「余分な税金は払いたくない」というのが人情です。
脱税は駄目でも、節税であれば是非とも行いたいもの。
節税にはきちんとした知識が必要です。
ただし、節税もやり過ぎると、結局はお金が流れてしまいます。
そのため適正な価格の経費を、きちんと費用計上することが節税の王道です。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 不動産売却でどのような項目が経費として認められるか知りたい
- 経費項目の適正相場を知りたい
- 不動産売却ではどのようなものが経費として発生するか知りたい
今回の記事では、不動産売却における「経費」にフォーカスしてお伝えいたします。
あなたは課税譲渡所得で認められる経費を理解し、およその概算金額を把握することが可能になります。
本記事のポイントまとめ
- 個人の所得には、給与所得・利子所得等の10種類の所得がある
- 不動産を売却するにあたって要した譲渡費用が経費対象となる
- 譲渡所得は、売却額から取得費や譲渡費用を控除できるため、譲渡費用が大きければ大きいほど節税になる
- 不動産をより高く売りたい場合、一括査定を使って複数社に査定依頼する
※詳細は「3.不動産を高く売るなら複数社に査定依頼するのが王道」に解説しています。
不動産売却で認められる経費
まずは譲渡所得を理解しよう
個人の所得には
- 給与所得
- 利子所得
- 配当所得
- 不動産所得
- 事業所得
- 退職所得
- 山林所得
- 一時所得
- 雑所得
- 譲渡所得
の10種類の所得があります。
この中で不動産を売却したときに発生する所得は譲渡所得となります。
不動産売却によって「譲渡所得が発生した場合」には、確定申告により所得を確定し、所得税を納めることになります。
ここで、あえて「譲渡所得が発生した場合」と書いたのは、不動産を売却しても「譲渡所得が発生しない場合」があるからです。
譲渡所得の計算式
譲渡所得とは、以下の式で計算される金額を言います。
譲渡所得イコール売却額ではないという点がポイント。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却額） － 取得費（購入額） － 譲渡費用（経費）
※取得費とは購入価格から建物の減価償却費を控除し、当時の仲介手数料等を加算した価額
譲渡費用が「経費」に当たる
譲渡費用が今回のテーマとなる経費の部分です。
譲渡費用は、不動産を売却するにあたって要した費用が対象。
譲渡所得は、売却額から取得費や譲渡費用を控除できるため、譲渡費用が大きければ大きいほど節税になります。
例えば取得費や譲渡費用が大きく、譲渡所得がマイナスとなる場合もあります。
この場合は「譲渡所得が発生しない場合」に該当し、譲渡所得に係る所得税は発生しません。
その次に譲渡費用の把握というステップとなります。
取得費と譲渡費用になるもの
取得費と譲渡費用については、以下のものを含むことができます。
| 取得費となるもの | 譲渡費用(経費)となるもの |
|---|---|
|
|
以上、ここまで不動産売却で認められる経費について見てきました。
それでは次から各費用項目について、それぞれの金額目安について見ていきます。
不動産売却によくある費用の相場
不動産を売却する際に出てくる費用は大きく分けて下記5つとなります。
- 仲介手数料
- 測量費
- 印紙税
- 立退料
- 取壊し費用
それぞれの費用の相場を見ていきましょう。
仲介手数料の相場
仲介手数料については、下表のように不動産会社が受領できる上限額が定められています。
| 取引額※1(売買金額) | 仲介手数料の上限額（税抜きの速算式） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％（18万円※2） |
| 200万円超から400万円以下 | 4％+2万円（18万円※2） |
| 400万円超 | 3％＋6万円 |
※1.取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。
※2.空き家などの現地調査が必要な取引の場合（2018年より施行 出典：国土交通省より）
例えば、3,000万円の不動産を売却して満額の仲介手数料を支払った場合は、以下のように計算されます。
仲介手数料：3,000万円×3％ ＋ 6万円 ＝ 96万円
仲介手数料は、法律で定められているものは上限額なので、交渉によっては値引することも可能です。
仲介手数料を値引きする方法は下記に詳しく解説しています。是非ご参照ください。
測量費の相場
測量費は経費として計上できる項目ですが、全ての測量費を計上できるわけではありません。
あくまでも、売却のために必要となった測量費だけが対象となります。
例えば数年前にたまたま行った測量については、経費の対象となりませんので注意が必要です。
売却に伴う測量費とは、実測売買のために行った測量や、境界確定のために行った測量、分筆のために行った測量等が対象となります。
この中で、既に境界は確定しており、現況測量を行うだけというパターンが最も金額が安いです。
現況測量の場合、目安としては10万円～30万円程度になります。
また境界確定のための測量は高額になります。
境界確定の測量は40万円～60万円程度になります。
境界確定は接している隣地の数や、道路との官民境界の確定状況にとって値段や時間が大きく変わります。
さらに土地を分筆して売却する場合、分筆前の土地の境界が未確定の状態だと、境界確定の測量を行う必要があります。
境界の未確定の土地を分筆しようとすると、70万円～100万円近く測量費が発生することがあります。
境界明示や境界未確定の土地を売る手順については下記記事でさらに詳しく解説しています。
印紙税の相場
売買契約書には、証紙と呼ばれる切手のようなものを貼りつけます。
これを印紙税と言います。
印紙税は売買契約書に証紙を貼付け、割印を押すことで納税したことになります。
不動産の売却の際、売買契約書に貼付する印紙税は、売買契約書に記載する売買金額の額によって決まります。
売買金額と印紙税の額は、下表のとおりです。
| 売買契約書の記載金額 | 軽減税率 | 本則税率 |
|---|---|---|
| 1万円から10万円まで | 200円（軽減措置なし） | 200円 |
| 10万円を超え50万円まで | 200円 | 400円 |
| 50万円を超え100万円まで | 500円 | 1,000円 |
| 100万円を超え500万円まで | 1,000円 | 2,000円 |
| 500万円を超え1,000万円まで | 5,000円 | 1万円 |
| 1,000万円を超え5,000万円まで | 1万円 | 2万円 |
| 5,000万円を超え1億円まで | 3万円 | 6万円 |
| 1億円を超え5億円まで | 6万円 | 10万円 |
| 5億円を超え10億円まで | 16万円 | 20万円 |
| 10億円を超え50億円まで | 32万円 | 40万円 |
| 50億円を超える場合 | 48万円 | 60万円 |
※記載金額がない場合200円
立退料の相場
古い賃貸アパートやテナントビルを売却する場合、入居者を立ち退かせて売却した方が高く売れる場合があります。
このようなとき、売却のために立ち退きを行った場合は、その立退料は経費計上することが可能。
あくまで売却のために直近に行った立退きが対象となり、売却とは無関係に昔に行った立退きは対象とはなりません。
立退料や「住宅や事務所」と「店舗」では発生する費用が大きく異なります。
店舗を立ち退かせる場合は、営業保証料が発生するため、数千万円~数億円というオーダーとなる場合があります。
立退料の目安としては、以下の通りです。
| 用途 | 立退料目安 |
|---|---|
| 住宅や事務所 | 「現行賃料と移転先賃料」との差額の0.5~1.5年分程度 |
| 店舗 | 「現行賃料と移転先賃料」との差額の0.5~1.5年分程度＋営業保証料 |
店舗の立退料は、かなりバラつきがあり高額となるケースが多いです。
東京23区では、立退料は物販店舗や美容院では現行賃料の40か月程度、飲食店が現行賃料の100ヶ月程度となっています。
立ち退き料については下記記事でさらに詳しく解説しています。
取壊し費用の相場
古い建物が残っている場合、更地化して売却すると高く売れることがあります。
そのため売却のために建物を取壊した場合、その取壊し費用は経費になります。
これも昔に行った取壊しは経費の対象とはなりません。
ただし、かつて不動産を購入する際に行った取壊しに関しては、取得費に含めることができます。
取壊し費用は建物の構造によって異なりますが、その目安は以下のようになります。
概ね新築工事費の10分の1が解体費用です。
| 構造 | 坪単価 |
|---|---|
| 木造 | 4万円～5万円／坪 |
| 鉄骨造 | 6万円～7万円／坪 |
| 鉄筋コンクリート造 | 7万円～8万円／坪 |
解体費用に関しては、現場の施工条件によってかなり金額が上下します。
敷地が広く重機が運びやすい条件であれば、解体費用は安くなります。
逆に敷地が狭く、電線が通過し、前面道路も狭いような条件であれば解体費用は高くなります。
解体費用に関しては、「解体の窓口」などを使って見積を取ることをオススメします。
解体の窓口は、優良業者のみを厳選して最安値を教えてもらえるサービスです。
解体すべきかどう以下の判断については下記記事で詳しく記載しています。
不動産を高く売るなら複数社に査定依頼するのが王道
不動産をより高く売りたい場合、複数の不動産会社に査定依頼するのがオススメです。
しかし、一社ずつ査定依頼すると手間がかかるため、全ての査定依頼が完了するのに時間がかかります。
そこで効率的に査定依頼できる方法が不動産一括査定です。
不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。
その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し細かいので、流し読みする程度で大丈夫です。
これを見ると、上位4社がずば抜けているのが分かると思います。
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3強ということです。
不動産売買は超大手に偏っている
「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。
超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30％のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そしてこの3社に唯一依頼できるのが「すまいValue」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。
| 不動産一括査定サイト名 | 机上査定が対応 | メール要望 |
|---|---|---|
| すまいValue | ○ | ○ |
| SUUMO | ○ | ○ |
| HOME4U | ○ | ○ |
| イエウール | × | × |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | × | ○ |
不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。
まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。
評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。
まとめ
不動産売却の課税譲渡所得で認められる経費と概算金額について解説しました。
経費として使える費用は計上し、健全な節税を心がけましょう。
不動産売却の税金については下記記事でさらに詳しく解説しています。
