東京で不動産売却/知っておくべき注意点と成功するための全知識

投稿日:2016年6月11日 更新日:

日本で最も活発な不動産市場が存在するのは東京です。

不動産は人口密度の高いエリアほど、価格も高く、賃料も高くなります。

そのため東京の不動産は日本で一番価格が高く、海外の不動産投資家も注目しています。

東京はある意味、日本で最も特殊な不動産市場とも言えます。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
東京で不動産売却をするときに気を付けなければならないことを知りたい
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
東京なんだけど、どうすればスムーズに売却できるの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
楽して高く売りたいんだけどどうすればいいの?

今回の記事では、上記のような「ひよこ生徒」と同じ悩みを持っている方に向けて、成功するためのコツと知っておくべき注意点をお伝えします。

東京で不動産の売却を検討している方は、読んでおくことで損は無くなることをお約束します。

先に結論をお伝えすると、「1.一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する」「2.その上で買主をたくさん集める」。この2つが不動産売却成功の肝になります。

では、具体的にどうすればいいのかの「秘訣」を説明しておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

フクロウ先生
フクロウ先生
わしがところどころで分かりやすく解説するので、気を楽にして読み進めてくれたまえ
HOME4U

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.東京で不動産を売却するときに注意すること

まずは東京で不動産を売却する上で知っておいてほしい注意点をお伝えします。

1-1.魅力的だからこそ注意

東京では全国の他道府県には見られない不動産売買市場が成り立っています。

例えば外国人向けの超高級賃貸マンションや、芸能人が住むような億ション、独身女性のマンション購入などは東京ならではの現象です。

また東京は賃料も高く、金利も安く、治安や政治も安定しているため、海外の不動産投資家に人気が高いエリアでもあります。

東京の物件は、魅力的であるため、たくさんの人が東京の物件を欲しがります。

海外の投資家とは言わなくても、東京の住宅は勤務地に近いため、都内の物件を欲しがるサラリーマンは多く存在します。

そのため東京の物件を保有していること自体、とても価値のあることなのです。

しかし、魅力的な物件を保有しているということは、逆に注意も必要です。

それぞれ次に解説します。

1-2.東京の不動産売買で喜ぶ人

高額な物件を売却する際、喜ぶ人は誰でしょうか。

それは仲介を行う不動産会社です。

仲介手数料は物件の売却価格に3%を乗じたものが一般的です。

そのため、不動産会社にとっては、同じ1回の不動産仲介でも金額の大きな取引を行った方が儲かります。

しかも東京の不動産であれば、買手も多いため、すぐに売れます。売却活動も楽なのです。

不動産会社にとって、東京の不動産の売買は、地方よりも楽で儲かるビジネスになります。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
東京はつまり楽して売れるってことね
フクロウ先生
フクロウ先生
おいおい、まだ大事なことを話しておらん!!

無理にでも専任契約を締結しようとしてくる

不動産会社に仲介するときの契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

「専属専任媒介」と「専任媒介」では、1つの不動産会社と契約すると、他の不動産会社とは契約できないのが注意点です。

不動産会社の鉄則としては、売りやすい物件は「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」に持ち込むというのがセオリー

専任媒介契約にしたがる理由

東京は不動産会社の競合が激しいですが、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」に持ち込むことができれば、他社との競争を排除することが可能となります。

仮に売主からの仲介手数料をゼロとしたところでも、買いたいと思う人がたくさん居れば、買主から仲介手数料をもらえばそれでも儲かるわけです。

例えば、首都圏近郊で2,000万円程度のファミリータイプの中古マンションでも、東京で同じ広さ、同じ築年数の物件でも5,000万円以上するような物件はザラにあります。

倍以上の値段の開きがあるため、地方で売主と買主の両方から仲介手数料をもらうよりも、東京で買主だけから仲介手数料をもらった方が儲かるという仕組みなのです。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
こ、、、これは確かに強引な不動産会社も出てきそうね・・・

1-3.1社だけの売却活動では損する可能性あり

ここで、1つ問題が生じます。

せっかく東京で高い価値の不動産を持っているのに、その売却活動を1社の不動産会社だけにやらせることが、売主にとって果たして得なのかという問題です。

売主にとってハッピーなのは、より高く、より早く売ることです。

これはたくさんの購入希望者が同時に集まってくれれば、実現可能です。

しかしながら、1社の不動産会社に仲介を依頼している状態だと、同時にたくさんの購入希望者を集めるには限界があります。

1社の不動産会社だけに不動産仲介を任せることは早く高く売ることの阻害要因となっており注意が必要

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
なるほど!複数の不動産会社に相談すればいいのね!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
・・・って、そんなに不動産会社知らないけど・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
後ほど紹介するからちょいと待っててくれ!便利なサービスがあるから!

1-4.不動産を高く売るのはそれほど難しい話ではない

実は不動産を高く売ると言うのはそれほど難しい話ではありません。

逆に不動産を安く買うというのは、とても難しい話なのです。

それはどの不動産も世界にたった一つしかないことが理由です。

同じマンション内であっても、階数や位置が全く同じという物件は存在しません。

似たような物件はあったとしても、全く同じ物件というのは存在しないのです。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
確かに、不動産ってよくよく考えるとこの世に1つしかないものだね

売主には競争関係は発生しない

全く同じ物件がないと言うことは、全く同じ物件を売る人が存在しないことを意味します。

そのため売主には競争関係は発生しません。

一方で、あなたの物件をどうしても欲しいと思う人が2人以上現れるということは十分に考えられます。

買主には競争関係が発生する

この場合、買主には競争関係が発生します。

売主に競争関係が無く、買主には競争関係が存在するということは、価格がすぐに吊り上がります。

このような状況は都内の一等地にある希少性の高い物件では良く見られる現象です。

フクロウ先生
フクロウ先生
売主は競争に巻き込まれない、買主は競争に巻き込まれるじゃな。東京のような人気エリアは特にそうじゃよ。

このように考えると、不動産は「高く売る」よりも「安く購入する」方が遥かに難しいと言えるのです。

不動産を安く購入するには競争関係を排除し、自分だけにこっそり売ってもらうといった工夫が必要となります。

逆に言えば、専任媒介契約をしている不動産会社が、こっそり1人の買主だけに話を持って行けば、売却価格は安くなってしまう可能性が有るのです。

以上、東京の不動産を売却する際の注意点について見てきました。

では逆にどうすれば良い売却ができるのか、オススメの方法について解説していきます。

2.東京で不動産売却するときのオススメ方法

東京の不動産のような価値ある物件を売却する時のオススメの方法は、繰り返しになりますが「一般媒介契約」をすることです。

一般媒介であれば、たくさんの不動産会社が売却活動を同時に行える

そのため同時にたくさんの買主を集めることも可能となります。

たくさんの買主を集めることができれば、早く高く売れる可能性も生じます。

2-1.集めたい2人の購入希望者

たくさんの購入希望者を集めるだけでもあまり意味がありません。

購入希望者の中にも、「なんとなくこの物件でも良いかな」と思っている人や「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人など、温度差があるからです。

そのため価格を高めるには、「なんとなくこの物件でも良いかな」と思っている人をたくさん集めても意味は無く、「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人が2人集まればそれで十分なのです。

「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人が2人揃うだけで、あなたの物件は有名絵画のオークションと同じ状況になります。

例えばピカソの絵画がとんでもない金額で落札されるのは、世界でたった一つしかないものに対し、どうしても欲しいと思った人が競り合った結果です。

フクロウ先生
フクロウ先生
大事なことなので、ここまでの話をまとめるぞ!「一般媒介契約で複数の不動産会社と契約する」「その上で買主をたくさん集める」この2つが重要じゃ

2-2.まずは一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

今日ではインターネットの普及に伴い不動産会社に一括査定依頼を行えるサービスがあります。

このサービスを使えば、あなたの不動産にマッチする不動産会社に複数依頼できます。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

東京のような競争が激しいところは特に効力を発揮しますので、ぜひとも利用しましょう。

フクロウ先生
フクロウ先生
知っている人はまだ少ないが、利用者がどんどん増えてるサービスだぞ
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
うわ~~~こんな便利なサービスが!

一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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2-3.気を付けたいのが「査定額」の競争は意味がない

ここで重要なのが、不動産会社同士の査定額で競り合わせても意味がないということです。

あくまでも購入希望者に競り合わせない以上、実際の価格は上がりません。

かなりの方が、不動産会社の査定額を競争させて満足してしまう人が多いのですが、査定額で売れる保証はどこにもありません。

むしろ査定額は低くても、購入希望者をたくさん集められる不動産会社に依頼した方が、価格は絶対上がります。

以上、東京で不動産売却をする時のオススメの方法について見てきました。

それでは最後に不動産売却をスムーズにおこなうためのコツについて解説します。

3.不動産売却をスムーズに行うためのコツ

不動産売却をスムーズに行うためには、前章でも述べましたが「どうしてもこの物件が欲しい」と思っている人を2人以上集めることが重要です。

そのためには、まずは複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ=一括査定サービスを利用するということをお伝えしました。

フクロウ先生
フクロウ先生
ここが一番の肝だからな!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
2回同じこと聞いたのでさすがに分かったわ!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ところで買主が見つかってから何かコツあるの・・・?

3-1.内覧対応がとても重要

そうなるための勝負ポイントは物件内覧時の対応です。

住みながら売却活動を行うのであれば、不動産会社が購入希望者を内覧に連れてきたときは、必ず家の中を綺麗にしてください。

図面で気に入ってくれた購入希望者も、実際に生活感あふれる汚い部屋を見てしまうと、「どうしてもこの物件が欲しい」という気持ちにはなりません。

逆に素敵な部屋にしておけば、購入希望者の夢が広がります。

物件の魅力付けは努力が必要です。

内覧対応のさらに詳細については下記記事をご確認ください。

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4.まとめ

いかがでしたか?東京の不動産売却についてみてきました。

東京の物件を売ることは、日本で最も恵まれた条件の中で不動産を売却していると言えます。

上手に競争原理を働かせ、売却活動を成功させましょう。

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