田舎の土地を売却するときの注意点と高価売却してもらうための完全ガイド

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不動産業というのは都市部の産業です。

基本的には都会の方が土地代も高く、賃料も高いため、不動産業は都会の方が儲かります。

一方で、田舎は土地代も安く、賃料も安いため、不動産業としては儲かりません。そのため不動産会社の数もグッと少なくなります。

不動産会社が少ないということは、売却を手伝ってくれる不動産会社も少ないということです。

そのため、田舎の土地を売却しようとすると、相談相手がおらず、悩む方も少なくありません。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 土地が田舎にあるが、売れるのだろうか
  • 農地はやたらと売れないと聞いたが、本当だろうか
  • 市街化調整区域の土地をどう処分して良いのかわからない

そこで今回の記事では「田舎の不動産売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは田舎の土地の特性を理解し、田舎の土地も安心して売却できるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.田舎の土地の特徴

まず最初に田舎の土地を売却する上で知っておくべき「田舎の土地の特徴」についてお伝えします。

田舎の土地でも売れる

たまに田舎の土地は売れないと決めつけてしまう方がいますが、それは誤解です。

田舎の土地は、都会の物件のように高く売れないだけであって金額を安くすれば売れます。

基本的には売れない土地はありません。

ただし、滅多に買手が現れなかったり、売却に1年以上の時間がかかったり等の都心の物件では見られない現象もあるのは事実です。

売れるということは価格がゼロではないということ

例えば、不動産鑑定評価のプロである不動産鑑定士は、田舎の不動産の査定を依頼されることが良くあります。

この時も、評価額がゼロになることはありません。

不動産鑑定士は、田舎の物件でも十分に市場価格を調べたうえで売却可能な市場価格を算出します。

売れない土地というのは、価格がゼロになるはずですが、田舎の物件であっても評価額がゼロになるような土地はありません。

田舎は相場が確立されにくい

田舎の特徴としては、不動産の取引が滅多にないため、取引事例も少なく、きちんとした相場も確立されていないという点があります。

そのため、田舎の物件ほど不動産会社に査定を出すと、金額のブレが大きいです。

特に田舎の物件での高い査定額は、売れる保証が低くなります。

法規制が厳しいと価格が安くなる

また田舎は農地や自然を守るための法律が張り巡らされているため、建物を簡単に建てることができません。

建物を建てられないということは、土地の利用価値が落ちることを意味します。

法の規制が厳しい土地ほど、利用の幅が制限されるため、土地価格は低いです。

そのため、田舎の土地を売却する場合は、自分の土地がどのような規制がかかっているのかを、あらかじめ知る必要もあります。

以上、ここまで田舎の土地の特徴について見てきました。

次章以降は田舎の土地の典型的な法規制を解説します。

自分の土地の規制と関係ない場合は読み飛ばしてください。

2.市街化調整区域の土地の売却方法

市街化調整区域は建物を建てられないエリア

初めに市街化調整区域の土地について解説します。

市街化調整区域とは、都市計画法上で定められている「市街化を抑制すべき区域」

市街地とはいわゆる、住宅地や商業地、工業地のことを指します。

そのため市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域のため、そのエリアが住宅地になったり、商業地になったりしないように規制を張っている区域になります。

ものすごく割り切った表現をすると、市街化調整区域は建物の建てられないエリアだと思っていください。この規制の目的は、農地を守るためにあります。

市街化調整区域は、基本的に周囲は農地です。つまり田舎です。

市街化調整区域については下記記事で詳しく解説しています。

売れにくい市街化調整区域の物件を売るための方法と注意点

売るのに難しい不動産の一つに市街化調整区域の不動産があります。 ただし、市街化調整区域といっても、全ての不動産が売却しに ...

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開発許可を得られるところは土地代が高い

田舎の土地を売ろうとする時に、実は自分の土地は市街化調整区域内の土地であったと初めて知る方も多いです。

市街化調整区域では、行政から開発許可という許可を受けないと建物を建てることができません。

しかも市街化調整区域の中でも、開発許可が取れるところと取れないところがあります。

市街化調整区域内でも、開発許可によって建物が建てられる可能性のある土地であれば、売却価格は高くなります。

一方で、開発許可が得られない土地であると、価格が著しく下がります。

開発許可については下記記事で詳しく解説しています。

開発行為とは?市街化調整区域や市街化区域での影響を徹底解説

開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のこと この定義、読ん ...

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慣れている不動産会社に依頼すべき

市街化調整区域の土地を売却する場合は、不動産会社に役所調査をしっかりしてもらう必要があります。

慣れていない不動産会社だと、開発許可が取れて、ひょっとしたら高く売れる可能性のある土地を安く売却してしまう可能性もゼロではありません。

市街化調整区域の土地は、慣れている業者に依頼をしましょう。

と言われても慣れている不動産会社を探すのは大変。

そこでオススメなのが不動産一括査定サイトを使うことです。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール 
SRE不動産

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

対象エリア全国
提携会社数大手6社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄あり

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのでしょう

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

対象エリア東京、神奈川、千葉、埼玉
大阪、兵庫
提携会社数1社
同時依頼数1社
机上査定対応
要望・備考欄あり

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心感、実績は抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴19年で実績抜群「HOME4U」

「大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい」「地方で不動産を売却したい」。こんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

対象エリア全国
提携会社数1,300社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄あり

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感は抜群です。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
不動産一括査定はこの3つを抑えておけば間違いないんですね!
エリアによっては、この3つを使っても不動産会社が1社のみ…という場合もあるんじゃ。そんな時は「イエウール」を使うのがおすすめじゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

対象エリア全国
提携会社数1,900社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄なし

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートを受けることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定は上記以外にもありますので、よく比較されるサービスの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイトオススメ度提携会社数同時依頼数運営開始机上査定備考欄
すまいValue すまいValue 大手6社6社2015年
HOME4U HOME4U 1,300社6社2001年
イエウール イエウール 1,900社6社2013年 
HOME'S HOME’S売却査定 1,747社6社2004年
リガイド リガイド 700社10社2006年
マンション.navi マンションナビ 2,500店舗9社2011年 
おうちダイレクト おうちダイレクト 大手~中小9社2018年 
イエイ イエイ 1,700社6社2007年

※備考欄があると、メール連絡要望などを伝えることが可能

以上、ここまで市街化調整区域の土地について見てきました。それでは次は農地です。

3.農地の場合はどう売ればいいのか

農地は現況で判断する

農地については、都市計画法とは別に農地法という独自の規制がかかっています。農地法も農地を守るための法律です。

農地とは、耕作の目的に供されている土地のこと

農地の判断はあくまでも現況主義のため、登記簿の地目は関係ありません。現況が田や畑であれば農地です。

また一時的に休耕田などは、農地として再開できるため、農地になります。一方で、家庭菜園は農地ではありません。

売買には許可が必要となる

農地法は日本の農業を守るための法律であるため、農地が減ってしまうことを規制しています。

そのため、農地を農地以外に転用して第三者に売却する場合は、わざわざ都道府県知事の許可が必要になります。

また農地を農地として売却する場合も、農業委員会への許可が必要になります。

農地として売却した場合、農地は減らないのですが、ひょっとしたら買主が農業の素人かもしれません。

そのため農地を農地として売却する場合でも許可が必要になるのです。

買主の利用方法で価格が異なる

農地の売却の場合、農地として売るか、宅地として売るかでその金額は大きく異なります。

農地として売却する場合には、宅地と比べると金額が著しく低くなります。

宅地として売却するのに、農地のような金額で売却することはあり得ないので、金額には十分注意をしてください。

農地の売買については下記記事で詳しく解説しています。

農地(田んぼ・畑)の売買で知っておきたい農地法や仲介手数料・税金を解説
農地(田んぼ・畑)の売買で知っておきたい農地法や仲介手数料・税金を解説

相続で引き継いだ畑や、実家の田んぼ等、不要となっている農地の処分で困っている人もいると思います。 現在は、農業をやる人が ...

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4.不動産会社に査定をしてもらう時の注意点

ここで田舎の物件で不動産査定をしてもらう場合の注意点を説明します。

田舎の物件は取引事例が少ないため、各社の査定額はブレやすい傾向にあります。

そのため、査定額をもらったら、きちんと根拠を確認するようにしましょう。

根拠として一番良いのは事例です。「あそこの土地が○○万円で売れたから、△△万円くらいが妥当です。」となっているはずです。

こちらも納得感を得るためにも、きちんと根拠を確認しておきましょう。

5.まとめ

いかがでしたでしょうか。実はかなり難しい、法規制が厳しい田舎の土地の売却について徹底解説について見てきました。

田舎の土地でもきちんとした値段設定をすれば売却可能です、適正な値段設定をするためにも、まずは査定からスタートするのがおすすめです。

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