不動産投資といっても様々です。
ワンルームマンションのような小さいものから、都内にある大型オフィスビルまで、一口に不動産投資といっても大小様々なものがあります。
さらに個人向け不動産投資の中でも、アパートや戸建賃貸等、色々なものがあります。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 様々な不動産投資があるが、何を選択して良いのか分からない
- 個人投資家に向いている不動産投資を知りたい
- どういう視点で不動産投資を選べば良いのか知りたい
そこで今回の記事では個人向け不動産投資について、オススメの投資を「ランキング」形式でお伝えいたします。
この記事を読むことで、あなたは個人向けにはどのような不動産投資が良いのか知ることができます。
個人投資家に人気の不動産投資ランキング
以下に、今回ご紹介する個人投資家向け不動産投資のランキングを示します。
| 順位 | ランキング |
|---|---|
| 1位 | 区分ワンルームマンション |
| 2位 | アパート |
| 3位 | 定期借地事業 |
| 4位 | 駐車場 |
| 5位 | 区分ファミリータイプマンション |
| 6位 | 戸建賃貸 |
| 7位 | 一棟マンション |
| 8位 | 商業店舗ビル |
| 9位 | オフィスビル |
| 10位 | スポーツクラブ |
まずそれぞれのランキングの詳細をご紹介する前に、個人で不動産投資を行う上での基本的な考え方について見ていきます。
不動産投資とリスク
不動産投資にはリスクが伴います。不動産投資は、言い換えれば賃貸事業。
どんな事業にも事業リスクがあるように、賃貸事業にも一定のリスクがあります。
賃貸事業としてのリスクには以下のようなものがあります。
| 区分 | リスク | 内容 |
|---|---|---|
| テナント | 空室リスク | 賃貸事業で最も注意しなければならないリスクです。 他の賃料下落や追加投資等のリスクの呼び水にもなります。 |
| 賃料下落リスク | 空室が増えると賃料を下げざるを得なくなります。 またテナントからの賃料減額の申入もあります。 |
|
| 賃料滞納リスク | 敷金の額以上に賃料が滞納される場合があります。 すぐには立退きができず、賃料滞納は3ヶ月以上続いている等の要件が必要となります。 |
|
| 悪質テナントリスク | ゴミ屋敷や騒音等で近隣に迷惑をかける入居者もいます。 また夜逃げで連絡が取れないというリスクもあります。 |
|
| 立退きリスク | 借地借家法により、悪質テナントも簡単に退去させることはできません。 入居者を退去させるときは立退料を支払うこともあります。 |
|
| 原状回復 | テナントとの間で、これはどちらが原状回復を行うべきかで揉める場合があります。 原状回復の範囲を明確化しておく必要があります。 |
|
| 建物 | 修繕リスク | 給湯器の設備や屋上防水等、定期的に発生する修繕があります。 中には突発的なものもあり、特に築古物件は修繕リスクが高いです。 |
| 追加投資リスク | 損傷はなくても、空室対策のためにリフォーム等の追加投資を行う場合があります。 修繕に備え、一定の資金を確保しておくことが重要です。 |
|
| 資金 | 借入返済リスク | 築古になり、空室が増え収益性が下がると借入金の返済が苦しくなります。 賃貸事業は築古ほどキャッシュフローが悪化します。 |
| 金利上昇リスク | 今は金利が安いですが、今後金利が上がるリスクがあります。 金利が上がると物件価格も下がり、返済額も大きくなります。 |
|
| 売却 | 価格下落リスク | 収益物件は築年数が経つほど収益性も低くなるため価格が下落します。 売却してローンが完済できないこともあります。 |
| 取壊しリスク | 築古でわずかなテナントしかいない場合は、取り壊して売却した方が高く売れます。 取壊し費用は借入ができないため、思わぬ出費となります。 |
以上、ここまで不動産投資とリスクについて見てきました。
上記でお伝えしたリスク以外に市況の環境変化によって大きな損害を被ることもあります。
新型コロナウイルスの流行によって、人々の生活状況が大きく変わり、テナントから企業が撤退したり、賃貸者から家賃が回収できない等の賃貸事業に影響を与える影響が大きくなる可能性が高いです。
それでは次に気になる不動産投資とリターンについて見ていきましょう。
不動産投資とリターン
この章では、不動産投資を行う上で必ず知っておくべき用語についてお伝えします。
不動産投資をよくしている人にとっては当たり前の話にはなりますので、そのまま読み飛ばしてください。
リスクとリターンをよく考える
不動産投資でいうリターンとは、「利回り」のことを指します。
不動産投資でも、一般の投資と同じく「ハイリスクハイリターン」もしくは「ローリスクローリターン」というのが原則です。
利回りが良いものは、その分リスクが高いということ。
そのため、高利回りという理由だけで物件を選定するのは危険です。
逆に、築古物件や郊外の物件など、リスクの高い物件は、高い利回りが確保されている物件でないと購入してはいけません。
「期待利回り」という言葉を理解する
不動産投資では、「こういう物件だったら、この程度の利回りは欲しいな」という「利回り感」を持っておく必要があります。
このように物件に対して期待する利回りを期待利回りと呼びます。
投資家の期待利回りについては、一般財団法人日本不動産研究所が半年に一度、不動産投資家調査というものを行い公表しています。
例えば、2016年10月の調査結果では、一棟ワンルームマンションの東京の城南地区(目黒区、世田谷区)の期待利回りは4.6％です。
不動産投資家調査によると、ここで言うワンルームとは、以下のようなワンルームマンションと想定しています。
- 交通アクセス：最寄駅から徒歩10分以内
- 築年数：5年未満
- 平均専有面積：25～30㎡
- 総戸数：50戸程度
これは、上記のような目黒区の一棟ワンルームマンションを購入する場合、4.6％程度の利回りは欲しいと言った指標を示しています。
具体的には、目黒区で似たような一棟ワンルームマンションで利回りが4.0％の物件が売りに出ていたら、価格が高過ぎるということになります。
一方で、同様の物件が5.0％で売りに出ていたら、安くて超優良物件という判断ができるようになります。
初めて不動産投資を行う場合は、このような投資家調査を参考にして、「利回り感」を養うように練習しましょう。
利回り感が身につくと、物件の良し悪しを判断する力が格段に上がります。
最悪なのはハイリスクローリターン
一方で、不動産投資には「ハイリスクローリターン」という逆説的な物件も存在します。
例えば、郊外の築古アパートで、入居者がほとんど入っていないような物件は、ハイリスクですが、収益性が非常に低いためローリターンです。
ハイリスクローリターンの物件は最悪ですので、絶対に手を出してはいけません。
ローリターンだからローリスクかというと、そんなことはないので注意が必要です。
逆に、このような、郊外の築古アパートであっても、確固とした利回り感が確保されていれば、物件が安いか高いかの判断ができます。
ハイリスクローリターンの物件は、言い換えると、価格が高過ぎると思われる物件。
ハイリスクの物件は、ハイリターンでないと、適正価格とは言えないことになります。
不動産の利回りは、一般的に5.0％が基本です。
リスクの低い物件であれば4％台、リスクの高い物件であれば6％台という感じになります。
郊外の築古物件であれば8～9％台くらいが期待したい利回りです。
以上、ここまで不動産投資とリターンについて見てきました。
それでは次に個人向けと法人向けの観点について見ていきます。
個人向けと法人向けの観点
投資額と難易度
個人向けか、プロの法人向けかを判断する場合、その判断基軸としては「投資額」と「難易度」の2つの観点を持つことが必要です。
- 個人投資家向け：投資額が小さく、難易度の低いもの
- プロの法人向け：投資額が大きく、難易度も高いもの
投資額が大きすぎると個人向けではないという点は分かり易いかと思います。
例えば、東京駅前の丸ビルなどは、賃貸物件ですが、個人1人ではとても投資しきれない額です。
個人投資家の範囲としては、大きくても5億円程度。
10億円を超えるような物件を個人で投資するのは極めて希です。
サラリーマン投資家であれば、5千万円未満の投資がほとんどになります。
個人向けの不動産投資かどうかは、ほとんどこの投資額で決まってきます。
逆にプロの法人投資家は、小さい物件をちまちま投資すると投資効率が悪いため、なるべく大きな物件を投資対象とします。
難易度の高いものは避ける
難易度については色々な見方がありますが、主には管理の困難性やテナント集めの難しさのことを指します。
例えば一棟貸なとはシングルテナントのため、ほとんど管理の手間がかからないという点からすると、個人向けです。
一方で、大型商業施設のようなビルは、年中、店舗が入れ替わっていますが、このようにテナントの入れ替わりの激しいビルについては、法人向けと言えます。
またオフィスや商業系は、ちょっとでも立地が悪いとテナント集めに苦労をします。
テナント集めという点では、住宅系の方が割と広い範囲で容易に入居者を集めやすいです。
そのため、マンションやアパートのような住宅系の方が個人投資家向けと言えます。
以上、ここまで個人向けと法人向けの観点について見てきました。
それでは次から具体的にランキング付けの順位の理由について見ていきましょう。
不動産投資のランキング理由を解説
改めてランキングをおさらいします。
| 順位 | ランキング |
|---|---|
| 1位 | 区分ワンルームマンション |
| 2位 | アパート |
| 3位 | 定期借地事業 |
| 4位 | 駐車場 |
| 5位 | 区分ファミリータイプマンション |
| 6位 | 戸建賃貸 |
| 7位 | 一棟マンション |
| 8位 | 商業店舗ビル |
| 9位 | オフィスビル |
| 10位 | スポーツクラブ |
1位：区分ワンルームマンション
区分のワンルームマンションは、投資額や難易度、収益性から言っても、個人投資家向けの物件としては最もバランスが優れています。
特に、東京23区内は単身世帯が増加傾向にありますので、入居者も探しやすくオススメです。
立地が良い物件であれば、賃料も維持ができ、売却価格も大きくは下がりません。
そのため換金性も高いです。
また複数戸を購入することにより、将来、相続したときに子供たちに資産を分けやすいというメリットがあります。
アパートよりも分割性に優れていますので、相続対策として購入する方も多いです。
収益力、換金力、節税力の3つをバランスよく兼ね備えた物件が区分ワンルームマンション。
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ワンルームのマンション投資については下記記事でさらに詳しく解説しています。
2位：アパート
アパートは個人の地主が行う最も典型的な不動産投資。
アパート建築においては、市場も確立されており、大手ハウスメーカー同士で見積比較することも可能で、発注依頼もしやすいです。
大手ハウスメーカーでは、竣工後の一括借上げサービスも行っており、管理面については特に心配はいりません。
また検討の際には何パターンかのシミュレーションも提示してもらえるため、至れり尽くせりです。
ただし、非常に取組みやすい投資でもあり、相続対策効果もあるため、最近は供給過剰であることが懸念されています。
また一括借上げの空室保証も家賃減額はあり得ますので、20年後、30年後の収益計画は当初通りに行かないというリスクもあります。
アパート投資は個人投資家としては取組みやすい不動産投資ですが、相応のリスクも覚悟する必要があります。
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アパート経営に関しては下記にに詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。
3位：定期借地事業
平成4年に定期借地が創設されて以降、定期借地事業を選択する人たちが増えてきました。
中でも比較的借地期間が短く、収益性の高い事業用定期借地権の人気が高いです。
定期借地事業は建物投資を伴わないため、リスクが極めて低く、なおかつ安定した地代収入が長期にわたって得られることから、地主の方にはとても人気があります。
不動産投資のリスクにまつわるものは、ほとんどが建物に起因するため、建物を所有しなくても収入を挙げられる定期借地事業は、リスクを嫌う人であっても魅力的です。
ただし、定期借地事業を行うには、元々保有している土地の条件が「たまたま良い」ことが必要であり、新たに土地を取得して定期借地事業を行うことは非現実的です。
定期借地事業ができる人とは、基本的に「ご先祖様に感謝」の世界の人たちに限られます。
とても個人投資家向けなのですが、できる人が限られるという点において、3位です。
4位：駐車場
駐車場は、収益性の低い土地の暫定利用ですが、初期投資の低い「個人投資家向け」という観点ではオススメです。
特に、元々土地を持っており、有効な活用方法を見いだせない方については、とりあえずの暫定利用で時間貸し駐車場としておくのが良いでしょう。
時間貸し駐車場は土地の暫定利用の中では最も収益性が高いです。
プロの投資家の中には、10％くらいの利回りで土地を購入して駐車場事業を行う人も存在します。
そのため土地から購入して駐車場事業を行うことも不可能ではないかもしれません。
ただ、物件購入そのものは非常に難しいため、土地購入から始める駐車場投資は個人向けではないと言えます。
なお「HOME4U土地活用」は、駐車場専門会社のプランも一括請求できます。
最大7社から駐車場の計画プランが届くので、とっても便利です。
駐車場の活用を考えるなら、勉強がてら色々な収益計画を見て比較検討しましょう。
なお、既に駐車場を経営している方で、ほとんど収入が上がらない方については、売却も一つの手です。
駐車場の売却等に関しては、下記に記載していますのでぜひご参照ください。
5位：区分ファミリータイプマンション
収益物件の情報をよく見ると、元々分譲マンションであったものを賃貸して収益物件として売り出されているものを見かけます。
このような物件は、入居者が退去した後に、普通の分譲マンションとして高く売却できるため、狙い目です。
価格は通常の中古分譲マンションよりもやや安く、投資額としては個人向けです。
また自分の家を他人に貸しているのと同じですので、難易度も低いという点でも個人向けです。
ただし、物件数は区分ワンルームマンションよりも少なく、物件が滅多にお出まししないのが欠点です。
また購入と売却を繰り返すため、個人投資家の中でもやや上級編となります。
6位：戸建賃貸
アパートの供給過剰が懸念されている中、比較的、供給量が少ないことで注目を浴びているのが戸建賃貸です。
戸建賃貸は、1つの敷地の1家族分の住居しか建てないため、複数戸の住居を建てるアパートと比べると効率性が低く、収益性は低いです。
そのため戸建賃貸とアパートのシミュレーションを行うと、100％アパートの方が勝つため、戸建賃貸は選択されません。
よって供給量は少なくて当然です。
戸建賃貸については、今住んでいる戸建住宅をそのまま人に貸すというのが最も良いです。
多少のリフォームは必要となりますが、改めて物件を購入するよりは格段に投資額が抑えられるため、収益性が抜群に良くなります。
まずは自分の家を賃貸して、戸建賃貸から始めてみるのはいかがでしょうか。
投資額は低く、収益性が高いことから、とても初心者向けです。
そこである程度貯まったお金を使って、次にワンルームマンションなどに投資をしても遅くはありません。
自分の家を賃貸することに関しては、下記に詳しく記載していますのでぜひご参照ください。
7位：一棟マンション
マンションとアパートの定義は様々ですが、ここではマンションを鉄筋コンクリート造の共同住宅と定義します。
それに対して、アパートは木造もしくは鉄骨造の共同住宅とします。
一棟マンションとなると、かなり敷地が広くないとできないことと、投資額も大きくなることから、個人投資家としてはかなりハードルが上がります。
ただし、一括借上げもできる等、竣工後の難易度はアパートと変わらないため、難易度はそれほど高くはありません。
例えば、土地収用等によって、節税目的で億単位の不動産と交換したいような場合は、都内の一棟マンションを購入するのが良いでしょう。
都内では数億円の一棟マンションというのが頻繁に売買されており、市場も確立されています。
物件の探しやすさ、購入のしやすさという点では個人向けです。
8位：商業店舗ビル
商業系の建物が建築できる用途の土地を持っている方は、その有効活用が悩ましい部分だと思います。
23区内のピカピカの一等地であれば別ですが、それ以外の土地で、郊外の駅近くなどに土地を保有している方は、どのように活用すべきか悩んでいる方も多いことでしょう。
商業テナントは住宅に比べて賃料単価が高いため、収益性は高いです。
しかしながら、撤退リスクも高く、撤退後のテナントもなかなか決まらないというリスクがあります。
そのため、商業店舗ビルはテナント集めの難易度が極めて高いという点で、個人投資向けではありません。
最近では、商業系のテナントの中には、「駅前立地は商売に向いていない」と判断するテナントも増えてきていることから、駅近くの商業ビルのテナント誘致はますます難しくなってきました。
高い利回りだけにとらわれず、長期的に賃料が稼げる用途を選ぶようにしましょう。
9位：オフィスビル
郊外では、オフィス需要は店舗需要よりもさらに低いです。
オフィスとなると、2階以上をテナントに貸すことになりますが、首都圏の中核都市の駅前であっても事務所テナントを探すのは苦労します。
郊外の駅前だと、事務所部分を借りてくれるのは、塾やクリニックくらいです。
クリニックも床荷重等のビルスペックが満たされていない場合は、入居してくれません。
弁護士事務所や税理士事務所というニーズもありますが、床面積のニーズが小さく、賃料も低いのが実態です。
新築当初は、テナントがいたとしても、入替で空室が生じると、ずっと空きビルのままという例も少なくありません。
オフィスビルは、まさにハイリスクローリターンの物件と言っていいでしょう。
10位： スポーツクラブ
ここで言うスポーツクラブとは、プール付きのスポーツクラブのこと。
ランキング外でも良かったのですが、あえて最下位に挙げました。
プール付きのスポーツクラブの不動産投資は、絶対に避けた方が良いです。
また中古物件として購入するのもNGでしょう。
郊外立地であっても、スポーツクラブの賃貸ニーズというのは、たまにあります。
住宅街の中にある大きな立地であれば、出店ニーズがあります。
一棟貸で賃料も高く、管理もスポーツクラブ側に全て任せることができるという点では、個人向けです。
しかしながら、プールは浄水装置等の機械維持にとても費用がかかります。
また新築の際は、プールの大空間を作るため、鉄骨の梁を太くする必要があり、建築コストも割高です。
スポーツクラブの仕様に沿った一棟貸のため、テナントが退去してしまうと後継テナントの探索に苦労します。
スポーツクラブがここまで全国的に拡大してきたのは、スポーツクラブ側が施設を保有するのではなく、賃貸戦略に切り替えた部分が大きいです。
プールには設備維持費用が莫大にかかりますが、その修繕リスクをオーナーに転嫁することで拡大してきました。
プール付き建物を個人で保有するには、リスクが高過ぎますので、避けた方が良いでしょう。
ランキング外の不動産投資方法を4つ紹介
ランキングTOP10には入りませんでしたが、他の不動産投資方法も一部紹介します。
過去に社会問題となったものや、今後注目されるであろう投資方法にも触れていますので是非参考にしてみてください。
住宅型有料老人ホーム
2024年4月現在では、日本は高齢化社会と言われ、人口に占める高齢者(65歳以上)の割合が27％を超えています。
高齢者の増加に目をつけた不動産投資として、「住宅型有料老人ホーム」が増えてきています。
老人ホームには主に3つの種類があり、分類すると以下のように分かれます。
| 名前 | 施設詳細 |
|---|---|
| 特養（特別養護老人ホーム） | 地方自治体や社会福祉法人が運営主体となる介護保険の制度により運営されている施設 |
| サ高住（サービス付き高齢者向け住宅） | 経営主体が民間事業者の賃貸住宅 |
| 住宅型有料老人ホーム | 民間事業者が経営する助成金等の補助のない施設 |
サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）と住宅型有料老人ホームは似ていますが、2つの違いとして、「賃貸住宅」か「施設」となります。
サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）は「賃貸住宅」で、主に介護を必要としない高齢者が利用し、契約方式は建物賃貸借契約になります。
住宅型有料老人ホームは「施設」で、主に介護を必要とする高齢者が利用し、契約方式は終身利用権方式になります。
住宅型有料老人ホームでは、サービス利用者は基本的に亡くなるまで住み続け、安定した家賃収入が見込めます。
住宅型有料老人ホームは、施設準備などに億単位の費用がかかるため、初心者向けとはいえないですが、高齢化社会である日本では今後需要が高まっていくことが予想されます。
シェアハウス
シェアハウスとは、入居者が共同利用できる空間や設備がある賃貸物件のこと
日本では、人気テレビ番組「テラスハウス」が放送されたこともあり、シェアハウスという言葉を聞いたことがあるかもしれません。
シェアハウスはスペースを共有にして、全体の面積に対して入居者数を増やすのが一般的な運営方法です。
1人あたりの家賃は低いですが、人数が多い分、家賃収入の全体額を上げることができます。
都内の1Kアパートだと、家賃が高くて住むことが難しい外国人留学生や社会人が、家賃の安いシェアハウスに住んでいるケースが多く、シェアハウスは入居者の募集がしやすいです。
しかし、需要のあるシェアハウスも過剰に増えすぎてしまうと、高い入居率を維持することが難しくなります。
色々な会社がシェアハウス市場に参入した結果、「かぼちゃの馬車事件」のような社会問題が起きたケースもあります。
「かぼちゃの馬車事件」については以下の記事で紹介しています。
シェアハウスは、始めやすい不動産投資の1つですが、家賃面や住居面でも入居者にとって魅力的な物件を作る必要があり、目先の利益ではなく、長期的に安定したシェアハウス運営が重要になります。
民泊
民泊とは、住宅（戸建住宅やマンションなどの共同住宅等）の全部又は一部を活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供すること
民泊は、ホテルや旅館にはない個性的な魅力があり、価格が安い面も外国人旅行者からの人気の理由となっています。
また、Airbnbのような個人が宿泊施設・民宿を貸し出し、旅行者が予約して宿泊できるサービスもあるため、気軽に民泊体験ができるようになりました。
民泊のメリットとして、収益性の高さがあります。
「1人あたり1泊○○円」と自由に価格設定できることから、一定の稼働率を維持することで、賃貸物件として運用するよりも多くの利益を出すことも可能です。
東京オリンピック・パラリンピックの開催に向け、訪日外国人旅行者数を伸ばそうとする動きがあり、将来性のある投資方法の1つといえます。
しかし、「民泊新法」が2017年に成立したりと、今後も法律が変わる可能性が高いので長期的に安定して運営できる可能性は高くはないので、リスク面も考慮した上で運営していく必要があります。
トランクルーム
街を歩いていて、「トランクルーム」や「コンテナ」と書かれた看板を見かけたことがある方が多いかと思います。
トランクルームは、倉庫や土地を購入(※借りる事例も)し、スペースを有効活用して小さな収納をたくさん作り、収益を得る不動産投資方法です。
狭い土地でも気軽に始めることができ、これまで使いづらかった狭い土地も活用できるため新しい土地活用方法として注目されています。
「自分の部屋以外に収納スペースを確保したい」「シーズン毎にしか使わないキャンプ用品やスノボ用品が場所をとってしまう」などのニーズが増えてきているので、トランクルームの需要は今後も高くなることが予想されます。
トランクルームには「屋内型」と「屋外型」があります。
人口密集地である都内では、倉庫やオフィスビルのスペースを活用した「屋内型」のトランクルームが多く、土地に余裕のある郊外では、コンテナのような「屋外型」のトランクルームが多いです。
「室内型」だと、20坪の面積で20-25部屋分のトランクルームを作成することができます。
「室外型」だと、大きな海上コンテナを用いて、余裕のあるトランクルームを複数作成することができます。
土地を既に持っている状態でしたら、数百万円の投資から始めることができ、稼働率を安定させることで長期的な安定収入を得ることも可能です。
合計14つの不動産投資方法について紹介してきましたが、自分の資産状況やどのようなリターンを求めるかによって、投資の仕方が変わってきます。
リスクやリターンを気にしながら、自分の状況に合った投資方法を選択するようにしましょう。
土地の活用などの投資を考えるなら一括資料請求がオススメ
土地の活用などの投資を考えるなら一括資料請求がオススメ
土地の活用などの不動産投資を考えるなら、とにもかくにも自らどういった活用方法があるのかを知って吟味すべきです。
まずは勉強も兼ねて、「HOME4U土地活用」を使って、多くの収益プランを見て検討するのが、一番成功への近道です。
中には変な会社からしつこい営業の売り込みがあるのではないの？と思う方がいると思いますが心配も無用。
HOME4U土地活用で提案してもらえる会社は、NTTグループならではの厳重な審査を通過した優良会社のみです。
ご要望欄があり、「提案資料はメールにてお願いします。」と記載すれば、メールで収益プランが各社からもらえます。
依頼はチャット形式でカンタン約60秒、しかも無料です。土地を持っていなくても利用できるので、まずは多くの収益プランを見て吟味してみましょう。
まとめ
色々な種類の中から個人投資家向け不動産投資をランキング形式で紹介について見てきました。
法人に比べて資金力やノウハウがない個人投資家は、投資額を抑え、難易度の低い不動産投資を行うことがポイントとなります。
リスクを抑えて、まずは小さな投資から始めましょう。