東京で不動産売却するときに知っておくべき注意点と成功するための全知識

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日本で最も活発な不動産市場が存在するのは東京です。

不動産は人口密度の高いエリアほど、価格も高く、賃料も高くなります。

そのため東京の不動産は日本で一番価格が高く、海外の不動産投資家も注目しています。

東京はある意味、日本で最も特殊な不動産市場とも言えます。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
東京で不動産売却をするときに気を付けなければならないことを知りたい
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
東京なんだけど、どうすればスムーズに売却できるの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
楽して高く売りたいんだけどどうすればいいの?

今回の記事では、上記のような「ひよこ生徒」と同じ悩みを持っている方に向けて、成功するためのコツと知っておくべき注意点をお伝えします。

東京で不動産の売却を検討している方は、読んでおくことで損は無くなることをお約束します。

先に結論をお伝えすると、「1.一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する」「2.その上で買主をたくさん集める」。この2つが不動産売却成功の肝になります。

では、具体的にどうすればいいのかの「秘訣」を説明しておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

わしがところどころで分かりやすく解説するので、気を楽にして読み進めてくれたまえ
フクロウ先生
フクロウ先生
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
───
保有資格:不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.東京で不動産を売却するときに注意すること

まずは東京で不動産を売却する上で知っておいてほしい注意点をお伝えします。

魅力的だからこそ注意

東京では全国の他道府県には見られない不動産売買市場が成り立っています。

例えば外国人向けの超高級賃貸マンションや、芸能人が住むような億ション、独身女性のマンション購入などは東京ならではの現象です。

また東京は賃料も高く、金利も安く、治安や政治も安定しているため、海外の不動産投資家に人気が高いエリアでもあります。

東京の物件は、魅力的であるため、たくさんの人が東京の物件を欲しがります。

海外の投資家とは言わなくても、東京の住宅は勤務地に近いため、都内の物件を欲しがるサラリーマンは多く存在します。

そのため東京の物件を保有していること自体、とても価値のあることなのです。

しかし、魅力的な物件を保有しているということは、逆に注意も必要です。

それぞれ次に解説します。

東京の不動産売買で喜ぶ人

高額な物件を売却する際、喜ぶ人は誰でしょうか。

それは仲介を行う不動産会社です。

仲介手数料は物件の売却価格に3%を乗じたものが一般的です。

そのため、不動産会社にとっては、同じ1回の不動産仲介でも金額の大きな取引を行った方が儲かります。

しかも東京の不動産であれば、買手も多いため、すぐに売れます。売却活動も楽なのです。

不動産会社にとって、東京の不動産の売買は、地方よりも楽で儲かるビジネスになります。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
東京はつまり楽して売れるってことね
おいおい、まだ大事なことを話しておらん!!
フクロウ先生
フクロウ先生

無理にでも専任契約を締結しようとしてくる

不動産会社に仲介するときの契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

「専属専任媒介」と「専任媒介」では、1つの不動産会社と契約すると、他の不動産会社とは契約できないのが注意点です。

不動産会社の鉄則としては、売りやすい物件は「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」に持ち込むというのがセオリー

専任媒介契約にしたがる理由

東京は不動産会社の競合が激しいですが、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」に持ち込むことができれば、他社との競争を排除することが可能となります。

仮に売主からの仲介手数料をゼロとしたところでも、買いたいと思う人がたくさん居れば、買主から仲介手数料をもらえばそれでも儲かるわけです。

例えば、首都圏近郊で2,000万円程度のファミリータイプの中古マンションでも、東京で同じ広さ、同じ築年数の物件でも5,000万円以上するような物件はザラにあります。

倍以上の値段の開きがあるため、地方で売主と買主の両方から仲介手数料をもらうよりも、東京で買主だけから仲介手数料をもらった方が儲かるという仕組みなのです。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
こ、、、これは確かに強引な不動産会社も出てきそうね・・・

1社だけの売却活動では損する可能性あり

ここで、1つ問題が生じます。

せっかく東京で高い価値の不動産を持っているのに、その売却活動を1社の不動産会社だけにやらせることが、売主にとって果たして得なのかという問題です。

売主にとってハッピーなのは、より高く、より早く売ることです。

これはたくさんの購入希望者が同時に集まってくれれば、実現可能です。

しかしながら、1社の不動産会社に仲介を依頼している状態だと、同時にたくさんの購入希望者を集めるには限界があります。

1社の不動産会社だけに不動産仲介を任せることは早く高く売ることの阻害要因となっており注意が必要

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
なるほど!複数の不動産会社に相談すればいいのね!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
・・・って、そんなに不動産会社知らないけど・・・
後ほど紹介するからちょいと待っててくれ!便利なサービスがあるから!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産を高く売るのはそれほど難しい話ではない

実は不動産を高く売ると言うのはそれほど難しい話ではありません。

逆に不動産を安く買うというのは、とても難しい話なのです。

それはどの不動産も世界にたった一つしかないことが理由です。

同じマンション内であっても、階数や位置が全く同じという物件は存在しません。

似たような物件はあったとしても、全く同じ物件というのは存在しないのです。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
確かに、不動産ってよくよく考えるとこの世に1つしかないものだね

売主には競争関係は発生しない

全く同じ物件がないと言うことは、全く同じ物件を売る人が存在しないことを意味します。

そのため売主には競争関係は発生しません。

一方で、あなたの物件をどうしても欲しいと思う人が2人以上現れるということは十分に考えられます。

買主には競争関係が発生する

この場合、買主には競争関係が発生します。

売主に競争関係が無く、買主には競争関係が存在するということは、価格がすぐに吊り上がります。

このような状況は都内の一等地にある希少性の高い物件では良く見られる現象です。

売主は競争に巻き込まれない、買主は競争に巻き込まれるじゃな。東京のような人気エリアは特にそうじゃよ。
フクロウ先生
フクロウ先生

このように考えると、不動産は「高く売る」よりも「安く購入する」方が遥かに難しいと言えるのです。

不動産を安く購入するには競争関係を排除し、自分だけにこっそり売ってもらうといった工夫が必要となります。

逆に言えば、専任媒介契約をしている不動産会社が、こっそり1人の買主だけに話を持って行けば、売却価格は安くなってしまう可能性が有るのです。

以上、東京の不動産を売却する際の注意点について見てきました。

では逆にどうすれば良い売却ができるのか、オススメの方法について解説していきます。

2.東京で不動産売却するときのオススメ方法

東京の不動産のような価値ある物件を売却する時のオススメの方法は、繰り返しになりますが「一般媒介契約」をすることです。

一般媒介であれば、たくさんの不動産会社が売却活動を同時に行える

そのため同時にたくさんの買主を集めることも可能となります。

たくさんの買主を集めることができれば、早く高く売れる可能性も生じます。

集めたい2人の購入希望者

たくさんの購入希望者を集めるだけでもあまり意味がありません。

購入希望者の中にも、「なんとなくこの物件でも良いかな」と思っている人や「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人など、温度差があるからです。

そのため価格を高めるには、「なんとなくこの物件でも良いかな」と思っている人をたくさん集めても意味は無く、「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人が2人集まればそれで十分なのです。

「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人が2人揃うだけで、あなたの物件は有名絵画のオークションと同じ状況になります。

例えばピカソの絵画がとんでもない金額で落札されるのは、世界でたった一つしかないものに対し、どうしても欲しいと思った人が競り合った結果です。

大事なことなので、ここまでの話をまとめるぞ!「一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する」「その上で買主をたくさん集める」この2つが重要じゃ
フクロウ先生
フクロウ先生

まずは一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

今日ではインターネットの普及に伴い不動産会社に一括査定依頼を行えるサービスがあります。

このサービスを使えば、あなたの不動産にマッチする不動産会社に複数依頼できます。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

東京のような競争が激しいところは特に効力を発揮しますので、ぜひとも利用しましょう。

知っている人はまだ少ないが、利用者がどんどん増えてるサービスだぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
うわ~~~こんな便利なサービスが!

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

気を付けたいのが「査定額」の競争は意味がない

ここで重要なのが、不動産会社同士の査定額で競り合わせても意味がないということです。

あくまでも購入希望者に競り合わせない以上、実際の価格は上がりません。

かなりの方が、不動産会社の査定額を競争させて満足してしまう人が多いのですが、査定額で売れる保証はどこにもありません。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

むしろ査定額は低くても、購入希望者をたくさん集められる不動産会社に依頼した方が、価格は絶対上がります。

以上、東京で不動産売却をする時のオススメの方法について見てきました。

それでは最後に不動産売却をスムーズにおこなうためのコツについて解説します。

3.不動産売却をスムーズに行うためのコツ

不動産売却をスムーズに行うためには、前章でも述べましたが「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人を2人以上集めることが重要です。

そのためには、まずは複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ=一括査定サービスを利用するということをお伝えしました。

ここが一番の肝だからな!
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
2回同じこと聞いたのでさすがに分かったわ!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ところで買主が見つかってから何かコツあるの・・・?

内覧対応がとても重要

そうなるための勝負ポイントは物件内覧時の対応です。

住みながら売却活動を行うのであれば、不動産会社が購入希望者を内覧に連れてきたときは、必ず家の中を綺麗にしてください。

図面で気に入ってくれた購入希望者も、実際に生活感あふれる汚い部屋を見てしまうと、「どうしてもこの物件が欲しい」という気持ちにはなりません。

逆に素敵な部屋にしておけば、購入希望者の夢が広がります。

物件の魅力付けは努力が必要です。

内覧対応のさらに詳細については下記記事をご確認ください。

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4.まとめ

いかがでしたか?東京の不動産売却についてみてきました。

東京の物件を売ることは、日本で最も恵まれた条件の中で不動産を売却していると言えます。

上手に競争原理を働かせ、売却活動を成功させましょう。

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