不動産売却で認められる経費は何があるの?金額相場はどれぐらい?

不動産売却で認められる経費は何があるの?金額相場はどれぐらい?

「余分な税金は払いたくない」というのが人情です。

脱税は駄目でも、節税であれば是非とも行いたいもの。

節税にはきちんとした知識が必要です。

ただし、節税もやり過ぎると、結局はお金が流れてしまいます。

そのため適正な価格の経費を、きちんと費用計上することが節税の王道です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 不動産売却でどのような項目が経費として認められるか知りたい
  • 経費項目の適正相場を知りたい
  • 不動産売却ではどのようなものが経費として発生するか知りたい

今回の記事では、不動産売却における「経費」にフォーカスしてお伝えいたします。

あなたは課税譲渡所得で認められる経費を理解し、およその概算金額を把握することが可能になります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産売却で認められる経費

まずは譲渡所得を理解しよう

個人の所得には

  1. 給与所得
  2. 利子所得
  3. 配当所得
  4. 不動産所得
  5. 事業所得
  6. 退職所得
  7. 山林所得
  8. 一時所得
  9. 雑所得
  10. 譲渡所得

の10種類の所得があります。

この中で不動産を売却したときに発生する所得は譲渡所得となります。

不動産売却によって「譲渡所得が発生した場合」には、確定申告により所得を確定し、所得税を納めることになります。

ここで、あえて「譲渡所得が発生した場合」と書いたのは、不動産を売却しても「譲渡所得が発生しない場合」があるからです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得とは、以下の式で計算される金額を言います。

譲渡所得イコール売却額ではないという点がポイント。

譲渡所得 = 譲渡価額(売却額) - 取得費(購入額) - 譲渡費用(経費)

※取得費とは購入価格から建物の減価償却費を控除し、当時の仲介手数料等を加算した価額

譲渡費用が「経費」に当たる

譲渡費用が今回のテーマとなる経費の部分です。

譲渡費用は、不動産を売却するにあたって要した費用が対象。

譲渡所得は、売却額から取得費や譲渡費用を控除できるため、譲渡費用が大きければ大きいほど節税になります。

例えば取得費や譲渡費用が大きく、譲渡所得がマイナスとなる場合もあります。

この場合は「譲渡所得が発生しない場合」に該当し、譲渡所得に係る所得税は発生しません。

その次に譲渡費用の把握というステップとなります。

取得費と譲渡費用になるもの

取得費と譲渡費用については、以下のものを含むことができます。

取得費となるもの譲渡費用(経費)となるもの
  1. 土地の購入価額
  2. 建物の購入価額から減価償却費を控除したもの
  3. 購入の際の仲介手数料
  4. 購入の際に支払った立退料・移転料
  5. 購入時の売買契約書に貼付けした印紙税
  6. 購入時の登録免許税や司法書士へ支払った登録手数料
  7. 購入時の不動産取得税
  8. 引越の搬入費や据付費
  9. 建物等の取壊し費用
  1. 売却の際の仲介手数料
  2. 売却のために要した測量費
  3. 売却時の売買契約書に貼付けした印紙税
  4. 売却に伴い支払った立退料
  5. 建物の取壊し費用

以上、ここまで不動産売却で認められる経費について見てきました。

それでは次から各費用項目について、それぞれの金額目安について見ていきます。

2.不動産売却によくある費用の相場

不動産を売却する際に出てくる費用は大きく分けて下記5つとなります。

  1. 仲介手数料
  2. 測量費
  3. 印紙税
  4. 立退料
  5. 取壊し費用

それぞれの費用の相場を見ていきましょう。

仲介手数料の相場

仲介手数料については、下表のように不動産会社が受領できる上限額が定められています。

取引額 (売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

例えば、3,000万円の不動産を売却して満額の仲介手数料を支払った場合は、以下のように計算されます。

仲介手数料:3,000万円×3% + 6万円 = 96万円

仲介手数料は、法律で定められているものは上限額なので、交渉によっては値引することも可能です。

仲介手数料を値引きする方法は下記に詳しく解説しています。是非ご参照ください。

不動産売却の「仲介手数料」を値引きしたい!交渉テクニックと注意点
不動産売却の「仲介手数料」を値引きしたい!交渉テクニックと注意点

初めてマンションなどの不動産を売却する方は、「仲介手数料を安くできないかな」と感じている方もいるのではないでしょうか。 ...

続きを見る

測量費の相場

測量費は経費として計上できる項目ですが、全ての測量費を計上できるわけではありません。

あくまでも、売却のために必要となった測量費だけが対象となります。

例えば数年前にたまたま行った測量については、経費の対象となりませんので注意が必要です。

売却に伴う測量費とは、実測売買のために行った測量や、境界確定のために行った測量、分筆のために行った測量等が対象となります。

この中で、既に境界は確定しており、現況測量を行うだけというパターンが最も金額が安いです。

現況測量の場合、目安としては10万円~30万円程度になります。

また境界確定のための測量は高額になります。

境界確定の測量は40万円~60万円程度になります。

境界確定は接している隣地の数や、道路との官民境界の確定状況にとって値段や時間が大きく変わります。

さらに土地を分筆して売却する場合、分筆前の土地の境界が未確定の状態だと、境界確定の測量を行う必要があります。

境界の未確定の土地を分筆しようとすると、70万円~100万円近く測量費が発生することがあります。

境界明示や境界未確定の土地を売る手順については下記記事でさらに詳しく解説しています。

境界明示って必要なの?土地売却の手順と一番重要な測量を徹底解説
境界明示って必要なの?土地売却の手順と一番重要な測量を徹底解説

初めて土地などの不動産を売却する方は、売却手順について知らない人がほとんどだと思います。 売却に必要な書類の多くは、「元 ...

続きを見る

境界未確定(筆界未定)の土地を売却するときの手続き方法と注意点
境界未確定(筆界未定)の土地を売却するときの手続き方法と注意点

古くから所有している土地を売却するのは苦労を伴います。 昔からの土地は境界が元々未確定である、境界標が飛んでいる、越境物 ...

続きを見る

印紙税の相場

売買契約書には、証紙と呼ばれる切手のようなものを貼りつけます。

これを印紙税と言います。

印紙税は売買契約書に証紙を貼付け、割印を押すことで納税したことになります。

不動産の売却の際、売買契約書に貼付する印紙税は、売買契約書に記載する売買金額の額によって決まります。

売買金額と印紙税の額は、下表のとおりです。

契約書に記載する売買金額貼付する印紙税
1万円未満
1万円以上10万円以下
10万円超50万円以下
50万円超100万円以下
100万円超500万円以下
500万円超1,000万円以下
1,000万円超5,000万円以下
5,000万円超1億円以下
1億円超5億円以下
5億円超10億円以下
10億円超50億円以下
50億円超
金額の記載のないもの
非課税
200円
200円
500円
1,000円
5,000円
10,000円
30,000円
60,000円
160,000円
320,000円
480,000円
200円

立退料の相場

古い賃貸アパートやテナントビルを売却する場合、入居者を立ち退かせて売却した方が高く売れる場合があります。

このようなとき、売却のために立ち退きを行った場合は、その立退料は経費計上することが可能。

あくまで売却のために直近に行った立退きが対象となり、売却とは無関係に昔に行った立退きは対象とはなりません。

立退料や「住宅や事務所」と「店舗」では発生する費用が大きく異なります。

店舗を立ち退かせる場合は、営業保証料が発生するため、数千万円~数億円というオーダーとなる場合があります。

立退料の目安としては、以下の通りです。

用途立退料目安
住宅や事務所「現行賃料と移転先賃料」との差額の0.5~1.5年分程度
店舗「現行賃料と移転先賃料」との差額の0.5~1.5年分程度+営業保証料

店舗の立退料は、かなりバラつきがあり高額となるケースが多いです。

東京23区では、立退料は物販店舗や美容院では現行賃料の40か月程度、飲食店が現行賃料の100ヶ月程度となっています。

立ち退き料については下記記事でさらに詳しく解説しています。

立ち退き料って何?発生する理由や金額の目安を徹底解説

アパート経営で問題となるのが立ち退きです。 立ち退きは、建て替え時のみならず、悪質入居者が入ってしまった場合にも必要とな ...

続きを見る

取壊し費用の相場

古い建物が残っている場合、更地化して売却すると高く売れることがあります。

そのため売却のために建物を取壊した場合、その取壊し費用は経費になります。

これも昔に行った取壊しは経費の対象とはなりません。

ただし、かつて不動産を購入する際に行った取壊しに関しては、取得費に含めることができます。

取壊し費用は建物の構造によって異なりますが、その目安は以下のようになります。

概ね新築工事費の10分の1が解体費用です。

構造坪単価
木造4万円~5万円/坪
鉄骨造6万円~7万円/坪
鉄筋コンクリート造7万円~8万円/坪

解体費用に関しては、現場の施工条件によってかなり金額が上下します。

敷地が広く重機が運びやすい条件であれば、解体費用は安くなります。

逆に敷地が狭く、電線が通過し、前面道路も狭いような条件であれば解体費用は高くなります。

解体費用に関しては、「 解体工事のナコウド 」などを使って見積を取ることをオススメします。

解体工事のナコウドは、優良業者のみを厳選して最安値を教えてもらえるサービスです。

解体費用や解体すべきかどう以下の判断については下記記事で詳しく記載しています。

家の解体費用ってどれくらいなの?補助金やローンについても解説
家の解体費用ってどれくらいなの?補助金やローンについても解説

空き家などの家の解体費用はどれくらいなのでしょうか? 結論をお伝えすると、解体費用の目安は以下の通り。 木造:1坪当たり ...

続きを見る

不動産を売却するときは更地がいい?不動産のプロが教える判断基準
不動産を売却するときは更地がいい?不動産のプロが教える判断基準

更地の方が高く売れると聞いたことのある人もいると思います。 ただ、不動産を売るのが初めての方は、更地にすべきかどうかの判 ...

続きを見る

3.まとめ

不動産売却の課税譲渡所得で認められる経費と概算金額について解説しました。

経費として使える費用は計上し、健全な節税を心がけましょう。

不動産売却の税金については下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産を売却したときにかかる税金は?計算方法とお得な税金特例
不動産を売却したときにかかる税金は?計算方法とお得な税金特例

不動産を売却した時、あなたには多額のお金が手に入ります。 お金が手に入れば、残念ながら「税金」というものが掛ります。 不 ...

続きを見る

おすすめ記事一覧

52,627view
不動産一括査定

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

61,288view
マンション売却で3人に1人が失敗している?2つの落とし穴と間違いない成功のコツ

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろ調べて ...

10,345view
一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ

一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、一戸建ての売却をする機会は、人生でそう何度もありませんか ...

2,263view
土地売却は注意点が多い!スムーズに売却するための完全ガイド

更地は不動産の中でも最も売却しやすい物件です。 ただし、更地は不動産会社等のプロが購入者となる場合も多く、売主に対して厳 ...

-不動産売却, 税金

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2020 All Rights Reserved.