不動産売却の課税譲渡所得で認められる経費と概算金額について徹底解説

「余分な税金は払いたくない」というのが人情です。

脱税は駄目でも、節税であれば是非とも行いたいものです。

節税にはきちんとした知識が必要です。

ただし、節税もやり過ぎると、結局はお金が流れてしまいます。

そのため適正な価格の経費を、きちんと費用計上することが節税の王道です。

不動産売却で節税を考えている人の中には、

と思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、不動産売却における「経費」にフォーカスしてお伝えいたします。

1.不動産売却で認められる経費

1-1.まずは譲渡所得を理解しよう

個人の所得には

1. 給与所得
2. 利子所得
3. 配当所得
4. 不動産所得
5. 事業所得
6. 退職所得
7. 山林所得
8. 一時所得
9. 雑所得
10. 譲渡所得

の10種類の所得があります。

この中で不動産を売却したときに発生する所得は譲渡所得となります。

不動産売却によって「譲渡所得が発生した場合」には、確定申告により所得を確定し、所得税を納めることになります。

ここで、あえて「譲渡所得が発生した場合」と書いたのは、不動産を売却しても「譲渡所得が発生しない場合」があるからです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得とは、以下の式で計算される金額を言います。譲渡所得イコール売却額ではないという点がポイントです。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用

譲渡価額とは売却額を指します。

取得費とは購入価格から建物の減価償却費を控除し、当時の仲介手数料等を加算した価額になります。

譲渡費用が今回のテーマとなる経費の部分です。

譲渡費用は、不動産を売却するにあたって要した費用が対象となります。

譲渡所得は、売却額から取得費や譲渡費用を控除できるため、譲渡費用が大きければ大きいほど、節税になります。

例えば取得費や譲渡費用が大きく、譲渡所得がマイナスとなる場合もあります。

この場合は「譲渡所得が発生しない場合」に該当し、譲渡所得に係る所得税は発生しません。

その次に譲渡費用の把握というステップとなります。

1-2.取得費と譲渡費用になるもの

取得費と譲渡費用については、以下のものを含むことができます。

取得費となるもの	譲渡費用(経費)となるもの
土地の購入価額 建物の購入価額から減価償却費を控除したもの 購入の際の仲介手数料 購入の際に支払った立退料・移転料 購入時の売買契約書に貼付けした印紙税 購入時の登録免許税や司法書士へ支払った登録手数料 購入時の不動産取得税 引越の搬入費や据付費 建物等の取壊し費用	売却の際の仲介手数料 売却のために要した測量費 売却時の売買契約書に貼付けした印紙税 売却に伴い支払った立退料 建物の取壊し費用

マンションを売却した場合の件が償却費の計算方法については、下記記事で詳しく解説しています。気になる方は、ぜひご参照ください。

以上、ここまで不動産売却で認められる経費について見てきました。

それでは次から各費用項目について、それぞれの金額目安について見ていきます。

2.不動産売却によくある費用の相場

不動産を売却する際に出てくる費用は大きく分けて下記5つとなります。

1. 仲介手数料
2. 測量費
3. 印紙税
4. 立退料
5. 取壊し費用

それぞれの費用の相場を見ていきましょう。

仲介手数料の相場

仲介手数料については、下表のように不動産会社が受領できる上限額が定められています。

取引額 (売買金額)	速算式(上限額)
200万円以下	5％
200万円超から400万円以下	4％+2万円
400万円超	3％＋6万円

例えば、3,000万円の不動産を売却して満額の仲介手数料を支払った場合は、以下のように計算されます。

仲介手数料：3,000万円×3％　＋　6万円　＝　96万円

仲介手数料は、法律で定められているものは上限額なので、交渉によっては値引することも可能です。

仲介手数料を値引きする方法は下記に詳しく解説しています。是非ご参照ください。

測量費の相場

測量費は経費として計上できる項目ですが、全ての測量費を計上できるわけではありません。

あくまでも、売却のために必要となった測量費だけが対象となります。

例えば数年前にたまたま行った測量については、経費の対象となりませんので注意が必要です。

売却に伴う測量費とは、実測売買のために行った測量や、境界確定のために行った測量、分筆のために行った測量等が対象となります。

この中で、既に境界は確定しており、現況測量を行うだけというパターンが最も金額が安いです。

現況測量の場合、目安としては10万円~30万円程度になります。

また境界確定のための測量は高額になります。境界確定の測量は40万円~60万円程度になります。

境界確定は接している隣地の数や、道路との官民境界の確定状況にとって値段や時間が大きく変わります。

さらに土地を分筆して売却する場合、分筆前の土地の境界が未確定の状態だと、境界確定の測量を行う必要があります。

境界の未確定の土地を分筆しようとすると、70万円~100万円近く測量費が発生することがあります。

土地を分筆して売却する場合については、下記に詳しく記載しています。是非ご参照ください。

印紙税の相場

売買契約書には、証紙と呼ばれる切手のようなものを貼りつけます。

これを印紙税と言います。印紙税は売買契約書に証紙を貼付け、割印を押すことで納税したことになります。

不動産の売却の際、売買契約書に貼付する印紙税は、売買契約書に記載する売買金額の額によって決まります。

売買金額と印紙税の額は、下表のとおりです。

契約書に記載する売買金額	貼付する印紙税
1万円未満 1万円以上10万円以下 10万円超50万円以下 50万円超100万円以下 100万円超500万円以下 500万円超1,000万円以下 1,000万円超5,000万円以下 5,000万円超1億円以下 1億円超5億円以下 5億円超10億円以下 10億円超50億円以下 50億円超 金額の記載のないもの	非課税 200円 200円 500円 1,000円 5,000円 10,000円 30,000円 60,000円 160,000円 320,000円 480,000円 200円

立退料の相場

古い賃貸アパートやテナントビルを売却する場合、入居者を立ち退かせて売却した方が高く売れる場合があります。

このようなとき、売却のために立ち退きを行った場合は、その立退料は経費計上することが可能です。

あくまで売却のために直近に行った立退きが対象となり、売却とは無関係に昔に行った立退きは対象とはなりません。

立退料や「住宅や事務所」と「店舗」では発生する費用が大きく異なります。

店舗を立ち退かせる場合は、営業保証料が発生するため、数千万円~数億円というオーダーとなる場合があります。

立退料の目安としては、以下の通りです。

用途	立退料目安
住宅や事務所	「現行賃料と移転先賃料」との差額の0.5~1.5年分程度
店舗	「現行賃料と移転先賃料」との差額の0.5~1.5年分程度＋営業保証料

店舗の立退料は、かなりバラつきがあり高額となるケースが多いです。

東京23区では、立退料は物販店舗や美容院では現行賃料の40か月程度、飲食店が現行賃料の100ヶ月程度となっています。

取壊し費用の相場

古い建物が残っている場合、更地化して売却すると高く売れます。

そのため売却のために建物を取壊した場合、その取壊し費用は経費になります。

これも昔に行った取壊しは経費の対象とはなりません。

ただし、かつて不動産を購入する際に行った取壊しに関しては、取得費に含めることができます。

取壊し費用は建物の構造によって異なりますが、その目安は以下のようになります。

概ね新築工事費の10分の1が解体費用です。

構造	坪単価
木造	4万円~5万円／坪
鉄骨造	6万円~7万円／坪
鉄筋コンクリート造	7万円~8万円／坪

解体費用に関しては、現場の施工条件によってかなり金額が上下します。

敷地が広く重機が運びやすい条件であれば、解体費用は安くなります。

逆に敷地が狭く、電線が通過し、前面道路も狭いような条件であれば解体費用は高くなります。

解体費用に関しては、必ず現場を見てもらって見積を取ることをお勧めします。

解体すべきかどう以下の判断については下記記事で詳しく記載しています。是非ご参照ください。

3.まとめ

以上、不動産売却の課税譲渡所得で認められる経費と概算金額について徹底解説しました。

経費として使える費用は計上し、健全な節税を心がけましょう。