別居中に「揉めず・スムーズ」に家売却をするための全知識

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離婚は秒読みで現在は別居中という方の中には、家を売却したいと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住宅ローンの組み方にもよりますが、離婚をするのであれば、どこかのタイミングで家は売却することをオススメします。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 別居中の家売却について知りたい
  • 家を売却しないと離婚後にどうなるのか知りたい
  • 別居で家売却する際の注意点を知りたい

そこで今回の記事では「別居による家売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは別居中に家を売却するポイントと注意点を知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.住宅ローンの組み方で異なる所有形態

現在、別居中の方は、住宅ローンをどのような形で組んでいたのかを再度確認することが必要です。

ご主人の収入だけを基準として単独で住宅ローンを組んでいる方は、特に問題ありません。

注意しなければならない人は、夫婦の収入を合算して世帯収入を基準として住宅ローンと組んでいる夫婦です。

世帯収入で住宅ローンを組んでいる方は、大きく2つのパターンがあります。

  1. 片方が連帯保証人になっているケース
  2. 夫婦の連帯債務で組んでいるケース

夫婦のどちらかが連帯保証人になっているケース

1つ目は、夫または妻の片方が主たる債務者となり、もう片方の妻または夫が連帯保証人となっているケースです。

この場合、所有形態としては、主たる債務者の単独所有となっていますが、連帯保証の関係は離婚をしても解消されないため注意が必要です。

連帯保証を解消するには、離婚ではなく、債務を完済しないと連帯保証を解消することができません。

家を売却して住宅ローンを完済しないと、離婚後も連帯保証の関係だけが残ることになります。

そのためどちらかが連帯保証人となっている場合には、離婚を機会に家は売却することをオススメします。

夫婦の連帯債務で組んでいるケース

2つ目は、住宅ローンを夫婦の連帯債務で組んでいるケースです。

この場合、所有形態としては、夫と妻の共有状態となっています。

連帯債務は夫も妻もそれぞれが債務者となりますが、それぞれ住宅ローン控除が使えるといったメリットもあることから、比較的連帯債務を選択している人は多いです。

共有に関しても、離婚をしても家の共有状態が自動で解消されるわけではありません。

家を売却しない限り、家の共有状態は残ったままとなります。

そのため連帯債務によって物件が共有状態となっている場合には、離婚を機会に家は売却することをオススメします。

家の売却では、所有状態がどのようになっているかによって、売却のしやすさが異なります。

まずは、どちらかかが帯保証人となっていないか、共有状態となっていないか等を確認するようにして下さい。

別居と住宅ローンについては下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

無駄に思える別居中の住宅ローンの注意点と解消方法について徹底解説

付き合っているときであれば、相手が嫌いになれば簡単に分かれることができます。 ところが、嫌いになっても簡単に分かれること ...

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また、住宅ローンが残っているときの離婚による家売却については下記記事で詳しく解説しています。

住宅ローンが残っていても離婚できる!売却する方法と住み続ける方法

「離婚したいけれど、まだ住宅ローンが残っている・・・」と悩んでいませんか? 日本は、年々離婚する割合が増えてきており、3 ...

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以上、ここまで住宅ローンの組み方で異なる所有形態について見てきました。

最近は夫婦共有で家を持っているケースも多いです。

そこで次に共有物売却の基本について解説します。

2.共有物を売却する時の注意点

共有の不動産を売却する場合、共有者全員の合意が必要になります。

別居中であっても、家が共有となっている場合には、共有者全員の合意無くして勝手に売却することはできませんので注意が必要です。

一方で、片方が連帯保証人で片方の単独所有となっている場合、売却においては連帯保証人の同意は必要ありません。

単独所有物件は、所有者の単独の判断で売却することができます。

共有の方は、別居中であっても必ず夫または妻の合意を得るようにしてください。

共有物の売却は必ず窓口を誰にするのか決めておく

次に、共有物を売却する場合、どちらか一方が対外的な窓口となるということが基本です。

対外的な窓口とは、具体的には不動産会社への対応や、買主への対応、司法書士への対応する人

窓口が決まっておらず、それぞれが別のことを言い出すと、話がまとまらなくなります。

どちらかが共有者全員の意見を代表して、他者との対応をすることが必要です。

また売却においては、売主としての判断を要する場面があります。

判断とは、例えば

  • いくらで売るか
  • 値引きにどこまで対応するか
  • この買主に売って良いか

等々の判断です。

通常、別居をしていない夫婦が共有物件を売却する場合、値段や値引、買主等の判断については、夫婦で話し合って意見を1つにまとめます。

別居中で、これらの意見を話し合う機会も持ちたくない場合、事前に代表者へある程度の裁量権を与えておくことが必要となります。

例えば、「いくら以上なら売る」ということだけを2人で決めておき、後は代表者の判断で話を進めても構わないというルールにしておくことが良いでしょう。

共有物件の売却で揉めるのは「売却価格」

共有物件の売却で揉めるケースとしては売却価格です。

後から「なんでこんなに安く売ったのだ!」とならないよう最低価格だけは決めておくべきです。

共有物件を売却する場合は、事前に複数の不動産会社から査定を取り、一番低い価格を参考に最低価格を決めておくことをオススメします。

この際、最低価格を決めるのに、査定額の一番高い金額を基準とするのは避けるべきです。

最近の不動産査定額は、高過ぎる傾向があり、高い査定額を鵜呑みに売却活動を始めてもなかなか売却できないケースが増えています。

そのため、高い査定額を売却最低価格と決めてしまうと、いつまで経っても売却できないという事態が発生しかねません。

一括査定サイトを利用して査定を取る場合は、一番低い査定額の5%引き程度の価格を最低売却価格として決めておいた方が良いでしょう。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール 
SRE不動産

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのでしょう

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心感、実績は抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

「大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい」「地方で不動産を売却したい」。こんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感は抜群です。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
不動産一括査定はこの3つを抑えておけば間違いないんですね!
エリアによっては、この3つを使っても不動産会社が1社のみ…という場合もあるんじゃ。そんな時は「イエウール」を使うのがおすすめじゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートを受けることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定は上記以外にもありますので、よく比較されるサービスの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
・6社の不動産会社しか依頼できない
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
・一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

・入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
・運営歴が浅い
リガイド 700社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
・参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,738社全国476万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
・大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える・査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
全国非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる・参加企業数が少ない
イエイ 1,700社全国400万人2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
・お役立ち情報が少ない

共有物件でも原則として委任状は不要

また、共有物件でも、夫婦がともに売買契約に立会い押印すれば、原則として委任状は必要ありません。

そもそも共有物の売却は共有者全員の合意の上で行われるものであり、窓口代表者はあくまでも2人の対外的なメッセンジャー(使者)という位置づけです。

委任状を必要とする代理人とは異なります。

ただし、別居して片方が海外に在住している等の事情で、どうしても売買契約に立ち会えないような事情がある場合には、妻が夫の代理人となるような場合があります。

妻が夫の代理人となる場合には、委任状が必要となります。

2人とも国内に住んでいる場合には、都合をつけて2人とも売買契約に立ち会うようにして下さい。

そうしたら委任状は不要です。

不動産売却の委任状については下記記事で詳しく解説しています。

不動産売却する際の委任状の書式と注意点【サンプルダウンロード付き】
不動産売却する際の委任状の書式と注意点【サンプルダウンロード付き】

本人に事情があり、自分で不動産売却ができない場合があります。そのような時は誰かに委任して代理で売却してもらう必要がありま ...

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以上、ここまで共有物売却の基本について見てきました。

では別居中に不動産を売却するにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

そこで次に別居中に不動産を売却するメリットについて紹介します。

3.別居中に不動産を売却する2つのメリット

連帯保証や連帯債務となっている場合には、離婚をする際、家は売却することがオススメです。

さらに、既に離婚をすることが決まっているのであれば、別居中に売却してしまった方が良いです。

別居中に家を売却することには、以下の2つのメリットがあります。

  1. 住宅ローンの支払いがなくなる
  2. 離婚時の財産分与がしやすい

別居をしているのであれば、既に売却する家の住宅ローンと別居先の住居費が発生しており、経済的には負担が重い状態になっていると思われます。

住居費の負担が重くなるようであれば、早めに家は売却し、住宅ローンから解放された方が良いです。

売却によって住宅ローンが完済できれば、連帯保証や連帯債務の状態も解消されます。

離婚後に積み残すような問題も残りません。

また、離婚をすると財産分与の問題が生じますが、不動産を売却して現金にしておくと、離婚後財産を分けやすいというメリットがあります。

共有物件ならもちろんメットがありますが、単独所有でも売却して現金にしておくことで分割しやすくなります。

以上、ここまで別居中に不動産を売却するメリットについて見てきました。

財産分与について触れましたが、実は不動産を現物で財産分与する場合は離婚後の方がお得です。

そこで次に家を財産分与するなら離婚後がオススメについて見てきました。

4.家を現金に変えずに現物で財産分与するなら離婚後がお得

別居中に売却するメリットで財産分与がしやすいという説明をしましたが、家そのものを相手方に財産分与する場合は、離婚後の方がお得です。

これは第三者への売却ではなく、夫から妻への売却を想定するようなケースです。

例えば、夫から妻へ別居中に家を無償で渡してしまうと、妻に贈与税が発生してしまいます。

それに対し、離婚後に財産分与という形で家を渡す場合には、贈与税はかかりません。

そのため、離婚中に家を売却するかどうかについては、離婚後の財産分与をどのようにするかを事前に決めておく必要があります。

お互い今の家はいらないということであれば、別居中に第三者に売却した方が良いでしょう。

尚、婚姻期間が20年を過ぎている夫婦に関しては、別居中に贈与しても2,110万円までの贈与は贈与税が非課税となります。

そのため、20年を過ぎている夫婦は、別居中に家を夫から妻へ贈与しても税金は発生しない可能性が十分にあります。

離婚の財産分与については、下記記事で詳しく解説しています。

離婚の財産分与で不動産売却を検討中の人が知っておくべき全知識

「もうこの人とは一緒に住めない、嫌だ」となったときに多くの人が取る手段として離婚があります。 ただし、家などを大きな資産 ...

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以上、ここまで家を財産分与するなら離婚後がオススメについて見てきました。

別居中の場合、近所にバレずに早く売りたい場合があります。

そこで次にバレずに早く売るなら買取もあるについて解説します。

5.バレずに早く売るなら買取もある

別居や離婚では、近所にバレずにさっと売却したいという場合もあります。

一般の売却では、近所にチラシを巻くことはほぼ必須であるため、近所に離婚の事実を知られたくない人は、少し不都合かもしれません。

そのような人は「買取」を活用することがオススメします。

買取は業者の仕入れ価格であるため、通常の売却の80%程度の価格になります。

ただし、買取業者が見に来て、価格の折り合いが付けば、業者が直接買い取ってくれます。

即金・即売が可能なところが、買取のメリットです。

買取については、以下の記事で詳しくご紹介しています。

仲介買取専門家が教える!不動産の「買取」と「仲介」判断基準
ぶっちゃけ高く売れるのは?不動産の「買取・仲介」の違いと選択基準のすべて

「不動産の買取ってどういう仕組み?」 「不動産買取と仲介ってどっちがいいの?」 「買取のデメリットは何があるの?」 不動 ...

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また、近所や身内にバレずに売却する方法については、下記記事で詳しく解説しています。

不動産を近所や身内に内緒で売る方法と必要な覚悟

近所の住民とトラブルになった 離婚した 商売がうまくいっていない 子供がイジメに合っている 等々の理由で、不動産を内緒で ...

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6.まとめ

以上、別居中に家売却をするときのメリットと売却方法について徹底解説してきました。

現金で財産分与される予定の方は、離婚中の売却をぜひ検討しましょう。

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