不動産売却の業者選び/誰でも実践できる失敗しない選び方

投稿日:2016年6月24日 更新日:

「不動産会社にお願いしにくい、入りにくい・・・」そんな風に感じている方も多いと思います。

ほとんどの方が人生に1~2度しか不動産の売買を経験しないため、不動産会社に対して不慣れなのは当然と言えます。

これから不動産を売却する人の中には「不動産売却の業者選びのコツや失敗しない選び方を知りたい」と思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで、今回の記事では不動産売却の業者選び方について、業者の特徴や失敗しない選び方、対応の悪い不動産会社と契約した場合の対処法をご紹介いたします。

ぜひ最後までご覧いただけると幸いです。

HOME4U

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1.不動産売却の業者の特徴

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まず最初の国内の不動産会社の仕事と種類についておさらいします。

不動産会社のことをよく知っておくことで、あなたに合う会社かどうかを見極められるようになります。

1-1.不動産会社の仕事

不動産会社の業務範囲は多岐に渡ります。不動産会社の業務を大きく分けると

  1. 売買仲介
  2. 賃貸仲介
  3. 管理

と大きく3つあります。

さらに大きな規模の会社になると

  1. 買取転売や
  2. マンション・戸建の分譲開発
  3. 収益物件の保有

がプラス業務として加わってきます。

大きな不動産会社ほど、体力がありますので、マンション開発やビルの保有などの投資を伴う事業も可能となるのです。

1-1-1.仲介や管理は投資を伴わない

売買仲介や賃貸仲介、管理業などは、大きな投資を伴わない業務です。

そのため街中で店舗を構えている不動産会社は売買仲介や賃貸仲介、管理業を行っています。

大手の不動産会社であっても、街中の店舗は、支店やフランチャイズであり、基本的な業務は売買仲介や賃貸仲介、管理業を行っています。

1-2.街中の不動産会社の種類

さらに街中の不動産会社は大きく分けると

  1. 頑張っていそうな不動産会社
  2. どうして潰れないのだろうと思う不動産会社

の2つに分かれます。

不動産業とは廃業率にとても低い業種であり、2の「どうして潰れないのだろうと思う不動産会社」は良く見かけます。

実は「どうして潰れないのだろうと思う不動産会社」は見た目の問題であって、中身の経営はとても安定しています。

このような不動産会社は主に賃貸仲介と管理業を行っています。業歴が長いため、地元の大地主さんからアパートなどの管理を数多く任されています。

アパートの管理を行うと、管理収入の他に、空室の入居者を決めることで賃貸の仲介手数料が得られます。

そのため、このような会社はガツガツ頑張らなくてもやっていける会社なのです。

1-2-1.頑張っていそうな会社の方が仲介をちゃんとやってくれる

反対に見た目上活気があり、店舗も綺麗で、「頑張っていそうな会社」は、やはり営業を頑張っています。

このような会社は積極的に売買仲介を行っており、大きく売り上げを伸ばしています。売買仲介に力を入れている不動産会社が多いため、売物件の情報を持って行くと喜んで対応してくれます。

以上、不動産会社の特徴について見てきました。

では次に業者の選び方について解説していきます。

2.不動産の業者で失敗しない選び方

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2-1.免許番号の更新回数は通用しなくなってきた

昔は良い不動産会社の見分け方として、宅地建物取引業の免許番号の更新回数をチェックすべきといったような話がありました。

宅建業の免許番号とは、「東京都知事(1)第○○○○○号」のような業者に固有に割り振られている番号です。

この内、()内の数字が免許更新数となります。宅建免許は5年に一度の更新のため、()内の数字が大きければ大きいほど業歴が長く信用できるという、一見、分かり易い見分け方です。

この方法を全面的には否定しませんが、今時は、このような単純な見分け方はオススメしません。

理由としては、業歴の長い会社には、上述に紹介した「どうして潰れないのだろうと思う不動産会社」も多いからです。

このような不動産会社は高齢者の経営者が営業している店も多く、経営も安定しているため、あまりやる気がありません。

また不動産業は廃業率の低い業種であることを考えると、更新回数の多さは他業界に比べるとむしろ価値が低い部分になります。

この手のタイプの不動産会社は売主のために一生懸命動いてくれる可能性は低いため、避けるべきでしょう。

2-2.筆者オススメの不動産会社の選び方

売主としては、やはり「頑張っていそうな会社」に頼むべきです。これはむしろ免許更新番号の比較的浅い業者の方が良い場合もあります。

やる気に関していえば、どの業界でも開業したてや、オープンしたての店舗の方がやる気は高いと言えます。

「頑張っていそうな会社」を見極めるコツとしては、入店した時の挨拶の明るさや、店員の身だしなみ、店舗の清潔感などが良いかどうかを見ることがポイントとなります。

2-3.訪問査定の営業マンの選び方

ただ、訪問査定などは営業マンが来訪するため、店舗の様子が分からない場合があります。その際、良い営業マンかどうかを見極める重要なポイントはただ1点です。

それは売主である「自分たちの話を親身に聞いてくれるか」という点になります。

こんな話が筆者の周りでありました。

ある売主Aさんが、一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社から訪問査定を受けました。価格はバラバラに出てきましたが、そのAさんは何故か、一番低い価格を提示した不動産会社に決めました。

結果としてはどの会社が出してきた査定額よりも高く売却ができ、大成功をしたそうです。Aさんは何故その不動産会社に依頼したかというと「営業マンが自分の話を一番よく聞いてくれたから」ということが理由でした。

Aさんの選び方が成功した背景には、不動産売却というのは、どの不動産にも個別性が有り、どの売主にも個別事情があり、毎回オリジナルな仕事であるということが理由として挙げられます。

つまり毎回事情が違うものを売る訳ですから、毎回違う売却戦略が考えられるわけです。

最適な売却戦略は、売主からしっかりしたヒアリングをしないと立案できません。

Aさんが選んだ不動産会社は、物件特性やAさんの個別事情を踏まえ、最適な売却方法を提案してきました。

結果として、その売却戦略は功を奏し高く売却することができたのです。

2-4.NG業者の見分け方

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物件それぞれに最適な売却戦略があるとすると、売主の話を聞かなかったり、自分の思い込みを押し付けたりするような不動産会社は良い結果を出すとはいい難いです。

このような不動産会社は、売る努力をせず、売れない理由を物件や市場環境のせいにするNG業者です。

そのため、良い業者を選ぶには、売主である自分たちの話をきちんと聞いてくれるかといった視点から選ぶのが失敗しない不動産会社の選び方になります。

2-5.回避策としはて一般媒介契約を締結

それでも少し不安に感じる方は、回避策として不動産会社とは一般媒介契約で締結しておきましょう。

不動産には一般契約と専任契約があり、専任契約にしてしまうとその不動産会社以外からには頼めなくなってしまいます。

一般媒介であれば、業者選びに失敗したとしても、他の業者と同時に一般媒介契約を締結することが可能です。特に最初は無理に一本の専任媒介契約にする必要はないのです。

2-6.複数の不動産を探すのであれば一括査定がおすすめ

とはいっても、そんな不動産会社を何社も知っている人は少ないと思います。そこでおすすめなのが「一括査定」です。

一括査定を使うと、あなたの情報と不動産情報にマッチングする不動産会社を自動で探してくれるサービスです。

一般媒介契約する人にはもってこいのサービスなのです。

2-6-1.一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

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https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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最後に、対応の悪い不動産会社と契約した場合の対処方法について触れておきます。

3.対応の悪い不動産会社と契約した場合の対処法

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仮に、たちの悪い不動産会社と専任媒介契約を締結してしまった場合には、3ヶ月間の契約期間が切れるのを待つ必要があります。

たちの悪い不動産会社は、3ヶ月の間、大した売却活動をせず、売主に諦めさせて、思いっきり値下げを要求し、最後には買取業者に買い取らせるということもあります。

最初から買取業者へ買い取らせるシナリオが決まっている可能性もありますので、注意が必要です。

不審に感じたら、値下げ要求には応えず、とりあえず契約期間が過ぎるのを待ちましょう。

そして新たに契約ができるようになった時点で、一般媒介契約に切り替え、複数の不動産会社と契約するようにしましょう。

4.まとめ

いかがでしたか?失敗しない不動産会社の選び方について見てきました。売主の想いをしっかり聞いて、売却方法も提案してくれるような不動産会社が良い会社と言えます。

それでも不安な方は、一社に決めず、一般媒介で複数の不動産会社と契約するのが良いでしょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

【1都3県限定】国内で唯一のエージェント制導入で売り手に特化「ソニー不動産」

ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
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