使わなくなった田んぼ(農地)を有効活用するために知っておくべき土地活用の全知識

使わなくなった田んぼ(農地)を有効活用するために知っておくべき土地活用の全知識

「田んぼを所有しているが、何も手を付けていない」「最近、親から田んぼを相続したけど、何すればいいのか分からない」等の田んぼの活用方法について悩んでいる方もいるかと思います。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 田んぼの土地活用方法について知りたい
  • 田んぼと普通の土地で活用方法が異なるのか知りたい
  • 田んぼの土地活用でオススメの方法を知りたい

そこで今回の記事では、田んぼを土地活用する人が知っておくべき基本事項と活用事例について詳しく紹介していきます。ぜひ最後までご覧ください。

田んぼで土地活用する前に知っておくべき知識

田んぼは農家でなければ取得できず、第三者同士の取引は農地法で取締まりの対象です。

管轄する農業委員会の許可がなければ、取引できません。

ただし、相続なら農家以外が許可なしに田んぼを取得できます。

さすがに農家以外への相続も規制してしまうと、相続権の侵害になってしまうからです。

相続での田んぼ取得に制限はありませんが、農業委員会への届出が必要です。届出を怠ると10万円以下の過料になるため、忘れずに行ってください。

届出書には、農業委員会による斡旋を希望するかどうか記入しなければなりません。

活用方法が決まっていない田んぼなら、積極的に斡旋を受けるといいでしょう。

耕作以外が無理な田んぼは、それ以外の用途のための「農地転用制度」を使う必要があります。

農地転用とは、農地を農地以外のものにすること。

農地転用には、農業委員会からの許可が必要で、転用の許可が出たら田んぼではなくなり、自由に活用できるようになります。

農家以外が相続した場合、転用を考えるケースが多いです。

ただ、転用できる田んぼとできないのがあるので、事前に農業委員会に確認しましょう。

田んぼの活用は転用ができるかが重要で、転用できないと農地以外では利用できません。

次に田んぼの土地活用事例について見ていきましょう。

田んぼの5つの土地活用事例

田んぼの土地活用の事例は以下の5つです。

田んぼの5つの土地活用事例

  1. 住宅用地として貸す
  2. 事業用地で貸す
  3. 駐車場にする
  4. 資材置き場にする
  5. 農地として貸す

事例1.個人向けに住宅用地で貸す

家を建てたいという個人に向けて、住宅用地として貸します。

住宅用地とは、居住のための建物が存在し、居住の目的を果たすために使用されている一画地の土地

田んぼが大きすぎる場合、分筆して貸すことも検討できます。

分筆(ぶんぴつ)とは土地を2つ以上に切ること、分割(ぶんかつ)は資産の分け方のこと

できれば借主が分筆希望せずに広大な土地が良いと言ってくれるのがベストです。

住宅用地は、宅地として電気・ガス・上下水道の準備が必要になるので、一定の時間とお金がかかります。

分筆については、以下の記事で詳しく解説しています。

参考土地を半分に分筆・分割して売却する場合の手順と注意点を徹底解説

また、高齢者向けに貸すなら、健康な高齢者を対象にする住宅になるでしょう。

高齢者は自家用車を使うことが多いので、公共交通機関はそこまで使いませんので、駅から遠い田んぼでも多くのニーズが見込めます。

事例2.事業用地で貸す

店舗、事務所、工場が事業用地に該当しますが、交通量が見込める沿道に接しているのが条件です。

事業用地にできる田んぼは限定的で、さらに田んぼは、地盤に不安が残ります。

整地すれば問題は解決できますが、整地費用は借主が立て替えます。

整地とは、土地を建築や耕作などに適するように平らにならすこと

地代から控除するので、結果的に負担はありませんが、一時的に大金が必要になります。

また、事業用地は、借主の業績悪化による撤退リスクがあるので、慎重に決める必要があります。

事例3.駐車場にする

ある程度人口がある地域にある田んぼなら、駐車場も可能です。

駐車場は投資コストが小さく、最悪、地面にロープで区切りするだけで成立します。

撤退もしやすい活用方法なので、一時的な活用方法としても優れています。

駐車場経営については、以下の記事で詳しく解説しています。

参考空き地や更地の土地活用!持っている土地で駐車場経営を成功させるには

事例4.資材置き場にする

運搬車両が出入りするので、資材置き場は道路に接していないといけません。

土地周辺に資材を置きたい会社がなければ、需要がないので事前に周辺の会社情報を調べる必要があります。

もし、突発的な工事が付近であれば、資材・機材・車両の保管場所として需要が発生する可能性が高いです。

事例5.農地として貸す

田んぼを農地として貸すには農業委員会の許可が必要です。

しかし、農家に貸すのであれば許可なく貸し出すことができます。

近隣の農家同士のネットワークがない場合、「農用地利用集積計画」「農地集積バンク」等を利用することで、貸し出す相手を見つけることができます。

これまで田んぼの土地活用事例について見てきましたが、次に田んぼを土地活用する際の注意点についてお伝えします。

田んぼを土地活用する際の注意点

田んぼを土地活用する際の注意点は以下の通りです。

田んぼを土地活用する際の注意点

  • 農地転用が必須になる
  • 建築基準法に準ずる建設計画が必要
  • 電気・ガス・水道を引く必要がある
  • 田んぼの地盤の安定化が必要になる

田んぼを土地活用する場合、先述したように「農地転用」するのが必要不可欠です。

ただ、田んぼを転用できても、活用方法によっては適さない場合もあるので注意です。

特に建物を建築する土地活用は要注意で、建築基準法で「幅4m以上の道路に2m以上接しない」と建築できないと定まっています。

また、道が広くても、電気・ガス・水道がない地域の可能性もあります。

これらは、工事でなんとかなりますが、相当な費用になるのは避けられないでしょう。

また、建物が建築できる田んぼは、市街化区域だけです。

市街化区域とは、都市計画法に基づき指定される、都市計画区域における区域区分のこと

近接道路にライフラインがあるか確認して、市街化地域か確認しましょう。

もう一つの注意点は、田んぼの「地盤」です。

田んぼは地盤が強固ではないため、安全に活用するなら地盤改良・造成が必要になります。

造成については下記記事で詳しく解説しています。

参考造成と整地の違いを大解剖!4つの工事内容や必要な費用相場まで解説

田んぼは相続前に土地活用すべきか

田んぼを新しく手に入れる人のほとんどが「相続」であることが多く、相続前に田んぼを活用すべきかどうか悩んでいる声をよく聞きます。

相続する人が農家以外なら、放置状態の田んぼになってしまうため、相続前に活用するのがベストです。

農業をしない人が、田んぼを相続した際の対処法については以下の記事で詳しく解説しています。

参考農業しない人が農地を相続したらどうしたら良い?3つの対処法を解説

田んぼを土地活用するならプロに相談

アパート経営や駐車場、商業テナント、老人ホームなど用途や土地に応じて最適解が変わる土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法相談先
ハウスメーカー工務店ゼネコン各種専門業者
マンション経営 
アパート経営  
賃貸併用住宅  
駐車場経営   
大規模施設(高齢者施設・保育所など)  

選択肢が多いからこそプロに相談

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

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  • 専門アドバイザーへの無料相談サービスあり、節税相談もできる

土地活用一括資料請求をする流れ

一括資料請求してからと言って、必ずしも土地活用をする必要はありません。

まずはどんな土地活用ができそうなのかを確認してみましょう。

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また、土地活用だけではなく売却も視野にいれてみるのも手です。

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※必ずしも売る必要はありません。

参考【2022年最新】不動産一括査定サイトの選び方とおすすめランキングTOP8

まとめ

田んぼを土地活用する人は絶対に知っておくべき必須情報を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

田んぼは何の土地活用をするのがベストなのか、理解いただけたと思います。

もし田んぼで土地活用をするなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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  • この記事を書いた人

石川 貴裕

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