不動産売却の良い業者・悪い業者を判断するための3つのポイント

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「不動産会社にお願いしにくい、入りにくい・・・」そんな風に感じている方も多いと思います。

ほとんどの方が人生に1~2度しか不動産の売買を経験しないため、不動産会社に対して不慣れなのは当然と言えます。

これから不動産を売却する人の中には「不動産売却の業者選びのコツや失敗しない選び方を知りたい」と思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで、今回の記事では不動産売却の業者選び方について、業者の特徴や失敗しない選び方、対応の悪い不動産会社と契約した場合の対処法をご紹介いたします。

先に箇条書きで3つのポイントをお伝えします。

  1. 免許番号の更新回数は通用しなくなってきた
  2. 訪問査定の営業マンの選び方は「話を親身に聞いてくれるか」で判断
  3. 不動産会社との契約は「一般媒介契約」で締結する

記事前半は、理解を深めるために不動産業者がどのような仕事をしているのかを説明していきます。

もし最初から上記3つのポイントを知りたければ「2.不動産の業者選びで失敗しない3つのポイント」に進んでください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
───
保有資格:不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産売却を行う業者の特徴

まず最初の国内の不動産会社の仕事と種類についておさらいします。

不動産会社のことをよく知っておくことで、あなたに合う会社かどうかを見極められるようになります。

不動産会社の仕事

不動産会社の業務範囲は多岐に渡ります。不動産会社の業務を大きく分けると

  1. 売買仲介
  2. 賃貸仲介
  3. 管理

と大きく3つあります。

さらに大きな規模の会社になると

  1. 買取転売
  2. マンション・戸建の分譲開発
  3. 収益物件の保有

がプラス業務として加わってきます。

大きな不動産会社ほど、体力がありますので、マンション開発やビルの保有などの投資を伴う事業も可能となるのです。

仲介や管理は投資を伴わない

売買仲介や賃貸仲介、管理業などは、大きな投資を伴わない業務です。

そのため街中で店舗を構えている不動産会社は売買仲介や賃貸仲介、管理業を行っています。

大手の不動産会社であっても、街中の店舗は、支店やフランチャイズであり、基本的な業務は売買仲介や賃貸仲介、管理業を行っています。

街中の不動産会社の種類

さらに街中の不動産会社は大きく分けると

  1. 頑張っていそうな不動産会社
  2. どうして潰れないのだろうと思う不動産会社

の2つに分かれます。

不動産業とは廃業率にとても低い業種であり、2の「どうして潰れないのだろうと思う不動産会社」は良く見かけます。

実は「どうして潰れないのだろうと思う不動産会社」は見た目の問題であって、中身の経営はとても安定しています。

このような不動産会社は主に賃貸仲介と管理業を行っています。業歴が長いため、地元の大地主さんからアパートなどの管理を数多く任されています。

アパートの管理を行うと、管理収入の他に、空室の入居者を決めることで賃貸の仲介手数料が得られます。

そのため、このような会社はガツガツ頑張らなくてもやっていける会社なのです。

頑張っていそうな会社の方が仲介をちゃんとやってくれる

反対に見た目上活気があり、店舗も綺麗で、「頑張っていそうな会社」は、やはり営業を頑張っています。

このような会社は積極的に売買仲介を行っており、大きく売り上げを伸ばしています。

売買仲介に力を入れている不動産会社が多いため、売物件の情報を持って行くと喜んで対応してくれます。

以上、不動産会社の特徴について見てきました。

では次に業者の選び方について解説していきます。

2.不動産の業者選びで失敗しない3つのポイント

ポイント1.免許番号の更新回数は通用しなくなってきた

昔は良い不動産会社の見分け方として、宅地建物取引業の免許番号の更新回数をチェックすべきといったような話がありましたが、筆者は否定的です。

宅建業の免許番号とは、「東京都知事(1)第○○○○○号」のような業者に固有に割り振られている番号です。

この内、()内の数字が免許更新数となります。宅建免許は5年に一度の更新のため、()内の数字が大きければ大きいほど業歴が長く信用できるという、一見、分かり易い見分け方です。

この方法を全面的には否定しませんが、今時は、このような単純な見分け方はオススメしません。

理由としては、業歴の長い会社には、上述に紹介した「どうして潰れないのだろうと思う不動産会社」も多いからです。

このような不動産会社は高齢者の経営者が営業している店も多く、経営も安定しているため、あまりやる気がありません。

また不動産業は廃業率の低い業種であることを考えると、更新回数の多さは他業界に比べるとむしろ価値が低い部分になります。

この手のタイプの不動産会社は売主のために一生懸命動いてくれる可能性は低いため、避けるべきでしょう。

筆者オススメの不動産会社の選び方は「免許更新番号」が浅い業者

売主としては、やはり「頑張っていそうな会社」に頼むべきです。

これはむしろ免許更新番号の比較的浅い業者の方が良い場合もあります。

やる気に関していえば、どの業界でも開業したてや、オープンしたての店舗の方がやる気は高いと言えます。

「頑張っていそうな会社」を見極めるコツとしては、入店した時の挨拶の明るさや、店員の身だしなみ、店舗の清潔感などが良いかどうかを見ることがポイントとなります。

ポイント2.訪問査定の営業マンの選び方は「話を親身に聞いてくれるか」で判断

ただ、訪問査定などは営業マンが来訪するため、店舗の様子が分からない場合があります。

その際、良い営業マンかどうかを見極める重要なポイントはただ1点です。

それは売主である「自分たちの話を親身に聞いてくれるか」という点になります。


こんな話が筆者の周りでありました。

ある売主Aさんが、一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社から訪問査定を受けました。価格はバラバラに出てきましたが、そのAさんは何故か、一番低い価格を提示した不動産会社に決めました。

結果としてはどの会社が出してきた査定額よりも高く売却ができ、大成功をしたそうです。Aさんは何故その不動産会社に依頼したかというと「営業マンが自分の話を一番よく聞いてくれたから」ということが理由でした。

Aさんの選び方が成功した背景には、不動産売却というのは、どの不動産にも個別性が有り、どの売主にも個別事情があり、毎回オリジナルな仕事であるということが理由として挙げられます。

つまり毎回事情が違うものを売る訳ですから、毎回違う売却戦略が考えられるわけです。

最適な売却戦略は、売主からしっかりしたヒアリングをしないと立案できません。

Aさんが選んだ不動産会社は、物件特性やAさんの個別事情を踏まえ、最適な売却方法を提案してきました。

結果として、その売却戦略は功を奏し高く売却することができたのです。

話を聞いてくれない・考えを押し付ける業者はNG

物件それぞれに最適な売却戦略があるとすると、売主の話を聞かなかったり、自分の思い込みを押し付けたりするような不動産会社は良い結果を出すとはいい難いです。

このような不動産会社は、売る努力をせず、売れない理由を物件や市場環境のせいにするNG業者です。

そのため、良い業者を選ぶには、売主である自分たちの話をきちんと聞いてくれるかといった視点から選ぶのが失敗しない不動産会社の選び方になります。

ポイント3.不動産会社との契約は「一般媒介契約」で締結する

それでも少し不安に感じる方は、回避策として不動産会社とは一般媒介契約で締結しておきましょう。

不動産には一般契約と専任契約があり、専任契約にしてしまうとその不動産会社以外からには頼めなくなってしまいます。

一般媒介であれば、業者選びに失敗したとしても、他の業者と同時に一般媒介契約を締結することが可能です。

特に最初は無理に一本の専任媒介契約にする必要はないのです。

複数の不動産を探すのであれば一括査定がおすすめ

とはいっても、そんな不動産会社を何社も知っている人は少ないと思います。

そこでおすすめなのが「一括査定」です。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

一括査定を使うと、あなたの情報と不動産情報にマッチングする不動産会社を自動で探してくれるサービスです。

一般媒介契約する人にはもってこいのサービスなのです。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

最後に、対応の悪い不動産会社と契約した場合の対処方法について触れておきます。

3.対応の悪い不動産会社と契約した場合の対処法

仮に、たちの悪い不動産会社と専任媒介契約を締結してしまった場合には、3ヶ月間の契約期間が切れるのを待つ必要があります。

たちの悪い不動産会社は、3ヶ月の間、大した売却活動をせず、売主に諦めさせて、思いっきり値下げを要求し、最後には買取業者に買い取らせるということもあります。

最初から買取業者へ買い取らせるシナリオが決まっている可能性もありますので、注意が必要です。

不審に感じたら、値下げ要求には応えず、とりあえず契約期間が過ぎるのを待ちましょう。

そして新たに契約ができるようになった時点で、一般媒介契約に切り替え、複数の不動産会社と契約するようにしましょう。

4.まとめ

いかがでしたか?失敗しない不動産会社の選び方について見てきました。

売主の想いをしっかり聞いて、売却方法も提案してくれるような不動産会社が良い会社と言えます。

それでも不安な方は、一社に決めず、一般媒介で複数の不動産会社と契約するのが良いでしょう。

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