田舎の土地を売却するときの注意点と高価売却してもらうための完全ガイド

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不動産業というのは都市部の産業です。

基本的には都会の方が土地代も高く、賃料も高いため、不動産業は都会の方が儲かります。

一方で、田舎は土地代も安く、賃料も安いため、不動産業としては儲かりません。そのため不動産会社の数もグッと少なくなります。

不動産会社が少ないということは、売却を手伝ってくれる不動産会社も少ないということです。

そのため、田舎の土地を売却しようとすると、相談相手がおらず、悩む方も少なくありません。

田舎の土地を売却しようとする人の中には、

  • 土地が田舎にあるが、売れるのだろうか
  • 農地はやたらと売れないと聞いたが、本当だろうか
  • 市街化調整区域の土地をどう処分して良いのかわからない

等々の悩みを抱えている方も多いことでしょう。 

そこで今回の記事では「田舎の不動産売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは田舎の土地の特性を理解し、田舎の土地も安心して売却できるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.田舎の土地の特徴

まず最初に田舎の土地を売却する上で知っておくべき「田舎の土地の特徴」についてお伝えします。

田舎の土地でも売れる

たまに田舎の土地は売れないと決めつけてしまう方がいますが、それは誤解です。

田舎の土地は、都会の物件のように高く売れないだけであって金額を安くすれば売れます。

基本的には売れない土地はありません。

ただし、滅多に買手が現れなかったり、売却に1年以上の時間がかかったり等の都心の物件では見られない現象もあるのは事実です。

売れるということは価格がゼロではないということ

例えば、不動産鑑定評価のプロである不動産鑑定士は、田舎の不動産の査定を依頼されることが良くあります。

この時も、評価額がゼロになることはありません。

不動産鑑定士は、田舎の物件でも十分に市場価格を調べたうえで売却可能な市場価格を算出します。

売れない土地というのは、価格がゼロになるはずですが、田舎の物件であっても評価額がゼロになるような土地はありません。

田舎は相場が確立されにくい

田舎の特徴としては、不動産の取引が滅多にないため、取引事例も少なく、きちんとした相場も確立されていないという点があります。

そのため、田舎の物件ほど不動産会社に査定を出すと、金額のブレが大きいです。

特に田舎の物件での高い査定額は、売れる保証が低くなります。

法規制が厳しいと価格が安くなる

また田舎は農地や自然を守るための法律が張り巡らされているため、建物を簡単に建てることができません。

建物を建てられないということは、土地の利用価値が落ちることを意味します。

法の規制が厳しい土地ほど、利用の幅が制限されるため、土地価格は低いです。

そのため、田舎の土地を売却する場合は、自分の土地がどのような規制がかかっているのかを、あらかじめ知る必要もあります。

以上、ここまで田舎の土地の特徴について見てきました。

次章以降は田舎の土地の典型的な法規制を解説します。

自分の土地の規制と関係ない場合は読み飛ばしてください。

2.市街化調整区域の土地の売却方法

市街化調整区域は建物を建てられないエリア

初めに市街化調整区域の土地について解説します。

市街化調整区域とは、都市計画法上で定められている「市街化を抑制すべき区域」

市街地とはいわゆる、住宅地や商業地、工業地のことを指します。

そのため市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域のため、そのエリアが住宅地になったり、商業地になったりしないように規制を張っている区域になります。

ものすごく割り切った表現をすると、市街化調整区域は建物の建てられないエリアだと思っていください。この規制の目的は、農地を守るためにあります。

市街化調整区域は、基本的に周囲は農地です。つまり田舎です。

市街化調整区域については下記記事で詳しく解説しています。

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開発許可を得られるところは土地代が高い

田舎の土地を売ろうとする時に、実は自分の土地は市街化調整区域内の土地であったと初めて知る方も多いです。

市街化調整区域では、行政から開発許可という許可を受けないと建物を建てることができません。

しかも市街化調整区域の中でも、開発許可が取れるところと取れないところがあります。

市街化調整区域内でも、開発許可によって建物が建てられる可能性のある土地であれば、売却価格は高くなります。

一方で、開発許可が得られない土地であると、価格が著しく下がります。

開発許可については下記記事で詳しく解説しています。

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慣れている不動産会社に依頼すべき

市街化調整区域の土地を売却する場合は、不動産会社に役所調査をしっかりしてもらう必要があります。

慣れていない不動産会社だと、開発許可が取れて、ひょっとしたら高く売れる可能性のある土地を安く売却してしまう可能性もゼロではありません。

市街化調整区域の土地は、慣れている業者に依頼をしましょう。

と言われても慣れている不動産会社を探すのは大変。

そこでオススメなのが不動産一括査定サイトを使うことです。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

以上、ここまで市街化調整区域の土地について見てきました。それでは次は農地です。

3.農地の場合はどう売ればいいのか

農地は現況で判断する

農地については、都市計画法とは別に農地法という独自の規制がかかっています。農地法も農地を守るための法律です。

農地とは、耕作の目的に供されている土地のこと

農地の判断はあくまでも現況主義のため、登記簿の地目は関係ありません。現況が田や畑であれば農地です。

また一時的に休耕田などは、農地として再開できるため、農地になります。一方で、家庭菜園は農地ではありません。

売買には許可が必要となる

農地法は日本の農業を守るための法律であるため、農地が減ってしまうことを規制しています。

そのため、農地を農地以外に転用して第三者に売却する場合は、わざわざ都道府県知事の許可が必要になります。

また農地を農地として売却する場合も、農業委員会への許可が必要になります。

農地として売却した場合、農地は減らないのですが、ひょっとしたら買主が農業の素人かもしれません。

そのため農地を農地として売却する場合でも許可が必要になるのです。

買主の利用方法で価格が異なる

農地の売却の場合、農地として売るか、宅地として売るかでその金額は大きく異なります。

農地として売却する場合には、宅地と比べると金額が著しく低くなります。

宅地として売却するのに、農地のような金額で売却することはあり得ないので、金額には十分注意をしてください。

農地の売買については下記記事で詳しく解説しています。

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4.不動産会社に査定をしてもらう時の注意点

ここで田舎の物件で不動産査定をしてもらう場合の注意点を説明します。

田舎の物件は取引事例が少ないため、各社の査定額はブレやすい傾向にあります。

そのため、査定額をもらったら、きちんと根拠を確認するようにしましょう。

根拠として一番良いのは事例です。「あそこの土地が○○万円で売れたから、△△万円くらいが妥当です。」となっているはずです。

こちらも納得感を得るためにも、きちんと根拠を確認しておきましょう。

5.まとめ

いかがでしたでしょうか。実はかなり難しい、法規制が厳しい田舎の土地の売却について徹底解説について見てきました。

田舎の土地でもきちんとした値段設定をすれば売却可能です、適正な値段設定をするためにも、まずは査定からスタートするのがおすすめです。

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