田舎の土地売却/注意点と高価売却してもらうための完全ガイド

投稿日:2017年1月16日 更新日:

不動産業というのは都市部の産業です。

基本的には都会の方が土地代も高く、賃料も高いため、不動産業は都会の方が儲かります。

一方で、田舎は土地代も安く、賃料も安いため、不動産業としては儲かりません。そのため不動産会社の数もグッと少なくなります。

不動産会社が少ないということは、売却を手伝ってくれる不動産会社も少ないということです。

そのため、田舎の土地を売却しようとすると、相談相手がおらず、悩む方も少なくありません。

田舎の土地を売却しようとする人の中には、

  • 土地が田舎にあるが、売れるのだろうか
  • 農地はやたらと売れないと聞いたが、本当だろうか
  • 市街化調整区域の土地をどう処分して良いのかわからない

等々の悩みを抱えている方も多いことでしょう。 

そこで今回の記事では「田舎の不動産売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは田舎の土地の特性を理解し、田舎の土地も安心して売却できるようになります。

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1.田舎の土地の特徴

まず最初に田舎の土地を売却する上で知っておくべき「田舎の土地の特徴」についてお伝えします。

1-1.田舎の土地でも売れる

たまに田舎の土地は売れないと決めつけてしまう方がいますが、それは誤解です。

田舎の土地は、都会の物件のように高く売れないだけであって金額を安くすれば売れます。

基本的には売れない土地はありません。

ただし、滅多に買手が現れなかったり、売却に1年以上の時間がかかったり等の都心の物件では見られない現象もあるのは事実です。

1-2.売れるということは価格がゼロではないということ

例えば、不動産鑑定評価のプロである不動産鑑定士は、田舎の不動産の査定を依頼されることが良くあります。

この時も、評価額がゼロになることはありません。

不動産鑑定士は、田舎の物件でも十分に市場価格を調べたうえで売却可能な市場価格を算出します。

売れない土地というのは、価格がゼロになるはずですが、田舎の物件であっても評価額がゼロになるような土地はありません。

1-3.田舎は相場が確立されにくい

田舎の特徴としては、不動産の取引が滅多にないため、取引事例も少なく、きちんとした相場も確立されていないという点があります。

そのため、田舎の物件ほど不動産会社に査定を出すと、金額のブレが大きいです。

特に田舎の物件での高い査定額は、売れる保証が低くなります。

1-4.法規制が厳しいと価格が安くなる

また田舎は農地や自然を守るための法律が張り巡らされているため、建物を簡単に建てることができません。

建物を建てられないということは、土地の利用価値が落ちることを意味します。

法の規制が厳しい土地ほど、利用の幅が制限されるため、土地価格は低いです。

そのため、田舎の土地を売却する場合は、自分の土地がどのような規制がかかっているのかを、あらかじめ知る必要もあります。

以上、ここまで田舎の土地の特徴について見てきました。

次章以降は田舎の土地の典型的な法規制を解説します。

自分の土地の規制と関係ない場合は読み飛ばしてください。

 

2.市街化調整区域の土地の売却方法

2-1.市街化調整区域は建物を建てられないエリア

初めに市街化調整区域の土地について解説します。

市街化調整区域とは、都市計画法上で定められている「市街化を抑制すべき区域」です。

市街地とはいわゆる、住宅地や商業地、工業地のことを指します。

そのため市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域のため、そのエリアが住宅地になったり、商業地になったりしないように規制を張っている区域になります。

ものすごく割り切った表現をすると、市街化調整区域は建物の建てられないエリアだと思っていください。この規制の目的は、農地を守るためにあります。

市街化調整区域は、基本的に周囲は農地です。つまり田舎です。

2-2.開発許可を得られるところは土地代が高い

田舎の土地を売ろうとする時に、実は自分の土地は市街化調整区域内の土地であったと初めて知る方も多いです。

市街化調整区域では、行政から開発許可という許可を受けないと建物を建てることができません。

しかも市街化調整区域の中でも、開発許可が取れるところと取れないところがあります。

市街化調整区域内でも、開発許可によって建物が建てられる可能性のある土地であれば、売却価格は高くなります。

一方で、開発許可が得られない土地であると、価格が著しく下がります。

2-3.慣れている不動産会社に依頼すべき

市街化調整区域の土地を売却する場合は、不動産会社に役所調査をしっかりしてもらう必要があります。

慣れていない不動産会社だと、開発許可が取れて、ひょっとしたら高く売れる可能性のある土地を安く売却してしまう可能性もゼロではありません。

市街化調整区域の土地は、慣れている業者に依頼をしましょう。

2-4.オススメの一括査定サイトはオウチーノ

オウチーノ

オウチーノ公式サイト

ちなみに市街化調整区域の場合、不動産一括査定サイトの中では、「オウチーノ」の利用がおすすめです。

オウチーノは査定できる物件種別の中で、唯一「市街化調整区域」の物件を銘打ってあります。

オウチーノなら安心して市街化調整区域の物件の査定も依頼することが可能です。

オウチーノはコチラ → http://www.o-uccino.jp/

以上、ここまで市街化調整区域の土地について見てきました。それでは次は農地です。

3.農地の場合はどう売ればいいのか

3-1.農地は現況で判断する

農地については、都市計画法とは別に農地法という独自の規制がかかっています。農地法も農地を守るための法律です。

農地とは、耕作の目的に供されている土地のことを言います。

農地の判断はあくまでも現況主義のため、登記簿の地目は関係ありません。現況が田や畑であれば農地です。

また一時的に休耕田などは、農地として再開できるため、農地になります。一方で、家庭菜園は農地ではありません。

3-2.売買には許可が必要となる

農地法は日本の農業を守るための法律であるため、農地が減ってしまうことを規制しています。

そのため、農地を農地以外に転用して第三者に売却する場合は、わざわざ都道府県知事の許可が必要になります。

また農地を農地として売却する場合も、農業委員会への許可が必要になります。

農地として売却した場合、農地は減らないのですが、ひょっとしたら買主が農業の素人かもしれません。

そのため農地を農地として売却する場合でも許可が必要になるのです。

3-3.買主の利用方法で価格が異なる

農地の売却の場合、農地として売るか、宅地として売るかでその金額は大きく異なります。

農地として売却する場合には、宅地と比べると金額が著しく低くなります。

宅地として売却するのに、農地のような金額で売却することはあり得ないので、金額には十分注意をしてください。

3-4.オススメの一括査定サイトはイエイ

イエイ

イエイ公式サイト
https://sell.yeay.jp/

また農地の売却をする際は、「イエイ」による不動産一括査定がおすすめです。

イエイでは、農地、畑、田んぼ、山林などの物件種別も査定が可能です。

イエイはエリアも全国対応しており、提携業者数も1,000社と非常に多いです。

他の一括査定サイトはマンションや一戸建てのみしか査定できないサイトもありますが、イエイは査定できる物件種別も幅広いことが特徴です。

また市街化調整区域でも紹介したオウチーノも田畑・山林は査定できます。

イエイとオウチーノは田舎の物件でも使える一括査定サイトです。

イエイはコチラ → https://sell.yeay.jp/

4.一括査定利用時の注意点

ここで田舎の物件で一括査定サイトを使う場合の注意点です。

田舎の物件は取引事例が少ないため、各社の査定額はブレやすい傾向にあります。

そのため、査定額をもらったら、きちんと根拠を確認するようにしましょう。

根拠として一番良いのは事例です。「あそこの土地が○○万円で売れたから、△△万円くらいが妥当です。」となっているはずです。

こちらも納得感を得るためにも、きちんと根拠を確認しておきましょう。

5.まとめ

いかがでしたでしょうか。実はかなり難しい、法規制が厳しい田舎の土地の売却について徹底解説について見てきました。

田舎の土地でもきちんとした値段設定をすれば売却可能です、適正な値段設定をするためにも、まずは査定からスタートするのがおすすめです。

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