長い人生の中で、親や親族から50坪程度の土地を相続することはあるかもしれません。
自宅用の土地にするのであればともかく、すでに自宅を持っている場合に50坪の土地を得ても、どう活用したらいいのかわからないこともあるでしょう。
ここでは50坪の土地を持った時にどのような活用法があり、どの程度の収益が得られるのかをお伝えします。
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【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格
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1.50坪の土地を活用する手段には何があるか
50坪は165平方メートル。戸建てを建てるのには十分な広さです。
これから自宅を建てようと思っていた時に50坪の土地を相続できれば、大変嬉しいものです。
しかし、特に必要としないのに土地だけあっても困ります。
土地などの不動産は活用しなければ、固定資産税が発生するだけの負債になってしまいます。
言うなれば、借金を抱えているのと同じです。
広くもなく、それほど小さくもない50坪程度の土地を相続した時には、どんな活用方法が考えられるでしょうか。
以下、50坪で土地で活用できる方法を並べました。
| 活用方法 | 初期投資 | 収益性 | 固定資産税 | オススメ度 |
|---|---|---|---|---|
| アパート経営 | 1,000万円～ | ○ | ○ | |
| 駐車場 | 数十万円～ | △ | ☓ | |
| 資材置き場 | ほぼ0円 | △ | ☓ | |
| 店舗 | 数千万円～ | ○ | ○ | |
| 農地 | ほぼ0円 | ☓ | ◎ | |
| コンテナボックス | 1,000万円～ | ○ | ☓ | |
| 定期借地用地 | ほぼ0円 | △ | ○ |
中でも1つ目のアパート経営と2つ目の駐車場は最も人気でオススメの方法。
アパート経営と駐車場経営を中心に他の活用方法も順にみていきましょう。
方法1.アパートなどの賃貸物件を建てる※オススメ
まず、最も多くの人が活用法として思いつくのが、アパートなどの賃貸物件を建てること。
50坪程度の敷地では広さの問題もあり、マンションを建てるのはなかなか厳しいですが、アパートであれば十分建てられます。
建ぺい率50%、容積率100％程度の用地にアパートを建てれば、単身者向けの部屋が5～6部屋ほど造れます。
仮に、6万円の家賃で各部屋を貸し出せば、毎月35万円から40万円ほどの家賃収入を得ることができます。
土地をすでに持っているのでしたら、建築にお金を費やすことができます。
設備を充実させてもっと家賃を高くすることも可能です。
アパート経営のメリットとデメリット
アパート経営のメリットは収益性が高い点です。
家賃収入を得ることができれば、長期間にわたって安定した収入を確保できます。
ただ、今の日本は人口が増加する地域と、減少する地域で差が一目瞭然です。
従って、地方や郊外の土地では、あまり入居が見込めないおそれがあります。
不動産会社が郊外に農地を持っている大家に高額なアパートを建てさせ、建築費を稼いだものの、いざアパートを建てると需要がなく、大家が赤字になるケースが多発しています。
それでも立地が良ければ、数十年にわたって毎年100万円以上の収入を得ることも可能です。
資金調達が難しくても既に土地を持っている場合は、土地が担保になります。
銀行から融資を受けることはそう難しくありません。
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方法2.駐車場として活用する※オススメ
賃貸物件を建てると、どうしても数千万円の建築費がかかってしまいます。
ローンの融資を受けるにしても、銀行からお金が借りられないこともありますので、建築費用を用意できない場合は駐車場としての活用を考えてみましょう。
駅に近い場所でしたら、駐車場としての需要は十分に見込めます。
また、駅から10分程度離れていたとしても、周りに単身者向けの賃貸物件が多い時は、駐車場スペースとして需要があるでしょう。
ただし、固定資産税の優遇措置は受けられません。
住宅を建てた時よりも固定資産税が5倍から6倍程度になってしまうこともあります。
駐車場のメリットとデメリット
駐車場はアパート経営以上に立地が重要です。
駅から徒歩5分以内の空き地であれば、駐車場を運営しても十分に収益が上がります。
また、より駅に近い場所であれば、コインパーキングにすることでより高い収益を上げることができます。
しかし、駅から10分以上離れたような場所、周辺で戸建てに住むファミリー層が多い場所では、駐車場を経営してもあまり需要は見込めません。
駐車場経営を検討するのであれば、「 HOME4U土地活用 」で一度何社かに相談してするしないを決めることをオススメします。
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方法3.資材置き場などにする
駅から離れていて駐車場として活用できない時は、資材置き場にして工場などに貸し出すことを考えましょう。
周辺に工場が多い時は、貸し出すことで土地代の収入を得ることができます。
また、初期投資がほとんどいらないのもメリットです。
更地にして貸すだけですので、メンテンナンスが不要なのも嬉しいところ。
ただし、こちらも固定資産税の優遇措置は受けられません。
資材置き場のメリットとデメリット
資材置き場は更地を貸し出すだけです。
残置物撤去費用を除けば、ほぼ初期投資が不要です。
ただし、資材置き場を必要としているような町工場などがない環境では、なかなか借り手が見つからないでしょう。
反対に、一度でも借り手が見つかれば、長期間借りてくれる可能性が高いです。
方法4.店舗を建てる
50坪程度の土地が余っているのでしたら、店舗用のテナント建築を検討してみても良いでしょう。
駅に近い、もしくは国道沿いといった立地でしたら、集客力は十分に見込めます。
自分でコンビニエンスストアなどの店舗を建ててもいいですし、建物だけを建てて店を始めたい人に貸し出せば、手堅い賃料収入を得ることができます。
店舗のメリットとデメリット
収益性が最も高いのは店舗です。
店舗として貸す時の家賃は、一般的に住宅よりも高いです。
店舗自体の売り上げが良ければ、家賃をさらに上げることも可能です。
また、自分で店舗を経営して収益を上げることもできます。
こちらも立地が重要ですが、立地が良くても競合店の出現で、一気に売り上げが下がる可能性があります。
従って、店舗としての活用がハイリスクハイリターンであることが、店舗経営のメリットであり、デメリットだとも言えます。
初期投資も住宅以上に必要になるでしょう。
方法5.農地にする
土地があっても用途が全く見つからない場合は、自家使用の菜園にするという方法もあります。
50坪程度の広さしかない菜園では正直な話、野菜を売ってまとまった収入を得ることは難しいです。
自分たちで食べるための野菜を栽培する場所としての活用になるでしょう。
老後の楽しみなどに使うにはもってこいです。
もし、そこに全く家を建てる予定がないのでしたら、役所に農地としての転用を申請して許可を求めてみましょう。
固定資産税が非常に安くなります。
ただし、宅地の一部である場合は、住宅用の土地分の固定資産税を支払わなければいけません。
農地のメリットとデメリット
農地転用に費用はかかりませんが、収益がほぼゼロなのがデメリットになります。
自分たちで食べる程度の分しか、50坪の農地では収穫できません。
家庭菜園として他の人に貸し出す活用法もありますが、得られる収入は年間で坪1万円以下でしょう。
また、農地転用が許可されれば固定資産税はほぼなくなりますが、認められないケースもあります。
方法6.コンテナボックスを設置する
国道沿いなど車の通行が多い場所に土地を持っている場合は、コンテナボックスを検討してみましょう。
日本でも現在、コンテナボックス市場は徐々に拡大しつつあり、家に大きな物を置けないマンション住まいの人などに需要が伸びています。
アウトドアグッズやレジャーグッズなど、大型のグッズを預けるためにコンテナボックスを使うことが多いので、利用者が頻繁に訪れることはありません。
そのため、駅前にコンテナボックスを設置しなければいけないという決まりはありません。
一般的に駅から距離があるなど敬遠されがちな立地でも、コンテナボックスであれば十分に需要があるのは活用上大きなメリットだと言えます。
ただし、コンテナボックスは住宅用地としての活用ではないため、固定資産税の優遇措置を受けることができません。
コンテナボックスのメリットとデメリット
コンテナボックスはそれほど立地が重視されませんが、車での活用しやすさが重要になってきます。
大型のアイテムを預けに来る人が多いので、周囲に車を停める場所も重要なポイントになってきます。
コンテナを設置してしまえば、住宅ほどメンテナンス代がかかりません。
一度コンテナボックスを借りると、そう頻繁に契約を解除する人もいませんので、安定性もなかなか高いです。
ただし、田舎ではあまり需要がないのが実情です。
都心で駅から離れた国道沿いにコンテナボックスを持っている場合は、十分な収入になります。
ただし、コンテナは住宅用の建物ではないので、固定資産税の優遇措置は受けられません。
方法7.定期借地用地として貸し出す
単純に土地そのものを他人に貸すことも検討してみましょう。
この方法の最大のメリットは、土地を貸すだけで初期投資が全く必要ないことです。
コンビニやドラッグストアを建てたい人に50坪程度の土地を貸し出せば、20年契約など長期での契約も可能です。
長期間安定した賃料収入が見込めます。
定期借地用地のメリットとデメリット
定期借地として他人に貸し出す場合は、土地への需要が最も重要です。
条件の悪い場所に土地を持っていても、借りる人がまずいません。
毎年固定資産税を払うのであれば、多少安くても売ってしまった方がマシと言えます。
店舗としての需要がある場所であれば、ほぼ初期費用なしで安定した収入が得られますので、副収入を得るには最適と言えます。
まさに不労所得です。
以上、50坪に最適な土地の活用方法を見てきました。
オススメであるアパート経営、駐車場経営にすべきか迷う方もいいと思います。
そこで次章ではどちらにすべきかについて考えていきましょう。
2.アパートを建てるべきケースと駐車場にするべきケース
繰り返しになりますが、50坪の土地の活用法として挙げた中で、オススメな方法は「アパートなどの賃貸物件」もしくは「駐車場」です。
判断基準1.収益を求めるのであればアパート
実際に収益物件サイトで、アパート（賃貸住宅）と駐車場（コインパーキング含む）を運営しているケースを見てみましょう。
日本橋の一棟マンションの販売価格
※出典：楽待の東京都全域の収益物件一覧より
日本橋の駐車場の販売価格
※出典：楽待の東京都全域の収益物件一覧より
人形町という都心の立地での比較です。
この付近ではアパートはまずありませんが、低価格なマンションが売りに出されているのを見つけることができました。
その利回りは4.58％となっています。
一方で、新しいコインパーキングも売りに出されていて、その利回りは3.6％です。
コインパーキングは、設備が老朽化しても収益性が下がりにくいというメリットがありますが、劇的な収益性の向上はまず考えられません。
収益性を上げるには駐車料金を上げるしかありませんが、あまりに高くしてしまうと、当然借りる人も少なくなります。
一方で、賃貸住宅の場合は、経年で家賃を下げざるを得なくても、設備投資でのカバーが可能です。
リフォームやリノベーションをして新築同様の状態に戻せば、古い建物でも賃料アップは可能です。
そのため、単純に収益性を比較すれば、賃貸住宅経営に軍配が上がるでしょう。
もう一例見てみましょう。
今度は都心ではなく郊外、八王子エリアです。
ここで紹介されている駐車場物件は、表面利回りの数字は高いのですが、駅から離れた立地の悪さもあって実質利回りの数字は低いです。
八王子の駐車場の販売価格
八王子の駐車場の説明
※出典：楽待の東京都全域の収益物件一覧より
対して似たような場所に立つアパートでは満室経営を行っており、高い利回りを確保しています。
八王子の1棟アパートの販売価格
※出典：楽待の東京都全域の収益物件一覧より
判断基準2.手間や初期コストをかけたくなければ駐車場
賃貸住宅の経営には、多額の初期投資が必要です。
軽量鉄骨のアパートでも、建築費は坪単価50万円以上になると言われています。
50坪の広さのアパートを建てるとしたら、諸費用込みで3,000万円は必要でしょう。
マンションを建てるとしたら、坪単価80万円程度は覚悟しておかなくてはいけません。
駐車場経営の初期投資ですが、コインパーキングの経営で有名なアパルトマンイクシーズ株式会社によれば、比較的初期投資が必要な機械式駐車場でも、10台分で300万円となっています。
20台でも600万円ですから、アパートの建築費よりはかなり安いと言えます。
機械式にせず、平置きの駐車場であれば、もっと初期投資は少なくなるでしょう。
また、大型設備がある賃貸住宅の経営に対し、駐車場は設備が少ないです。
そのため、メンテナンス費もかかりません。
ただし、固定資産税は三井不動産リアルティの「固定資産税・都市計画税」にあるとおり、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）課税標準×1／6となっています。
50坪の土地では1/6の軽減措置が受けられますので、固定資産税を含めた維持費はそれほど変わらないケースもありそうです。
固定資産税が高い都心の土地ほど、アパート経営が向いていると言えます。
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土地の活用などの不動産投資を考えるなら、とにもかくにも自らどういった活用方法があるのかを知って吟味すべきです。
まずは勉強も兼ねて、「 HOME4U土地活用 」を使って、多くのプランを見て検討するのが、一番成功への近道。
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まとめ
50坪の土地活用と言っても、様々なケースが考えられます。
重要なのは目的よりも、立地に応じた活用法を考えることです。
まずは、立地の特徴や人口動態を把握しましょう。
それから、予算や運用の手間などを考慮に入れ、具体的な活用法を決定するのです。
運用が難しそうな場合は売ってしまうのも一つの方法です。
