取り扱いの難しい事故物件やワケアリ物件をスムーズに売却する5つの方法

過去に自殺等のあった事故物件は、売却が難しい部類の不動産の一つです。

そこで今回の記事では、「事故物件の売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは事故物件について理解し、告知義務や売却方法についても知ることができます。

事故物件とは？定義や瑕疵の種類について

事故物件という呼び名は、元々は業界用語でしたが、「大島てる」という事故物件を紹介しているサイトが流行ったことから、一般的にも使われる言葉になってきました。

事故物件というのは俗称で、専門的には「心理的瑕疵(かし)」のある物件のことを指します。

過去に自殺があった物件の全てが事故物件に該当するものではなく、「社会生活上受忍すべき程度を超えて平穏に日常生活を送るという利益を侵害している」場合に限り事故物件として認められます。

不動産は金額が高額であり、契約日や引渡日に「大安」を選ぶなど、縁起を担ぐ人も多いことから、事故物件のような縁起の悪い物件は、特に嫌われる傾向があります。

そのため、事故物件は、一般的に金額が安くなってしまう傾向があります。

瑕疵の種類

瑕疵には、物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の4種類があります。

2020年4月からの民法改正によって、瑕疵という言葉は使われなくなりましたが、代替する適当な言葉がないため、実際には瑕疵という言葉は今でも使われています。

上記の表で は、心理的瑕疵が事故物件に該当します。

環境的瑕疵も心理的瑕疵に似ていますが、心理的瑕疵は対象物件「内」で起きた「過去」の内容を指しますが、環境的瑕疵は対象物件「外」で発生している「現在」の内容を指している点が異なります。

環境的瑕疵とは、例えば周辺に暴力団の組事務所があるようなことが該当します。

周辺の暴力団事務所の存在は、対象物件そのものに起因した瑕疵ではないため、事故物件ではありません。

法律的瑕疵というのは、不動産会社による説明不足が該当することがほとんどであるため、一般の売主にはあまり関係のない瑕疵となっています。

一般の売主が意識すべき瑕疵は、物理的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の3つです。

事故物件の線引き

事故物件は、「いつ、どのような事故」だったかで事故に該当するかどうかが決まります。

時間的希釈性という考え方があり、古い事故ほど事故に該当しなくなるのが原則です。

ただし、時間的希釈性も、農村部よりも都市部の方が短い傾向にあり、必ずしも「何年経ったから事故に該当しない」という明確な基準はありません。

また、同じ事故も建物が残っている場合と、解体済みの場合では異なります。

一般的には、解体済みの建物内であった事故は、事故物件に該当しない確率が高くなります。

ただし、同じ解体済みであっても、自殺よりも他殺の方が事故として認識されやすく、事件の残忍性等も考慮されます。

事故は必ずしも死亡を原因とするものだけではなく、過去にマンションが風俗店として利用されていたこと等も該当します。

下表に、事故の内容と事故に該当するかしないかについての例を示します。

死亡に関しては、原則として自然死は事故に該当しません。

ただし、老衰等の自然死であったとしても、遺体が長期間放置されたことで腐敗臭が広がり、近隣住民に認知された場合には瑕疵に該当します。

心理的瑕疵に該当するかどうかは、過去の判例に基づき判断されるのが一般的です。

不動産業界では、一般財団法人不動産適正取引推進機構が開示している判例を参考にしていることが多いです。

ご興味のある方は、公表されている各号の「心理的瑕疵」をご参考ください。

共用部での事故の取り扱い

嫌悪感は特定の空間において生じるものであるため、例えばマンションの共用部で生じた殺人事件は原則として瑕疵に該当しないことになっています。

共用部における他殺等の死亡事故は瑕疵に該当せず、室内で起きた死亡事故が瑕疵に該当するのが原則です。

ただし、室内から飛び降りた飛び降り自殺等の場合、死亡した場所は共用部ですが瑕疵に該当するケースもあります。

また、共用部で起きた事故であっても、事件が連日のようにセンセーショナルに報道され、人々の記憶に強く残ってしまった場合には、瑕疵に該当してしまうケースもあります。

事故物件ガイドライン

事故物件は判断が難しいため、国土交通省によりガイドラインを作成され公表されました。

ガイドラインによると下記が事故物件と定義されています。

ただし、下記の場合は、告知をする必要がないとされています。

ここまで事故物件の基本事項について見てきましたが、次に事故物件売却時の注意点についてお伝えします。

売却時は「契約不適合責任」と「告知義務」の注意点あり

2020年4月の民法改正により、売主には契約不適合責任という売主責任が創設されました。

2020年3月までは、売主には瑕疵担保責任という売主責任がありましたが、瑕疵担保責任は撤廃され、その代わりに登場したのが契約不適合責任です。

例えば、雨漏りがあるにもかかわらず、契約書に雨漏りのことを記載していなかったら売却後、売主が修繕や契約解除、損害賠償等の責任を負うことになります。

逆に、雨漏りのことを契約書にきちんと書いていれば、責任を負わないというのが契約不適合責任の最大の特徴です。

契約不適合責任では、物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の全ての瑕疵について、契約書にきちんと記載し、これらの瑕疵に対する責任を負わないとすれば契約不適合責任を免責することができます。

契約に記載する内容は、物理的瑕疵に留まらず、心理的瑕疵や環境的瑕疵も同様に告知しなければならないという点が特徴です。

瑕疵は、契約書に記載すれば免責できることになっていますが、売主が知っていて告げなかった瑕疵については、免責できないことになっています。

売主が知っている瑕疵については、全て告知することが必要です。

契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に売りにくい事故物件を売却する方法についてお伝えします。

売りにくい事故物件を売却する5つの方法

事故物件は売りにくいことは確かですが、売れないということありません。

必ず売ることができます。

ただし、普通の売却方法で売っていては一向に売れません。

本章では、事故物件の売却可能性を上げる5つの方法を紹介。

それぞれ見ていきましょう。

方法1.まずは買取業者に売る

事故物件を確実に売却する方法としては、買取業者への売却があります。

通常の物件だと、買取業者への価格は市場価格よりも20％引き程度で売却となりますが、事故物件の場合、さらに割安となります。

買取業者は普段から問題を抱えている物件の購入には慣れていますので、事故物件程度の理由であれば難なく購入します。

通常、買取時に物理的な瑕疵がある物件を購入する場合、買取業者は、購入後、修繕を行っています。

一方で、事故物件のような心理的瑕疵しかない物件は、修繕必要性がないため、買取業者にとっては割安な買い物と言えます。

買取は、普通に売るよりは安くなる可能性がありますが、早く確実に売りたいという人にとっては、買取はオススメです。

買取業者は探すのが難しい

ただし、買取業者はなかなか探すのが難しいです。

仲介はやっているところが多いのですが、なかなか買取をしているところは少ないのが現状。

そこでオススメなのが一括査定サイトを使うこと。

一括査定サイトでは、多くの不動産会社が参加。

仲介メインの会社も多いですが、買取をしている不動産会社も多数参加しています。

しかも一括査定サイトを使えば、買取業者同士に価格競争をさせることができるため、少しでも高く売却することが可能です。

事故物件を買取業者に売却するのであれば、ぜひ一括査定サイトを利用しましょう。

また、意外にも買取ではなく普通に仲介で売れる可能性もあります。

そういう意味でも一括査定サイトを使うと、より売却できる可能性が上がります。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定については下記記事で詳しく解説しています。

また、不動産買取については下記記事でさらに詳しく説明しています。

訳あり物件買取プロ

それでも見つからなければ、「訳あり物件買取プロ」を使うのもオススメです。

訳あり物件買取プロは、独自の販路と再生ノウハウがあるため、通常では相手にされないような事故物件も買取をしてくれます。

方法2.値引きして売る

事故物件の売却の基本は値引きです。

何の工夫もないと思われるかもしれませんが、値引は売却の可能性を高める有効な方法。

では、どのくらい値引をすれば良いのかというのは、売主として考えるべき部分です。

世の中には、不動産を安く売っているところがあります。

一番安く不動産を売っているところと言えば「競売」です。

競売は、最低入札価格というものがあり、それに対して入札を行うことで最終的な価格が決定します。

この競売の最低入札価格と言うのは、市場価格の70％程度と言われています。

つまり、安いと言われている競売での、最初のスタートラインは30％引きしかしていません。

また、その次に安いと言われるのが任意売却。

任意売却の相場は、概ね市場価格の80％程度になります。

普通の価格の20％引きが任意売却の市場です。

事故物件は30％程度の値引きをする

では、事故物件の場合はどうなるかと言えば、それは事故の内容にもよると言うのが結論。

ただし、一般人が受ける印象としては、競売も「事故物件っぽい」雰囲気があります。

競売物件も一般人からすると、相当に手を出しにくい物件です。

競売も事故物件も似たりよったりだと考えると、30％も値引すれば、まずは十分かと思われます。

感覚的には、市場価格よりも50％も値引きするようであれば、よほど深刻な事故物件と考えられます。

値引としてはせいぜい20～30％引きですが、それでも売却できなければ、40％程度まで下げて反応を見ましょう。

方法3.事故後数年経ってから売る

事故や事件というのは、時間とともに世の中から風化していきます。

そのため、事故物件は、事故直後が最も値段が下がります。

時間の経過に伴い、事故が風化すれば値段にも影響しなくなっていきます。

例えば、極端な例を挙げると、あなたの土地も元々縄文人が自殺した事故物件だったかもしれません。

古代人の自殺現場は、誰も事故物件とは認識しないはずです。

事故は人々の記憶に残っているから事故なのです。

心理的瑕疵については、告知期間についても様々な判例が出ていますが、その年数については結局のところバラバラ。

瑕疵の程度が重いほど告知すべき期間が長く、瑕疵の程度が軽ければ告知すべき期間は短いという傾向があります。

心理的瑕疵の告知義務は、裁判判例では50年以上前の事故についても説明責任を判決で認めたものもあります。

事故から10年経ってから売るのが無難

一方で、多くの判例はだいたい10年程度は心理的瑕疵を説明しないと売却が取り消されるという判例で落ち着いています。

そのため、判例からすると、だいたい事故から10年くらいは、人々の心の中に事故が残っており、それによって値下げの影響を受ける可能性はあります。

いずれにしても、心理的瑕疵は説明しなければなりませんが、それによる値引きの程度は、自己の凄惨さや、事故後の経過年数によるものと判断されます。

焦らず売る必要がないのであれば、事故後、数年以上経ってから売却することをオススメです。

方法4.更地にして売る

事故物件が戸建住宅の場合、取壊して更地にしてから売るという方法があります。

忌まわしい記憶が建物にある場合は、それごと壊してしまえば、買主の精神的負担はかなり減ります。

事故物件が元々更地であったり、またはマンションであったりすると、取り壊すという選択肢は取りようがありません。

そのため、戸建住宅の事故物件は、取り壊すことができるという意味では有利。

また、戸建住宅の裏にある倉庫で自殺があったような物件の場合、倉庫だけでも取り壊してしまう方が得策です。

倉庫があることで、何もなかったはずの住宅まで価値が下がってしまうため、部分的に取り壊せるものは取り壊してしまうことをオススメします。

下記は国土交通省発表が発表した「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」にある中古戸建住宅の価格査定の例を持ってきました。

戸建住宅も、築20年以上経過していると、価値はほとんどゼロになるということ。

そのため、築20年前後の建物であれば、思い切って壊してしまった方が高く売却できます。

通常の戸建住宅であれば、築25年以上の建物だと、価値がゼロで留まります。

しかしながら、事故物件の場合、さらにマイナスの影響を及ぼします。

つまり、事故物件の建物が残っていることにより、更地価格以下で売却してしまうようなものなのです。

築古の戸建住宅の事故物件であれば、壊して売るという選択肢も検討しましょう。

更地で売る場合については下記記事でさらに詳しく解説して

方法5.専任系媒介で売る

事故物件を確実に売却する方法としては、専任系媒介を使って売る方法があります。

不動産会社に仲介を依頼するときに、不動産会社との間で結ぶ契約を媒介契約と呼びます。

媒介契約には、

1. 一般媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 専属専任媒介契約

の3種類があります。

このうち、専任媒介契約または専属専任媒介契約を専任系媒介と呼ぶことにします。

一般媒介契約と専任系媒介契約との違いは、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できるかどうかです。

専任系媒介契約は、1社独占契約ができるため、不動産会社のやる気を上げる効果があります。

不動産会社は専任系媒介契約だと、自社でじっくりと買主を探すことができます。

もし、自社で買主を見つけることができた場合、売主からも買主からも仲介手数料を取ることができます。

これを両手仲介と呼びます。

不動産会社の儲けは倍になります。

もし、買主を別の会社が見つけてきた場合は、売主からしか仲介手数料を受領することができず、その場合は片手仲介ということになります。

事故物件は基本的には売却しにくいため、不動産会社も嫌がります。

また価格も安くなる傾向から、受領できる仲介手数料も少なくなり、デメリットも多いです。

そのため、不動産会社は、両手仲介が狙える専任系媒介の方がやる気を出してくれます。

事故物件のような売りにくい物件は、専任系媒介で仲介を依頼することも作戦の一つです。

媒介契約については、下記記事に詳しく解説しています。

両手仲介については、下記記事でさらに詳しく解説しています。

次に売却と賃貸で事故物件の告知義務の違いがあるのかお伝えします。

売却と賃貸で事故物件（告知義務）の違いは？賃借人への告知義務の範囲は？

売却物件と賃貸物件も基本的には心理的瑕疵の考え方は同じです。

物件内における自殺や他殺は瑕疵に該当しますが、自然死は瑕疵に該当しないことになっています。

また、原則として室内のみの事故に説明義務があり、共用部の事故の告知義務はないというのが基本的な考え方です。

ただし、バルコニーからの飛び降り自殺や入居者が日常的に良く通る場所における自殺等で生じた事故に関しては告知が必要とされる場合があります。

売却物件と賃貸物件では、告知しなければいけない期間に違いがあるという点が特徴です。

内容	売却物件	賃貸物件
告知が不要となる期間	自殺から7年経過後	自殺から3年経過後

ただし、上表の告知が不要となる期間は一つの目安に過ぎません。

売却物件においては、50年前の農山村地域の殺人に告知義務が認めらえた判例もあります。

また、賃貸物件の場合には、一旦別の賃借人が借りれば二次賃借人(2人目以降の借主)に関しては説明不要とされています。

仮に一次賃借人が極短期間の入居であっても、一旦人が住めば2人目以降は説明しなくても良いという点が特徴です。

まとめ

取り扱いの難しい事故物件の告知義務と5つの売却方法を解説について見てきました。

売りにくい事故物件は、値引する、時間を置く、更地にする、買取業者に売る、専任系仲介を利用する等の手法を駆使しながら売却を試みましょう。