主要な土地活用10種類を成功・失敗事例から注意点までわかりやすく解説

土地活用を検討中の方は、土地活用にはどのような成功例や失敗例があるのか気になる人も多いと思います。

特に失敗例を知っておくと、土地活用で成功する確率が格段に上がるため、失敗例は重点的に知っておくことがコツです。

この記事では「土地活用の成功と失敗の事例」について解説します。10種類の土地活用の用途別にみる成功例と失敗例を紹介します。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • たくさんある土地活用の種類を知りたい
  • 多くの土地活用はなぜ失敗するの?
  • 多くの土地活用はどのような場合に成功するの?

単に「こんな土地活用があるんだ」というだけではなく、失敗しないためにもよくあるトラブルを理解しましょう。

ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.アパート経営の成功事例と注意点

まずは、土地活用の代表格、アパート経営について解説していきます。

アパート経営の成功事例

アパート経営の成功事例としては、1階の空室対策を十分に考慮して建てられた物件が挙げられます。

アパートの1階は、「通行人から見られる」「セキュリティーが悪い」等の理由から2階よりも空室が発生しやすくなります。

そこで、1階の入居者が決まりやすいように意識して設計されているアパートは、全体の空室率が低くなり成功している物件が多いです。

例えば、1階の空室対策を意識したアパート設計には以下のようなものがあります。

1階の空室対策具体例

  • 道路からの視線が外れるように少し高い位置で設計されている
  • 1階に専用庭がある
  • 1階にホームセキュリティーが導入されている
  • 1階だけトランクルームがある

アパート経営が成功するか否かは空室が発生しやすい1階をどのように対策しているかがポイントとなります。

アパート経営の収益事例

1階も空室対策もしっかり行い、ワンルーム8戸のアパート経営を行ったケースの収益事例をご紹介します。

活用前後の純収益(NOI)の比較

  • 活用前(更地の状態)のNOI:△36万円(固定資産税及び都市計画税)
  • 活用後(ワンルーム8戸)のNOI:605万円(63万円×12ヶ月-151万円)

※NOI(エヌオーアイ)とはNet Operating Incomeの略で、収入から費用を引いたものになります。

純収益(NOI) = 年間収入 - 年間費用

NOIを求めるときの年間費用は、以下の項目が該当します。

純収益(NOI)を求める時の費用

  • 固定資産税および都市計画税
  • 損害保険料(火災保険や地震保険)
  • 管理委託料(管理会社への費用、PMフィーとも呼ぶ)
  • 軽微な修繕費(入居者入れ替え時のクロスの張替え費用等)
  • 入居者募集費用(仲介手数料やAD)

アパート経営の注意点

アパートの失敗事例としては、ニーズに合わない広過ぎる間取りを作ってしまうというケースです。

具体的には、駅から徒歩5分圏のような物件で単身者の需要が高い地域にあるにもかかわらず、3LDKのようなファミリータイプの間取りを作ってしまったりするケースが該当します。

ファミリータイプは面積が広いため、必然的に賃料総額が高くなり「買った方が安い」という判断になりやすく、賃貸需要が弱いのが一般的です。

単身者の需要があるエリアでは、ファミリータイプのような広い間取りはなるべく避けることが適切となります。

アパート経営を検討中の方は下記の記事で詳しく解説しておりますので、是非、ご確認ください。

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2.マンション経営の成功事例と注意点

この章では、マンション経営の成功事例と失敗事例について解説します。

マンション経営の成功事例

賃貸マンションの成功事例として代表的なものは、1階に店舗を設置できるケースです。

コンビニ等が1階にあるマンションは、いわゆる「下駄履きマンション」と呼ばれ、店舗部分の賃料が高いため一般のマンションよりも収益性は高いです。

また、コンビニが1階に入っている物件は若い世代に人気があり空室対策にもなるので、コンビニが誘致できそうな立地であれば、1階に店舗区画を作ることをオススメします。

ワンルーム20戸の一般的なマンションでの収益事例も参考にご紹介します。

活用前後の純収益(NOI)の比較

  • 活用前(更地の状態)のNOI:△48万円(固定資産税及び都市計画税)
  • 活用後(ワンルーム20戸)のNOI:1,996万円(208万円×12ヶ月-500万円)

マンション経営の注意点

賃貸マンションの失敗事例としては、「コンクリート打ち放しのマンション」が挙げられます。

コンクリート打ち放しのマンションとは、コンクリートがむき出しの状態のまま仕上げられたマンションのことで、見た目が斬新でおしゃれなため、一時期デザイナーズマンションとして流行りました。

しかしながら、断熱性が非常に低く、冬は寒く夏は暑いという点がデメリットです。

このようなことからコンクリート打ち放しのマンションは住みにくいという知識が一般の人にも広く浸透しており、入居者を獲得しにくくなっています。

デザイナーズマンションを建てる場合は、過度なデザインの追及は避け、無難に住みやすい住宅を建てることをオススメします。

3.賃貸併用住宅の成功事例と注意点

この章では、賃貸併用住宅の成功事例と失敗事例について解説します。

賃貸併用住宅の成功事例

賃貸併用住宅の成功事例は、住宅ローンを利用しない自由設計を行った物件が多いです。

賃貸併用住宅は、自宅部分を50%以上とした場合、建物全体を住宅ローンで建てることができます。

住宅ローンはアパートローンよりも長期低利で組むことができるため、非常に良いローンですが、住宅ローンを利用しようするためには、50%以上が自宅となることから、建物設計に大きな足かせが生じます。

例えば、アパート部分を広くすると自宅部分も広くなり、逆に自宅部分を狭くするとアパート部分まで狭くなるなど、アパートとしても自宅としても中途半端になりやすいのが住宅ローンを利用した賃貸併用住宅です。

一方で住宅ローンの利用にこだわらなければ「何十%以上が自宅」などの規制がなくなり顧客のニーズに合った自由な設計ができるため、賃貸併用住宅で成功する確率は高くなります。

例えばアパート部分の床面積を広く取り、収益性が高い賃貸併用住宅にしている成功例もあります。

賃貸併用住宅での収益事例も参考にご紹介します。

活用前後の純収益(NOI)の比較

  • 活用前(更地の状態)のNOI:△48万円(固定資産税及び都市計画税)
  • ワンルーム4戸・残りの半分は自宅のNOI:28万円×12ヶ月―67万円=269万円

賃貸併用住宅の注意点

賃貸併用住宅失敗事例としては、却時や相続のことを想定していない設計・ローンの契約などが挙げられます。

住宅ローンを組むには「50%以上が自宅」という決まりがありますが、そのような賃貸併用住宅は売却や相続がしにくいのです。

なぜなら「あえて賃貸併用住宅に住みたい」という人でないと購入してくれないからです。

一方で、子供が独立して離れて住んでいるケースでは、賃貸併用住宅を相続しても自宅部分が不要となってしまうため、子供たちが引き継ぎにくい物件となりす。

このように住宅ローン目的で50%以上が自宅となる賃貸併用住宅を作ると、「住みにくさ」という面で様々な問題が出る可能性があります。

設計の際には、特に相続のことを意識した上で建物投資を行うようにしましょう。

4.店舗の成功事例と注意点

この章では、店舗の成功事例と失敗事例について解説します。

店舗の成功事例

店舗の成功例としては、コンビニやドラッグストアを建設協力金で建てるケースが挙げられます。

建設協力金方式とは、建物資金をテナントから融資を受けて建物を建てる土地活用のことです。

建設協力金方式のメリット

  • テナントからの融資は銀行よりも金利や融資期間等を有利な条件で貸してくれることが多い
  • テナントからの借入金は家賃の中からテナントへ返済していくことになり、テナントもしっかりと家賃を払わないと貸したお金が返ってこなくなるため、退去防止にもなる

建設協力金方式は、特に立地条件の良い土地で、コンビニなどの比較的小規模な建物で見られます。

土地所有者にとっては有利な条件となるため、テナントから建設協力金の申し出があった場合には、前向きに検討することをオススメします。

店舗経営の収益事例も参考にご紹介します。

活用前後の純収益(NOI)の比較

  • 活用前(更地の状態)のNOI:△75万円(固定資産税及び都市計画税)
  • コンビニ一棟貸しのNOI:90万円×12ヶ月―162万円=918万円

店舗経営の注意点

失敗事例としては、早期の退去が挙げられます。

特にコンビニなどは、商圏内に他のコンビニが出店すると急激に売上が落ちるため、早期に徹底してしまうことがあります。

一方ドラッグストアは、近隣に大きな病院があるケースでは撤退リスクは低いです。

このように店舗の土地活用をする場合には、単純に賃料だけでテナントを決めるのではなく、退去リスクの低い業種や、資本力のある借主を選ぶ必要があります。

また、退去を防止するために、賃貸借契約書には中途解約時のペナルティを厳しくする等の予防も必要です。

コンビニなどの店舗経営を検討中の方は下記の記事で詳しく解説しておりますので、是非、ご確認ください。

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5.老人ホームの成功事例と注意点

この章では、老人ホームの成功事例と失敗事例について解説します。

老人ホームの成功事例

老人ホームの成功事例としては、第一種低層住居専用地域内の大規模な土地で行うケースです。

第一種低層住居専用地域とは、都市計画法で定められる主に低層の戸建てしか建てられない用途地域のことです。

第一種低層住居専用地域では、店舗等の事業系の土地活用ができないため、広い土地の活用は基本的に難しいのですが、老人ホームであれば第一種低層住居専用地域でも建築可能です。

大きな土地に老人ホームの一棟貸しができるため、土地を無駄なく、効率よく利用することができます。

そのため、老人ホームは特に第一種低層住居専用地域の大規模な土地でオススメの土地活用です。

老人ホーム経営の収益事例も参考にご紹介します。

活用前後の純収益(NOI)の比較

  • 活用前(更地の状態)のNOI:△90万円(固定資産税及び都市計画税)
  • 老人ホーム一棟貸しのNOI:240万円×12ヶ月―432万円=2,448万円

老人ホーム経営の注意点

失敗事例としては、事業者からの賃料減額要求が生じるケースです。

老人ホームも、介護報酬の引き下げ等を原因として、事業者から賃料の減額要求がくることがありますが、多くの老人ホームは一棟貸しであることから、賃料減額要求が断りにくくなります。

介護報酬の引き下げ等は、国の方針によって決まってしまうため、改善しにくい部分となります。

これから老人ホームを行う予定の人は、借主から賃料の減額要請も想定した上で事業を行うことがポイントです。

老人ホーム経営を検討中の方は下記の記事で詳しく解説しておりますので、是非、ご確認ください。

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6.オフィスビルの成功事例と注意点

この章では、オフィスビルの成功事例と失敗事例について解説します。

オフィスビルの成功事例

オフィスビルの成功事例としては、小割に分割できることを想定して設計されたオフィスが挙げられます。

昨今、東京以外の都市ではオフィスの賃貸需要は激減しており、地方でも存在するオフィス需要は、弁護士や会計士等の士業やスタートアップのIT系企業の賃貸需要です。

またコロナを経てテレワークやリモートワークが推奨されるなど、オフィスを取り巻く環境や需要は様変わりしています。

これらの借主は借りる面積が小さいため、15坪程度に区画割りできるオフィスだと需要者を取り込むことができます。

当初の設計が小さな区画に割ることを想定していなかったようなオフィスは、地方では苦しい状況です。

オフィスビル経営の収益事例も参考にご紹介します。

活用前後の純収益(NOI)の比較

  • 活用前(更地の状態)のNOI:△450万円(固定資産税及び都市計画税)
  • マルチテナントオフィスビル NOI:1,800万円×12ヶ月―4,320万円=17,280万円

オフィスビル経営の注意点

オフィスの失敗事例としては、専有部に柱が多い物件が挙げられます。

昨今のオフィスは専有部内に柱がない無柱空間の物件が主流で、柱がある物件はテナントがレイアウトしにくいため、借主が決まりにくいのです。

オフィスは当初の設計がとても重要であり、コストよりも貸しやすさを重視して建てることがポイントになります。

7.駐車場の成功事例と注意点

この章では、駐車場の成功事例と失敗事例について解説します。

駐車場の成功事例

駐車場の成功事例としては、地方都市のターミナル駅近くで行う時間貸し駐車場が挙げられます。

駐車場は収益性が低いため、東京のような土地の固定資産税が高いところで行ってしまうと、逆に儲かりません。

一方で、地方は土地の固定資産税が安いため、駐車場は地方の方が収益性は高くなります

地方でも、例えば県庁所在地におけるターミナル駅や百貨店等の周辺は駐車場ニーズが高いです。

駐車場の利用料金と固定資産税のバランスが良く、土地購入額に対して10%程度の利回りで回っているような物件も存在します。

駐車場経営の収益事例も参考にご紹介します。

活用前後の純収益(NOI)の比較

  • 活用前(更地の状態)のNOI:△13万円(固定資産税及び都市計画税)
  • 駐車場4台のNOI:20万円×12ヶ月―36万円=204万円

駐車場経営の注意点

失敗事例としては空き家を取り壊してから駐車場を行うケースで、土地の固定資産税が上がることを想定していなかったという事例です。

土地の上に住宅が建っていると、住宅用地の軽減措置が適用されているため、土地の固定資産税が安くなっていますが、住宅の空き家を取り壊すと、住宅用地の軽減措置が外れるため土地の固定資産税が上がります

このようば事実を知らずに固定資産税の見込み違いから、想定よりも収支が悪くなってしまうという失敗が見られます。

空き家を取り壊して駐車場を始める場合には、土地の固定資産税が上がることを想定してシミュレーションをすることがポイントとなります。

駐車場経営を検討中の方は下記の記事で詳しく解説しておりますので、是非、ご確認ください。

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8.事業用定期借地権の成功事例と注意点

この章では、事業用定期借地権の成功事例と失敗事例について解説します。

事業用定期借地権の成功事例

事業用定期借地権の成功事例としては、土地価格が高い時期に相当地代を受領できたケースです。

相当地代とは、更地価格の6%程度の金額となります。

事業用定期借地権は投資を伴わないにもかかわらず、相応に高い地代が受領できるため、地主にとっては旨みのある事業です。

昨今のような土地価格が上昇している時期に、地代を「更地価格の6%」として締結できた事業用定期借地権は十分に成功しているといえます。

活用前後の純収益(NOI)の比較

  • 活用前(更地の状態)のNOI:△180万円(固定資産税及び都市計画税)
  • 相当地代NOI:84万円×12ヶ月-180万円=828万円

事業用定期借地権の注意点

事業用定期借地権の失敗事例としては、借地期間中の事業者の倒産です。

事業者が倒産してしまうと、借地人の建物が取り壊されずに残ったままとなってしまいます。

破産した事業者が取り壊し費用を捻出できないような最悪のケースでは、土地所有者の費用負担で建物を取り壊すことになります。

事業者の倒産リスクを最小限とするには、与信や事業内容を十分に勘案した上で、信用力の高い借主を選ぶことがポイントです。

事業用定期借地権を検討中の方は下記の記事で詳しく解説しておりますので、是非、ご確認ください。

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9.トランクルームの成功事例と注意点

この章では、トランクルームの成功事例と失敗事例について解説します。

トランクルームの成功事例

トランクルームの成功事例としては、国土交通省が仮設建築物に対する監視強化をする以前に行っていた事業です。

10年ほど前は、トランクルームは輸送用コンテナを置くだけで事業ができた時代もありました。

当時の輸送用コンテナを置くだけでできたトランクルーム事業は初期費用が非常に安かったため、成功していた人は多いです。

トランクルーム経営の収益事例も参考にご紹介します。

活用前後の純収益(NOI)の比較

  • 活用前(更地の状態)のNOI:△13万円(固定資産税及び都市計画税)
  • トランクルーム2台NOI:12万円×12ヶ月―21万円=123万円

トランクルーム経営の注意点

トランクルーム事業の失敗事例としては、輸送用コンテナを置くだけの方式ができなくなった以降に始めたものです。

輸送用コンテナは仮設建築物に該当するため、今では単純に輸送用コンテナを置くだけのトランクルーム事業はできなくなっています。

現在のトランクルーム事業は、コンテナハウスと呼ばれるトランクルームに見える建物を建てて行っているため、以前に比べると初期費用が高くなっています。

コンテナハウスを建てればトランクルームの経営はできますが、初期投資額が格段に高くなってしまったため、今のトランクルームは以前のように簡単に利益を得ることが難しくなっています。

このように現代においてはトランクルームは決してオススメできる土地活用とは言えません。

なので、マンションやアパートや駐車場等の他の土地活用がどうしてもできない土地の場合のみ候補に入れるのが適切といえます。

トランクルーム経営を検討中の方は下記の記事で詳しく解説しておりますので、是非、ご確認ください。

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10.太陽光発電の成功事例と注意点

この章では、太陽光発電の成功事例と失敗事例について解説します。

太陽光発電成功事例

太陽光発電の成功事例としては、国の電力買取事業が始まった初期の頃に行ったものがほとんどです。

太陽光発電事業の投資採算ラインは、買取価格が30円台後半といわれています。

国の電力買取事業が始まった当初は、再生エネルギーを早急に普及させるために40円台の買取価格が設定されていました。

買取価格が35円以上だった時代に太陽光発電を展開した人は、成功しています。

太陽光発電の収益事例も参考にご紹介します。

活用前後の純収益(NOI)の比較

  • 活用前(更地の状態)のNOI:△30万円(固定資産税)
  • 年間約6万kWの発電パネルを設置のNOI:6万kW×12円(2020年買取価格)-30万円=42万円

太陽光発電の注意点

失敗事例としては、国の買取価格が投資採算ライン(30円台後半)を下回ったタイミングで太陽光発電事業を始めた人たちです。

太陽光発電の買取価格は年々下がり続け、2020年度においては10kw未満で21円/kwhとなっています。

太陽光パネルも買取事業が始まった頃よりは安くなっているものの、現在の買取価格は安過ぎてほとんどうまみはありません。

こちらもトランクルーム同様、一般的な土地活用がどうしてもできない場合の候補として捉えることと、今後太陽光発電事業を行うには、「停電対策」等の事業採算性以外の目的を明確にしてから行うことが必要です。

太陽光発電を検討中の方は下記の記事で詳しく解説しておりますので、是非、ご確認ください。

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11.土地活用の失敗を回避する方法

10種類の土地活用について解説してきましたが、全てに共通する重要なポイントは、最初のプランの比較検討を十分に行うということです。

1社だけのプランを鵜呑みにするのではなく、複数のハウスメーカーの意見を聞きながらベストプランを選択することが失敗を防ぐコツとなります。

ハウスメーカーは、アパートや賃貸マンションの居住系の提案が得意な会社や、コンビニやドラッグストアなどの事業系の提案が得意な会社など、会社により強みが異なります。

そのため同じ土地であってもハウスメーカーを変えると提案内容も異なってくるので、まずは自分の土地で何ができるかを知るためにも複数のハウスメーカーよりプランの提案を受けることがコツです。

アパート経営や駐車場、商業テナントや老人ホームなど、土地活用には様々な種類があります。

しかも、それぞれ対応できる会社は異なりますし、元々、あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

より多くの会社に相談をしながら、プランニングを進めていきましょう。

複数社への相談を進める際には、土地活用の一括資料請求をすることができる「 HOME4U土地活用 」が便利です。

HOME4U土地活用 」では、1分程度の簡単な項目を入力するだけで、無料で一括資料請求ができます。

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土地売却という手も選択肢のひとつとして検討しよう

土地の条件が悪い場合などでは、プロに色々と相談していくなかで、このような悩みに遭遇するケースもあります。

  • 色んな土地活用のプロに相談してみたけど、魅力的なプランはもらえなかった
  • プランを聞いているうちに、運用管理の手間が確保できない気がしてきた

そんな時は、「土地の売却」という手も選択肢のひとつとして検討していきましょう。

土地活用に向いていない土地で、無理にチャレンジしていくことはリスクが大きくなります。

現金化して、新たに土地活用に向いた時を購入することも検討出来ます。

また、「そもそも土地を持ち続けることに強いこだわりはなく、経済的にお得な選択をしたい」

という方であれば、土地活用の相談と同時並行で売却額も査定に出して、比較検討することをオススメします。

「HOME4U」は売却に向けた、不動産一括査定のサービスも展開しています。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

「HOME4U」の一括査定サービスを活用すれば、効率的に優良会社に査定依頼をできるので、売却も検討する方は活用をオススメします。

その他、オススメの不動産査定サイトや、サイト利用時の流れなどは、「不動産一括査定サイトは怪しくない?評判とデメリットを紹介」の記事で解説しております。

まとめ

以上、土地活用の成功と失敗の事例について解説してきました。

土地活用には、それぞれの用途別に「よくある失敗例」が存在します。

まずはその失敗例を十分に理解して参考にしながら、「失敗しない土地活用」を行ってくれると幸いです。

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