また農地を農地として売却する場合も、農業委員会への許可が必要になります。

農地として売却した場合、農地は減らないのですが、ひょっとしたら買主が農業の素人かもしれません。

そのため農地を農地として売却する場合でも許可が必要になるのです。

買主の利用方法で価格が異なる

農地の売却の場合、農地として売るか、宅地として売るかでその金額は大きく異なります。

農地として売却する場合には、宅地と比べると金額が著しく低くなります。

宅地として売却するのに、農地のような金額で売却することはあり得ないので、金額には十分注意をしてください。

農地の売買については下記記事で詳しく解説しています。

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4.不動産会社に査定をしてもらう時の注意点

ここで田舎の物件で不動産査定をしてもらう場合の注意点を説明します。

田舎の物件は取引事例が少ないため、各社の査定額はブレやすい傾向にあります。

そのため、査定額をもらったら、きちんと根拠を確認するようにしましょう。

根拠として一番良いのは事例です。「あそこの土地が○○万円で売れたから、△△万円くらいが妥当です。」となっているはずです。

こちらも納得感を得るためにも、きちんと根拠を確認しておきましょう。

5.まとめ

いかがでしたでしょうか。実はかなり難しい、法規制が厳しい田舎の土地の売却について徹底解説について見てきました。

田舎の土地でもきちんとした値段設定をすれば売却可能です、適正な値段設定をするためにも、まずは査定からスタートするのがおすすめです。

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