不動産売却の良い業者・悪い業者を判断するための3つのポイント

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「不動産会社にお願いしにくい、入りにくい・・・」そんな風に感じている方も多いと思います。

ほとんどの方が人生に1~2度しか不動産の売買を経験しないため、不動産会社に対して不慣れなのは当然と言えます。

これから不動産を売却する人の中には「不動産売却の業者選びのコツや失敗しない選び方を知りたい」と思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで、今回の記事では不動産売却の業者選び方について、業者の特徴や失敗しない選び方、対応の悪い不動産会社と契約した場合の対処法をご紹介いたします。

先に箇条書きで3つのポイントをお伝えします。

  1. 免許番号の更新回数は通用しなくなってきた
  2. 訪問査定の営業マンの選び方は「話を親身に聞いてくれるか」で判断
  3. 不動産会社との契約は「一般媒介契約」で締結する

記事前半は、理解を深めるために不動産業者がどのような仕事をしているのかを説明していきます。

もし最初から上記3つのポイントを知りたければ「2.不動産の業者選びで失敗しない3つのポイント」に進んでください。

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1.不動産売却を行う業者の特徴

まず最初の国内の不動産会社の仕事と種類についておさらいします。

不動産会社のことをよく知っておくことで、あなたに合う会社かどうかを見極められるようになります。

不動産会社の仕事

不動産会社の業務範囲は多岐に渡ります。不動産会社の業務を大きく分けると

  1. 売買仲介
  2. 賃貸仲介
  3. 管理

と大きく3つあります。

さらに大きな規模の会社になると

  1. 買取転売
  2. マンション・戸建の分譲開発
  3. 収益物件の保有

がプラス業務として加わってきます。

大きな不動産会社ほど、体力がありますので、マンション開発やビルの保有などの投資を伴う事業も可能となるのです。

仲介や管理は投資を伴わない

売買仲介や賃貸仲介、管理業などは、大きな投資を伴わない業務です。

そのため街中で店舗を構えている不動産会社は売買仲介や賃貸仲介、管理業を行っています。

大手の不動産会社であっても、街中の店舗は、支店やフランチャイズであり、基本的な業務は売買仲介や賃貸仲介、管理業を行っています。

街中の不動産会社の種類

さらに街中の不動産会社は大きく分けると

  1. 頑張っていそうな不動産会社
  2. どうして潰れないのだろうと思う不動産会社

の2つに分かれます。

不動産業とは廃業率にとても低い業種であり、2の「どうして潰れないのだろうと思う不動産会社」は良く見かけます。

実は「どうして潰れないのだろうと思う不動産会社」は見た目の問題であって、中身の経営はとても安定しています。

このような不動産会社は主に賃貸仲介と管理業を行っています。業歴が長いため、地元の大地主さんからアパートなどの管理を数多く任されています。

アパートの管理を行うと、管理収入の他に、空室の入居者を決めることで賃貸の仲介手数料が得られます。

そのため、このような会社はガツガツ頑張らなくてもやっていける会社なのです。

頑張っていそうな会社の方が仲介をちゃんとやってくれる

反対に見た目上活気があり、店舗も綺麗で、「頑張っていそうな会社」は、やはり営業を頑張っています。

このような会社は積極的に売買仲介を行っており、大きく売り上げを伸ばしています。

売買仲介に力を入れている不動産会社が多いため、売物件の情報を持って行くと喜んで対応してくれます。

以上、不動産会社の特徴について見てきました。

では次に業者の選び方について解説していきます。

2.不動産の業者選びで失敗しない3つのポイント

ポイント1.免許番号の更新回数は通用しなくなってきた

昔は良い不動産会社の見分け方として、宅地建物取引業の免許番号の更新回数をチェックすべきといったような話がありましたが、筆者は否定的です。

宅建業の免許番号とは、「東京都知事(1)第○○○○○号」のような業者に固有に割り振られている番号です。

この内、()内の数字が免許更新数となります。宅建免許は5年に一度の更新のため、()内の数字が大きければ大きいほど業歴が長く信用できるという、一見、分かり易い見分け方です。

この方法を全面的には否定しませんが、今時は、このような単純な見分け方はオススメしません。

理由としては、業歴の長い会社には、上述に紹介した「どうして潰れないのだろうと思う不動産会社」も多いからです。

このような不動産会社は高齢者の経営者が営業している店も多く、経営も安定しているため、あまりやる気がありません。

また不動産業は廃業率の低い業種であることを考えると、更新回数の多さは他業界に比べるとむしろ価値が低い部分になります。

この手のタイプの不動産会社は売主のために一生懸命動いてくれる可能性は低いため、避けるべきでしょう。

筆者オススメの不動産会社の選び方は「免許更新番号」が浅い業者

売主としては、やはり「頑張っていそうな会社」に頼むべきです。

これはむしろ免許更新番号の比較的浅い業者の方が良い場合もあります。

やる気に関していえば、どの業界でも開業したてや、オープンしたての店舗の方がやる気は高いと言えます。

「頑張っていそうな会社」を見極めるコツとしては、入店した時の挨拶の明るさや、店員の身だしなみ、店舗の清潔感などが良いかどうかを見ることがポイントとなります。

ポイント2.訪問査定の営業マンの選び方は「話を親身に聞いてくれるか」で判断

ただ、訪問査定などは営業マンが来訪するため、店舗の様子が分からない場合があります。

その際、良い営業マンかどうかを見極める重要なポイントはただ1点です。

それは売主である「自分たちの話を親身に聞いてくれるか」という点になります。


こんな話が筆者の周りでありました。

ある売主Aさんが、一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社から訪問査定を受けました。価格はバラバラに出てきましたが、そのAさんは何故か、一番低い価格を提示した不動産会社に決めました。

結果としてはどの会社が出してきた査定額よりも高く売却ができ、大成功をしたそうです。Aさんは何故その不動産会社に依頼したかというと「営業マンが自分の話を一番よく聞いてくれたから」ということが理由でした。

Aさんの選び方が成功した背景には、不動産売却というのは、どの不動産にも個別性が有り、どの売主にも個別事情があり、毎回オリジナルな仕事であるということが理由として挙げられます。

つまり毎回事情が違うものを売る訳ですから、毎回違う売却戦略が考えられるわけです。

最適な売却戦略は、売主からしっかりしたヒアリングをしないと立案できません。

Aさんが選んだ不動産会社は、物件特性やAさんの個別事情を踏まえ、最適な売却方法を提案してきました。

結果として、その売却戦略は功を奏し高く売却することができたのです。

話を聞いてくれない・考えを押し付ける業者はNG

物件それぞれに最適な売却戦略があるとすると、売主の話を聞かなかったり、自分の思い込みを押し付けたりするような不動産会社は良い結果を出すとはいい難いです。

このような不動産会社は、売る努力をせず、売れない理由を物件や市場環境のせいにするNG業者です。

そのため、良い業者を選ぶには、売主である自分たちの話をきちんと聞いてくれるかといった視点から選ぶのが失敗しない不動産会社の選び方になります。

ポイント3.不動産会社との契約は「一般媒介契約」で締結する

それでも少し不安に感じる方は、回避策として不動産会社とは一般媒介契約で締結しておきましょう。

不動産には一般契約と専任契約があり、専任契約にしてしまうとその不動産会社以外からには頼めなくなってしまいます。

一般媒介であれば、業者選びに失敗したとしても、他の業者と同時に一般媒介契約を締結することが可能です。

特に最初は無理に一本の専任媒介契約にする必要はないのです。

複数の不動産を探すのであれば一括査定がおすすめ

とはいっても、そんな不動産会社を何社も知っている人は少ないと思います。

そこでおすすめなのが「一括査定」です。

一括査定を使うと、あなたの情報と不動産情報にマッチングする不動産会社を自動で探してくれるサービスです。

一般媒介契約する人にはもってこいのサービスなのです。

一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

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筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

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HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

最後に、対応の悪い不動産会社と契約した場合の対処方法について触れておきます。

3.対応の悪い不動産会社と契約した場合の対処法

仮に、たちの悪い不動産会社と専任媒介契約を締結してしまった場合には、3ヶ月間の契約期間が切れるのを待つ必要があります。

たちの悪い不動産会社は、3ヶ月の間、大した売却活動をせず、売主に諦めさせて、思いっきり値下げを要求し、最後には買取業者に買い取らせるということもあります。

最初から買取業者へ買い取らせるシナリオが決まっている可能性もありますので、注意が必要です。

不審に感じたら、値下げ要求には応えず、とりあえず契約期間が過ぎるのを待ちましょう。

そして新たに契約ができるようになった時点で、一般媒介契約に切り替え、複数の不動産会社と契約するようにしましょう。

4.まとめ

いかがでしたか?失敗しない不動産会社の選び方について見てきました。

売主の想いをしっかり聞いて、売却方法も提案してくれるような不動産会社が良い会社と言えます。

それでも不安な方は、一社に決めず、一般媒介で複数の不動産会社と契約するのが良いでしょう。

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