地域別の不動産売却

東京で不動産売却/知っておくべき注意点と成功するための全知識

投稿日:2016年6月11日 更新日:

日本で最も活発な不動産市場が存在するのは東京です。

不動産は人口密度の高いエリアほど、価格も高く、賃料も高くなります。

そのため東京の不動産は日本で一番価格が高く、海外の不動産投資家も注目しています。

東京はある意味、日本で最も特殊な不動産市場とも言えます。

ひよこ生徒
東京で不動産売却をするときに気を付けなければならないことを知りたい
ひよこ生徒
東京なんだけど、どうすればスムーズに売却できるの?
ひよこ生徒
楽して高く売りたいんだけどどうすればいいの?

今回の記事では、上記のような「ひよこ生徒」と同じ悩みを持っている方に向けて、成功するためのコツと知っておくべき注意点をお伝えします。

東京で不動産の売却を検討している方は、読んでおくことで損は無くなることをお約束します。

先に結論をお伝えすると、「1.一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する」「2.その上で買主をたくさん集める」。この2つが不動産売却成功の肝になります。

では、具体的にどうすればいいのかの「秘訣」を説明しておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

フクロウ先生
わしがところどころで分かりやすく解説するので、気を楽にして読み進めてくれたまえ

1.東京で不動産を売却するときに注意すること

まずは東京で不動産を売却する上で知っておいてほしい注意点をお伝えします。

1-1.魅力的だからこそ注意

東京では全国の他道府県には見られない不動産売買市場が成り立っています。

例えば外国人向けの超高級賃貸マンションや、芸能人が住むような億ション、独身女性のマンション購入などは東京ならではの現象です。

また東京は賃料も高く、金利も安く、治安や政治も安定しているため、海外の不動産投資家に人気が高いエリアでもあります。

東京の物件は、魅力的であるため、たくさんの人が東京の物件を欲しがります。

海外の投資家とは言わなくても、東京の住宅は勤務地に近いため、都内の物件を欲しがるサラリーマンは多く存在します。

そのため東京の物件を保有していること自体、とても価値のあることなのです。

しかし、魅力的な物件を保有しているということは、逆に注意も必要です。

それぞれ次に解説します。

1-2.東京の不動産売買で喜ぶ人

高額な物件を売却する際、喜ぶ人は誰でしょうか。

それは仲介を行う不動産会社です。

仲介手数料は物件の売却価格に3%を乗じたものが一般的です。

そのため、不動産会社にとっては、同じ1回の不動産仲介でも金額の大きな取引を行った方が儲かります。

しかも東京の不動産であれば、買手も多いため、すぐに売れます。売却活動も楽なのです。

不動産会社にとって、東京の不動産の売買は、地方よりも楽で儲かるビジネスになります。

ひよこ生徒
東京はつまり楽して売れるってことね
フクロウ先生
おいおい、まだ大事なことを話しておらん!!

無理にでも専任契約を締結しようとしてくる

不動産会社に仲介するときの契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

「専属専任媒介」と「専任媒介」では、1つの不動産会社と契約すると、他の不動産会社とは契約できないのが注意点です。

不動産会社の鉄則としては、売りやすい物件は「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」に持ち込むというのがセオリー

専任媒介契約にしたがる理由

東京は不動産会社の競合が激しいですが、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」に持ち込むことができれば、他社との競争を排除することが可能となります。

仮に売主からの仲介手数料をゼロとしたところでも、買いたいと思う人がたくさん居れば、買主から仲介手数料をもらえばそれでも儲かるわけです。

例えば、首都圏近郊で2,000万円程度のファミリータイプの中古マンションでも、東京で同じ広さ、同じ築年数の物件でも5,000万円以上するような物件はザラにあります。

倍以上の値段の開きがあるため、地方で売主と買主の両方から仲介手数料をもらうよりも、東京で買主だけから仲介手数料をもらった方が儲かるという仕組みなのです。

ひよこ生徒
こ、、、これは確かに強引な不動産会社も出てきそうね・・・

1-3.1社だけの売却活動では損する可能性あり

ここで、1つ問題が生じます。

せっかく東京で高い価値の不動産を持っているのに、その売却活動を1社の不動産会社だけにやらせることが、売主にとって果たして得なのかという問題です。

売主にとってハッピーなのは、より高く、より早く売ることです。

これはたくさんの購入希望者が同時に集まってくれれば、実現可能です。

しかしながら、1社の不動産会社に仲介を依頼している状態だと、同時にたくさんの購入希望者を集めるには限界があります。

1社の不動産会社だけに不動産仲介を任せることは早く高く売ることの阻害要因となっており注意が必要

ひよこ生徒
なるほど!複数の不動産会社に相談すればいいのね!
ひよこ生徒
・・・って、そんなに不動産会社知らないけど・・・
フクロウ先生
後ほど紹介するからちょいと待っててくれ!便利なサービスがあるから!

1-4.不動産を高く売るのはそれほど難しい話ではない

実は不動産を高く売ると言うのはそれほど難しい話ではありません。

逆に不動産を安く買うというのは、とても難しい話なのです。

それはどの不動産も世界にたった一つしかないことが理由です。

同じマンション内であっても、階数や位置が全く同じという物件は存在しません。

似たような物件はあったとしても、全く同じ物件というのは存在しないのです。

ひよこ生徒
確かに、不動産ってよくよく考えるとこの世に1つしかないものだね

売主には競争関係は発生しない

全く同じ物件がないと言うことは、全く同じ物件を売る人が存在しないことを意味します。

そのため売主には競争関係は発生しません。

一方で、あなたの物件をどうしても欲しいと思う人が2人以上現れるということは十分に考えられます。

買主には競争関係が発生する

この場合、買主には競争関係が発生します。

売主に競争関係が無く、買主には競争関係が存在するということは、価格がすぐに吊り上がります。

このような状況は都内の一等地にある希少性の高い物件では良く見られる現象です。

フクロウ先生
売主は競争に巻き込まれない、買主は競争に巻き込まれるじゃな。東京のような人気エリアは特にそうじゃよ。

このように考えると、不動産は「高く売る」よりも「安く購入する」方が遥かに難しいと言えるのです。

不動産を安く購入するには競争関係を排除し、自分だけにこっそり売ってもらうといった工夫が必要となります。

逆に言えば、専任媒介契約をしている不動産会社が、こっそり1人の買主だけに話を持って行けば、売却価格は安くなってしまう可能性が有るのです。

以上、東京の不動産を売却する際の注意点について見てきました。

では逆にどうすれば良い売却ができるのか、オススメの方法について解説していきます。

2.東京で不動産売却するときのオススメ方法

東京の不動産のような価値ある物件を売却する時のオススメの方法は、繰り返しになりますが「一般媒介契約」をすることです。

一般媒介であれば、たくさんの不動産会社が売却活動を同時に行える

そのため同時にたくさんの買主を集めることも可能となります。

たくさんの買主を集めることができれば、早く高く売れる可能性も生じます。

2-1.集めたい2人の購入希望者

たくさんの購入希望者を集めるだけでもあまり意味がありません。

購入希望者の中にも、「なんとなくこの物件でも良いかな」と思っている人や「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人など、温度差があるからです。

そのため価格を高めるには、「なんとなくこの物件でも良いかな」と思っている人をたくさん集めても意味は無く、「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人が2人集まればそれで十分なのです。

「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人が2人揃うだけで、あなたの物件は有名絵画のオークションと同じ状況になります。

例えばピカソの絵画がとんでもない金額で落札されるのは、世界でたった一つしかないものに対し、どうしても欲しいと思った人が競り合った結果です。

フクロウ先生
大事なことなので、ここまでの話をまとめるぞ!「一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する」「その上で買主をたくさん集める」この2つが重要じゃ

2-2.まずは一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

今日ではインターネットの普及に伴い不動産会社に一括査定依頼を行えるサービスがあります。

このサービスを使えば、あなたの不動産にマッチする不動産会社に複数依頼できます。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

東京のような競争が激しいところは特に効力を発揮しますので、ぜひとも利用しましょう。

フクロウ先生
知っている人はまだ少ないが、利用者がどんどん増えてるサービスだぞ
ひよこ生徒
うわ~~~こんな便利なサービスが!

一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
HOME4U

HOME4U公式サイト
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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
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【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
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スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面
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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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2-3.気を付けたいのが「査定額」の競争は意味がない

ここで重要なのが、不動産会社同士の査定額で競り合わせても意味がないということです。

あくまでも購入希望者に競り合わせない以上、実際の価格は上がりません。

かなりの方が、不動産会社の査定額を競争させて満足してしまう人が多いのですが、査定額で売れる保証はどこにもありません。

むしろ査定額は低くても、購入希望者をたくさん集められる不動産会社に依頼した方が、価格は絶対上がります。

以上、東京で不動産売却をする時のオススメの方法について見てきました。

それでは最後に不動産売却をスムーズにおこなうためのコツについて解説します。

3.不動産売却をスムーズに行うためのコツ

不動産売却をスムーズに行うためには、前章でも述べましたが「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人を2人以上集めることが重要です。

そのためには、まずは複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ=一括査定サービスを利用するということをお伝えしました。

フクロウ先生
ここが一番の肝だからな!
ひよこ生徒
2回同じこと聞いたのでさすがに分かったわ!
ひよこ生徒
ところで買主が見つかってから何かコツあるの・・・?

3-1.内覧対応がとても重要

そうなるための勝負ポイントは物件内覧時の対応です。

住みながら売却活動を行うのであれば、不動産会社が購入希望者を内覧に連れてきたときは、必ず家の中を綺麗にしてください。

図面で気に入ってくれた購入希望者も、実際に生活感あふれる汚い部屋を見てしまうと、「どうしてもこの物件が欲しい」という気持ちにはなりません。

逆に素敵な部屋にしておけば、購入希望者の夢が広がります。

物件の魅力付けは努力が必要です。

内覧対応のさらに詳細については下記記事をご確認ください。

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4.まとめ

いかがでしたか?東京の不動産売却についてみてきました。

東京の物件を売ることは、日本で最も恵まれた条件の中で不動産を売却していると言えます。

上手に競争原理を働かせ、売却活動を成功させましょう。

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