土地活用でリースバック方式を使いこなすための全知識

土地活用×リースバック

もしあなたがリーズバックでの土地活用を検討しているのであれば、以下のような悩みをもっていませんか?

こんな悩みをスッキリ解消!

  • リースバックで土地活用をする利点を知りたい
  • リースバックにすればリスクがないのか知りたい
  • リースバック制度が使える土地活用に何があるのか知りたい

リースバックでの土地活用を検討しているなら、上記のような悩みを持っている人は多いです。

そこで今回の記事では、リースバックで土地活用をする人は絶対に知っておくべき基本情報を紹介していきます。ぜひ最後までご覧ください。

土地活用におけるリースバックの基礎知識

まずは土地活用における「リースバック」の基礎知識を深ぼっていきましょう。

リースバックはかなりわかりにくい制度なので、順を追って説明していきます。

土地を利用したい事業者が、土地の地主に「建設協力金」を支払い、地主が土地に建物を建設し、その建物を使って事業者が事業を行う契約方式をリースバックと呼びます。

リースバックは建設協力金方式とも呼ばれ、地主は事業者から受け取ったお金を使って自分名義の建物を所有できるのが特徴で、地主のメリットとしては、初期投資を抑えつつ、借地料よりも収益性のある建物賃料を得ることができます。

事業者からもらった建設協力金は、毎月の賃料から差し引かれる形で返金されることからリースバックと呼ばれています。

リースバックと対をなす方法として紹介されるのが「事業用定期借地権」でしょう。

事業用定期借地権の場合、地主は土地を貸すだけです。

借主である事業者が自己資金で店舗を建てて、事業を営んでいきます。

仕組み的には事業用定期借地権の方がシンプルでわかりやすいかもしれません。

リースバックと事業用定期借地の違い

事業用定期借地権は事業者側が建物を建築するので、建物名義は事業者になります。

期間が終了したら、借主は地主に更地にして返済する義務も発生します。

一方、リースバックでは建物の名義は地主になり、土地ではなく建物を貸す事になります。

項目リースバック事業用定期借地権方式
建物の名義地主借主(事業者)
賃借対象建物土地
賃貸期間終了後建物が残る更地にして返還

また資金の観点でもリーズバックと事業用定期借地は違いがあります。

リースバックは建設資金を事業者から預かるので、銀行の借り入れが不要です。

自己資金の投資も不要で、あったとしても少額で済みます。

事業用定期借地権も自己資金は必要ないが、そもそも「借地」なので毛色が違うのです。

リーズバックと事業用定期借地は「相続税対策」としての違いもあります。

リースバックをすると、貸家建付地になるので相続税の評価額が落ちます。

相続税は評価が落ちるほど納税金額が落ちるので、リースバックの節税効果は大きいです。

一方、事業用定期借地権はどうでしょう。

残念ながら事業用定期借地は「貸宅地」になるので、相続税の節税効果はありません。

リースバックのリスク

読者の中には事業用定期借地権より、リースバックが有利だと思う人もいるでしょう。

残念ながら必ずしもそうではなく、リースバックにもリスクはあります。

リースバックは持ち主が建物を所有するので「固定資産税」の負担がリスクなのです。

固定資産税額は数十万になる場合もあります。相当な負担を覚悟しなければいけません。

また、リースバックには賃料の減額リスクもあります。

リースバックの契約期間は15〜20年が一般的。

当時の市況によっては、事業者側から賃料減額を要求される場合もあります。

また、事業用定期借地権では採取的に土地は更地で返還されます。

リースバック方式では、事業者との契約が終了しても建物が残るのです。

残った建物は当然事業者向きの仕様なので再利用が難しいデメリットがあります。

リースバックを採用するかどうかは、15〜20年先を見据えて検討すべきです。

ちなみにリースバックは、事業者側から提案を受けるのが一般的です。

もし提案を受けたら、これまで紹介したメリットとリスクを考慮してください。

自分で判断できないなら、税理士やファイナンシャルプランナーに相談するのが賢明です。

これまでリースバックの基礎知識について見てきましたが、次にリースバック制度が使える土地活用方法についてお伝えします。

リースバック制度がつかえる5つの土地活用方法

リースバック制度が使える土地活用方法は以下の通りです。

リースバック制度がつかえる土地活用

  1. コンビニ経営
  2. 福祉施設経営
  3. 駐車場経営
  4. アパート経営
  5. テナント経営

①コンビニ経営

街で見かけるコンビニエンスストアはリースバック制度が使えます。

複数あるコンビニ会社の中から、信頼できる会社を選んで、リースバック契約を結びます。

契約後は建設から運営まで、コンビニ本社にお任せになります。

普通なら、コンビニ経営はフランチャイズ契約を結ぶのが一般的です。

ただ、リースバックだと建設からオープンまでの道のりと地主は無関係になります。

オープンまでは早くても半年かかりますが、その期間も賃金が入ってきます。

コンビニ経営は定年退職した人に人気で、いまだに希望者の後が絶えません。

老後が不安だから、コンビニ経営にチャレンジしているのでしょう。

コンビニ経営の「本社」も多大なニーズに応えるべく、リースバック土地を探しています。

自分で能動的に動かなくても、本社の方からアプローチが来るかもしれません。

リースバックを採用すると、建物の建設・コンビニの経営まで、すべてやってくれます。

知識がない土地オーナーでもすぐに運用できる利点があります。

ただしコンビニは誰でも成功するわけではないのを忘れてはいけません。

リースバック契約をしたものの、あっさりとコンビニがつぶれる事は本当によくあります。

リースバックなのでコンビニが失敗してもノーリスクですが建物は残ります。

大事な土地に廃れたコンビニ用テナントが残る可能性を覚悟してから挑戦しましょう。

土地活用としてのコンビニについては、以下の記事で詳しく解説しています。

参考土地活用でコンビニに貸したい方必見!坪数・価格・家賃・建築費など徹底解剖

②福祉施設経営

土地活用「福祉施設経営」もリースバックが利用できます。

「社会貢献できる土地活用」として、今注目されている活用法です。

福祉施設経営の手段はいくつかありますが、そのうちの一つがリースバックです。

既存の福祉施設運営事業者とリースバック契約を結びます。

自己資金で福祉施設を建築・運営するのは敷居が高すぎます。

もし、自己資金での運営を選んだら、自らがオーナー兼経営者になるでしょう。

地活用を超えた「ビジネス」になるため、相応の知識と経験が必要です。

福祉施設はサービスをするうえでミスが許されない事業です。

ビジネス未経験者が経営者になるべき分野ではありません。

個人が福祉施設に関わりたいなら、リースバックを選択するのがベストでしょう。

③駐車場経営

有名な土地活用である「駐車場経営」もリースバックが可能です。

駐車場経営には2種類の方式があり、有名なのは「月極駐車場」でしょう。

ただリースバックが使えるのは、利用者を定めない「コインパーキング」です。

コインパーキングは買い物客が多い街内では、爆発的な収益を生み出します。

多大な収益に目を付けた専門業者が、リースバックできる駐車場用地を探しています。

月極駐車場は1か月たらずで運用できますが、コインパーキングは時間がかかるのが特徴。

専用の機材導入があるので、運用開始まで数カ月かかるケースが大半です。

しかしリースバックであれば、機材の導入中でも賃料が入ってくるでしょう。

コインパーキング経営は立地が命です。立地が悪いと1円もお金が入らないことも。

もし売り上げがなかったとしても、リースバックなら持ち主には一切関係ありません。

仮にあまりにも不人気すぎて業者が撤退する場合でも、機材は回収していくのが普通です。

リースバックにも関わらず、契約解除後に業者が更地に戻してくれる可能性が高いです。

土地活用としての駐車場経営については、以下の記事で詳しく解説しています。

参考空き地や更地の土地活用!持っている土地で駐車場経営を成功させるには

④アパート経営

土地活用の代表的方法である「アパート経営」もリースバックに対応しています。

建築協力金をもらったあと、自分の土地を整地してアパートを建築。

完成したら、専門業者に一括で貸し出します。

実際の入居者募集やすべて事業者が行うので、何もしなくてもお金が入ってくるでしょう。

入居が決まった人から得る毎月の家賃は手に入りませんが、十分な賃料が期待できます。

アパート経営は土地の整地から建物建築まで様々な工程を行う必要があります。

実際に入居者がついて家賃を得られるまでには、半年から1年の期間が必要でしょう。

しかし、リースバックなら、入居者が付くまで待つ必要はなく、すぐに事業者から賃料を得る事ができます。

立地が良い「人気地域」に土地があるなら、リースバック業者が黙っていません。

アパート経営は一度入居者が入れば経営が安定的します。大きな収入が毎月入り続けます。

安定的に多くの収益が入るので、事業者もそう簡単に撤退しません。

リースバックの契約を解除されて、建物だけ取り残される事態はほとんどないでしょう。

もし契約解除されたとしても、残ったアパートは売却できます。

不動産としての価値があるので、それ相応の金額にはなるでしょう。

リースバックとしての効果を最大限に発揮できるのは、アパート経営かもしれません。

アパート経営については、以下の記事で詳しく解説しています。

参考アパート経営は儲かる?メリット・デメリットと失敗せず利益を出す方法を徹底解説!

⑤テナント経営

アパート経営と同じくらいリースバックと相性がいいのが、「テナント経営」です。

「アパート経営」と非常に似た土地活用です。

早い話、建築する建物が「アパート」から「テナント」になっただけです。

リースバックの活用事例としても非常に多い活用方法となっています。

テナント経営はアパート経営と違って、賃貸する人が一般人から事業者に代わりました。

事業者は個人と違って、一度入居するとそう簡単に退去しません。

事業所を変えると取引先にとってマイナスでしかないので、当然といえば当然でしょう。

アパートよりも格段に退去する可能性が低いので、安定性バツグンの土地活用といえます。

また大規模なテナントでなければ、アパートよりも早く安く建てられるのも魅力です。

リースバック業者としてもこれほど、利点の多い活用方法はないはず。

立地さえよければ、多数のリースバックのオファーが来るのではないでしょうか。

テナント経営は将来的なリスクも非常に低いです。

賃貸する対象が事業者なので、家賃を多めにとれます。

礼金・敷金・更新料を膨大な金額で請求できるのもメリットです。

アパート経営に比べて、テナントの方が入居事業者が付く時間がかかる弱点はあります。

しかし、リースバックの場合は、利用する事業者がすでに決まっているケースが大半です。

テナント経営の最大の弱点ですらもカバーしています。

アパートを希望する個人と、テナント利用の事業者数は本来だとかなりの差があります。

比べ物にならないほど事業者の方が、数が少ないでしょう。

リースバックを使わないテナントだと、事業者の数が最大のリスクです。

立地が優れている場所でも、契約する事業者が出ないかもしれません。

ただリースバックだと、すでに利用者がきまっているのでリスクがないのです。

テナント経営については、以下の記事で詳しく解説しています。

参考土地活用でテナント経営を行うなら絶対に知っておくべき全知識

選択肢が多いからこそ複数社に相談・比較検討を

アパート経営や駐車場、商業テナント、老人ホームなど用途や土地に応じて最適解が変わる土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法相談先
ハウスメーカー工務店ゼネコン各種専門業者
マンション経営 
アパート経営  
賃貸併用住宅  
駐車場経営   
大規模施設(高齢者施設・保育所など)  

選択肢が多いからこそプロに相談

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

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複数社への相談を進める際には、土地活用の一括資料請求をすることができる「HOME4U土地活用」が便利です。

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  • 専門アドバイザーへの無料相談サービスあり、節税相談もできる

土地活用一括資料請求をする流れ

一括資料請求してからと言って、必ずしも土地活用をする必要はありません。

まずはどんな土地活用ができそうなのかを確認してみましょう。

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URL:https://land.home4u.jp/

※プランを入手するだけ、強引な営業はありません。

また、土地活用だけではなく売却も視野にいれてみるのも手です。

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※必ずしも売る必要はありません。

参考【2022年最新】不動産一括査定サイトの選び方とおすすめランキングTOP8

まとめ

リースバックで土地活用をする人は絶対に知っておくべき必須情報を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

リースバックで土地活用する利点など、様々な知識を理解いただけたと思います。

リースバックの基礎的知識も紹介したので、リースバックを全く知らない人の役にも立てたのではないでしょうか。

リースバックに対応した土地活用方法も理解できたでしょう。

もしリースバックで土地活用をするなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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連絡先:0800-080-4326(受付時間:平日10時30分~18時)
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  • この記事を書いた人

石川 貴裕

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