東京で不動産売却するときに知っておくべき注意点と成功するための全知識

東京で不動産売却するときに知っておくべき注意点と成功するための全知識

日本で最も活発な不動産市場が存在するのは東京です。

不動産は人口密度の高いエリアほど、価格も高く、賃料も高くなります。

そのため東京の不動産は日本で一番価格が高く、海外の不動産投資家も注目しています。

東京はある意味、日本で最も特殊な不動産市場とも言えます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 東京で不動産売却をするときに気を付けなければならないことを知りたい
  • 東京なんだけど、どうすればスムーズに売却できるの?
  • 東京にはどんな不動産会社があるの?

今回の記事では、東京の不動産売却を成功するためのコツと知っておくべき注意点をまとめてお伝えします。

先に成功のコツをお伝えすると、

  1. 一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する
  2. その上で買主をたくさん集める

の2つ。この2つが不動産売却成功の肝になります。

では、具体的にどうすればいいのかの「秘訣」を説明しておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

※細かい説明は不要で先に結論を見たい方は「6.東京で不動産売却するときのオススメ方法」に進んでください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.コロナ渦での東京都のマンション成約件数の変化

2020年3月頃から、新型コロナウイルスが首都圏を中心に流行し始め、2020年4月7日~5月6日の期間で埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、大阪府、兵庫県、及び福岡県に緊急事態宣言が発出されました。

2020年5月25日に、全国で緊急事態宣言は解除されましたが、約1カ月半の期間は在宅勤務や不要不急の外出自粛で自宅で過ごす方が増えました。

この自粛期間で東京都のマンション売買実績にどのような影響があったのか、レインズデータライブラリーが提供する月例マーケットウォッチのデータを参考にご紹介します

2020年東京都マンション売買実績

年/月
件数 価格  
(件)前年比(%)(万円)前年比(%)前月比(%)
1月1,4072.34,62315.04.6
2月2,0009.84,4262.3-4.3
3月1,930-9.14,325-1.0-2.3
4月812-55.34,129-3.4-4.5
5月882-37.64,1641.10.8

出典:「レインズデータライブラリー | REINS TOWER」

上記の表を参考にすると、2020年4月の東京都区部のマンション売買実績は812件で前年比マイナス55.3%の大幅減、2020年5月の東京都区部のマンション売買実績は882件で前年比マイナス37.6%の大幅減となっています。

コロナウイルスの影響で対面での不動産仲介が難しくなり、相談件数が減った結果、成約数も減ったものと予想できます。

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次に東京都(23区)のマンション価格相場についてみていきましょう。

2.東京都(23区)のマンション価格相場

中古住宅HOME4U」によると、23区における中古マンションの価格相場は以下の通りです。

No.地区~40㎡~50㎡~60㎡~70㎡~80㎡~90㎡~100㎡100㎡~平均
1港区3,083万円4,847万円6,241万円8,240万円9,280万円13,134万円14,553万円23,765万円10,393万円
2千代田区2,915万円5,780万円6,910万円8,160万円11,108万円9,980万円11,160万円15,660万円8,959万円
3渋谷区3,334万円4,172万円5,847万円6,588万円8,129万円10,675万円12,822万円17,310万円8,610万円
4中央区2,640万円4,002万円5,492万円7,009万円7,943万円9,205万円11,628万円12,258万円7,522万円
5新宿区2,840万円3,836万円4,694万円5,240万円8,392万円10,130万円8,100万円12,891万円7,015万円
6品川区2,686万円3,694万円4,936万円7,020万円7,919万円7,585万円9,415万円10,435万円6,711万円
7文京区2,448万円3,891万円4,805万円6,246万円7,648万円7,363万円10,143万円11,117万円6,708万円
8目黒区2,982万円3,582万円4,899万円6,711万円6,274万円8,328万円7,049万円8,961万円6,098万円
9豊島区2,257万円3,357万円3,980万円5,553万円6,282万円6,732万円6,800万円12,760万円5,965万円
10世田谷区2,271万円3,037万円4,082万円4,553万円5,664万円6,597万円8,501万円7,770万円5,309万円
11台東区2,144万円3,195万円4,079万円5,040万円6,810万円6,129万円7,090万円6,499万円5,123万円
12杉並区2,032万円2,993万円3,497万円4,412万円5,505万円5,423万円7,032万円7,360万円4,782万円
13江東区2,127万円2,868万円3,422万円3,936万円4,642万円5,895万円7,394万円7,795万円4,760万円
14中野区2,104万円3,708万円3,589万円5,113万円5,231万円5,920万円6,164万円6,110万円4,742万円
15墨田区2,089万円3,043万円3,625万円4,002万円4,807万円4,046万円7,004万円8,307万円4,615万円
16北区2,038万円3,193万円3,668万円4,371万円5,312万円5,076万円4,330万円7,586万円4,447万円
17大田区1,923万円2,755万円3,385万円4,034万円4,799万円5,269万円5,688万円6,385万円4,280万円
18荒川区2,303万円2,695万円3,262万円4,092万円4,725万円5,234万円4,734万円4,950万円3,999万円
19練馬区1,501万円2,473万円3,111万円3,571万円3,781万円4,087万円4,337万円6,424万円3,661万円
20葛飾区1,286万円1,771万円2,520万円3,143万円3,478万円3,865万円5,700万円5,547万円3,414万円
21板橋区1,852万円2,158万円2,853万円3,395万円4,057万円4,507万円3,835万円4,450万円3,388万円
22江戸川区1,732万円2,153万円2,924万円3,457万円3,732万円4,162万円4,762万円3,736万円3,332万円
23足立区1,530万円1,976万円2,262万円2,839万円3,055万円3,464万円3,500万円3,897万円2,815万円

※2019年12月時点

東京23区内で言うと、渋谷区、港区、千代田区のマンションは、80㎡超の広さになると、中古マンションでも1億円を超える金額になります。

東京都の中古マンションはエリアによって売買価格が大きく異なるのが特徴といえます。

次に東京都で不動産売却に強い大手不動産会社についてみていきましょう。

3.東京都で不動産売却に強い大手不動産会社3選

三井不動産リアルティグループ

三井のリハウス

三井不動産リアルティとは、三井不動産グループの不動産仲介会社です。

「三井のリハウス」の名前で行っている個人向け不動産仲介を事業の中心として行っています。

三井不動産は、不動産業界では名実ともにNo.1企業であり、仲介件数および売上高は長年不動の1位となっています。

「信頼できる不動産会社に依頼したい」という人であれば三井のリハウスがオススメです。

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住友不動産販売

住友不動産販売

住友不動産販売は、長年業界2位の住友不動産販売グループの不動産仲介会社です。

住友不動産販売に不動産査定を依頼すると、わりと高めの査定額を提示する傾向にあり、仲介の契約を取るために強気な交渉を行ってきます。

住友不動産販売は、昔からマンションよりも戸建ての売却の方が評価は高い傾向にあります。

東急リバブル

東急リバブル

東急リバブルとは、東急不動産グループの不動産仲介会社です。

東急リバブルは、長年業界3位のポジションですが、たまに住友不動産販売を抜かして2位に浮上します。

東急リバブルは、電鉄系の会社なので、ベースの社風は品が良いです。

東急不動産が開発した住宅街の物件を売るなら、東急リバブルが最もオススメです。

東急ファンの人たちは、最初から東急ブランドが好きで東急リバブルに物件を探しに来ますので、東急リバブルに売却依頼した方が物件は早く高く売れます。

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下記の記事で、紹介した以外の大手不動産会社の仲介実績や特徴を紹介しています。

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次に東京都で不動産売却に強い地域密着型不動産会社についてみていきましょう。

4.東京都で不動産売却に強い地域密着型不動産会社3選

オークラヤ住宅

オークラヤ住宅

オークラヤ住宅は、中古マンションの売却・購入を専門に行う不動産会社で、東京・神奈川・千葉・埼玉の地域に特化して営業しています。

オークラヤ住宅は、1982年に創業してから中古マンションを中心に不動産事業を行い、今では「中古マンションのことならオークラヤ住宅」と言われるようになりました。

オークラヤ住宅では、1担当者、1地域の地域密着型営業を行っており、地域の住環境や周辺施設に詳しい担当者に相談することができます。

京王不動産

京王不動産

京王不動産の歴史は古く、40年以上の実績があります。売買のみならず、賃貸や不動産運用、リフォーム、地域開発まで手掛ける総合不動産業者です。

総合不動産業者として存在している京王不動産ですが、会社の規模はそれほど大きくなく、店舗数も11です。

京王不動産の店舗は、新宿から始まる「京王線」や渋谷から吉祥寺をつなぐ「京王井の頭線」沿いに集中しており、京王線沿線の物件を売りたい、買いたい、貸したい、借りたいという方にオススメです。

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京王不動産ってどんな不動産会社?評判や口コミ、サービス内容を解説

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長谷工リアルエステート

長谷工リアルエステート

長谷工リアルエステートとは、長谷工コーポレーションのグループ企業であり、主に不動産の仲介サービスを提供している不動産会社です。1976年6月に長谷工コーポレーションの仲介部が分離独立し、現在に至っています。

マンションや戸建てといった個人向けの仲介の他、商業用地や工場・倉庫、マンション用地等の法人向けの仲介も行っています。

長谷工リアルエステートは、長谷工コーポレーションが日本一のマンションゼネコンということもあり、マンションの売却に強いのが特徴です。

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5.東京で不動産を売却するときに注意すること

まずは東京で不動産を売却する上で知っておいてほしい注意点をお伝えします。

東京では全国の他道府県には見られない不動産売買市場が成り立っています。

例えば外国人向けの超高級賃貸マンションや、芸能人が住むような億ション、独身女性のマンション購入などは東京ならではの現象です。

また東京は賃料も高く、金利も安く、治安や政治も安定しているため、海外の不動産投資家に人気が高いエリアでもあります。

東京の物件は、魅力的であるため、たくさんの人が東京の物件を欲しがります。

海外の投資家とは言わなくても、東京の住宅は勤務地に近いため、都内の物件を欲しがるサラリーマンは多く存在。

そのため東京の物件を保有していること自体、とても価値のあることなのです。

しかし、魅力的な物件を保有しているということは、逆に注意も必要です。

東京の不動産売買で注意すること

高額な物件を売却する際、喜ぶ人は誰でしょうか。

それは仲介を行う不動産会社です。

仲介手数料は物件の売却価格に3%を乗じたものが一般的です。

そのため、不動産会社にとっては、同じ1回の不動産仲介でも金額の大きな取引を行った方が儲かります。

しかも東京の不動産であれば、買手も多いため、すぐに売れます。売却活動も楽なのです。

不動産会社にとって、東京の不動産の売買は、地方よりも楽で儲かるビジネスになります。

無理にでも専任契約を締結しようとしてくる不動産会社に注意

不動産会社に仲介するときの契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

「専属専任媒介」と「専任媒介」では、1つの不動産会社と契約すると、他の不動産会社とは契約できないのが注意点です。

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介と一般媒介の違い

不動産会社の鉄則としては、売りやすい物件は「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」に持ち込むというのがセオリー。

東京は不動産会社の競合が激しいですが、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」に持ち込むことができれば、他社との競争を排除することが可能となります。

仮に売主からの仲介手数料をゼロとしたところでも、買いたいと思う人がたくさん居れば、買主から仲介手数料をもらえばそれでも儲かるわけです。

例えば、首都圏近郊で2,000万円程度のファミリータイプの中古マンションでも、東京で同じ広さ、同じ築年数の物件でも5,000万円以上するような物件はザラにあります。

倍以上の値段の開きがあるため、地方で売主と買主の両方から仲介手数料をもらうよりも、東京で買主だけから仲介手数料をもらった方が儲かるという仕組みなのです。

1社だけの売却活動では損する可能性あり

ここで、1つ問題が生じます。

せっかく東京で高い価値の不動産を持っているのに、その売却活動を1社の不動産会社だけにやらせることが、売主にとって果たして得なのかという問題です。

売主にとってハッピーなのは、より高くより早く売ること。

これはたくさんの購入希望者が同時に集まってくれれば実現可能です。

しかしながら、1社の不動産会社に仲介を依頼している状態だと、同時にたくさんの購入希望者を集めるには限界があります。

1社の不動産会社だけに不動産仲介を任せることは早く高く売ることの阻害要因となっており注意が必要です。

以上、東京の不動産を売却する際の注意点について見てきました。

では逆にどうすれば良い売却ができるのか、オススメの方法について解説していきます。

6.東京で不動産売却するときのオススメ方法

東京の不動産のような価値ある物件を売却する時のオススメの方法は、繰り返しになりますが一般媒介契約」をすることです。

一般媒介であれば、たくさんの不動産会社が売却活動を同時に行えます。

そのため同時にたくさんの買主を集めることも可能となります。

たくさんの買主を集めることができれば、早く高く売れる可能性も生じます。

集めたい2人の購入希望者

たくさんの購入希望者を集めるだけでもあまり意味がありません。

購入希望者の中にも、「なんとなくこの物件でも良いかな」と思っている人や「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人など、温度差があるから。

そのため価格を高めるには、「なんとなくこの物件でも良いかな」と思っている人をたくさん集めても意味は無く、「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人が2人集まればそれで十分なのです。

「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人が2人揃うだけで、あなたの物件は有名絵画のオークションと同じ状況になります。

例えばピカソの絵画がとんでもない金額で落札されるのは、世界でたった一つしかないものに対し、どうしても欲しいと思った人が競り合った結果です。

まずは一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

今日ではインターネットの普及に伴い不動産会社に一括査定依頼を行えるサービスがあります。

このサービスを使えば、あなたの不動産にマッチする不動産会社に複数依頼できます。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

東京のような競争が激しいところは特に効力を発揮しますので、ぜひとも利用しましょう。

東京で不動産を売るときの一括査定の2つの注意

高い査定額を出してくる不動産会社に注意

ここで重要なのが、不動産会社同士の査定額で競り合わせても意味がないということ

あくまでも購入希望者に競り合わせない以上、実際の価格は上がりません。

かなりの方が、不動産会社の査定額を競争させて満足してしまう人が多いのですが、査定額で売れる保証はどこにもありません。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

むしろ査定額は低くても、購入希望者をたくさん集められる不動産会社に依頼した方が、価格は絶対上がります。

大手不動産会社だけに依頼しない

また、お伝えしたように東京の不動産を売却する場合、不動産会社が喜んで査定対応してくれます。

特に大手不動産会社が飛びついてくるでしょう。

ただし、大手不動産会社は両手仲介の比率がとても高いという弱点があります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと

両手仲介は、買主、売主両方から手数料がもらえるため、値下げしてでも売買を成立させようとします。

つまり買主からすると有利な状況となり、売主にとってみれば損する状況。

大手は確かに買主を多く抱えているため、外すことはできませんが、中堅や中小の不動産会社にも同時に依頼するようにしてください。

SRE不動産は片手仲介を採用

片手仲介

片手仲介で売主をサポート

【公式サイト】SRE不動産

すまいValue+HOME4U+SRE不動産を使う

一括査定で注意点を2つ説明しました。

  1. 高い査定額を出してくる不動産会社に注意
  2. 大手不動産会社だけに依頼しない

これらを対策するには、大手だけでなく、中堅や地域密着不動産会社など幅広く査定をすること。

そこでオススメな使い方が 「 すまいValue 」「 HOME4U SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」の3つを併用して使うことです。

これら3つを併用することで、超大手~中堅・中小、さらには売主専門のSRE不動産(旧ソニー不動産)に依頼ができるのです。

東京のような価値が高い不動産の売却では、色々な不動産会社に意見を聞いて、売却を成功させましょう。

不動産一括査定については、下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定
不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

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以上、東京で不動産売却をする時のオススメの方法について見てきました。

それでは最後に不動産売却をスムーズにおこなうためのコツについて解説します。

7.不動産売却をスムーズに行うためのコツ

不動産売却をスムーズに行うためには、前章でも述べましたが「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人を2人以上集めることが重要です。

そのためには、まずは複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ=一括査定サービスを利用するということをお伝えしました。

内覧対応がとても重要

そうなるための勝負ポイントは物件内覧時の対応です。

住みながら売却活動を行うのであれば、不動産会社が購入希望者を内覧に連れてきたときは、必ず家の中を綺麗にしてください。

図面で気に入ってくれた購入希望者も、実際に生活感あふれる汚い部屋を見てしまうと、「どうしてもこの物件が欲しい」という気持ちにはなりません。

逆に素敵な部屋にしておけば、購入希望者の夢が広がります。

物件の魅力付けは努力が必要です。

内覧対応のさらに詳細については下記記事をご確認ください。

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まとめ

いかがでしたか?東京の不動産売却についてみてきました。

東京の物件を売ることは、日本で最も恵まれた条件の中で不動産を売却していると言えます。

上手に競争原理を働かせ、売却活動を成功させましょう。

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