個人投資家にオススメの不動産投資ランキングTOP10【2018年最新版】

更新日:

不動産投資といっても様々です。

ワンルームマンションのような小さいものから、都内にある大型オフィスビルまで、一口に不動産投資といっても大小様々なものがあります。 

さらに個人向け不動産投資の中でも、アパートや戸建賃貸等、色々なものがあります。

これから不動産投資を始めようと考えている人の中には、

  • 様々な不動産投資があるが、何を選択して良いのか分からない
  • 個人投資家に向いている不動産投資を知りたい
  • どういう視点で不動産投資を選べば良いのか知りたい

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では個人向け不動産投資について、オススメの投資を「ランキング」形式でお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは個人向けにはどのような不動産投資が良いのか知ることができます。

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1.個人投資家に人気の不動産投資ランキング

以下に、今回ご紹介する個人投資家向け不動産投資のランキングを示します。

順位ランキング
1位区分ワンルームマンション
2位アパート
3位定期借地事業
4位駐車場
5位区分ファミリータイプマンション
6位戸建賃貸
7位一棟マンション
8位商業店舗ビル
9位オフィスビル
10位スポーツクラブ 

まずそれぞれのランキングの詳細をご紹介する前に、個人で不動産投資を行う上での基本的な考え方について見ていきます。

2.不動産投資とリスク

不動産投資にはリスクが伴います。

不動産投資は、言い換えれば賃貸事業です。

どんな事業にも事業リスクがあるように、賃貸事業にも一定のリスクがあります。 

賃貸事業としてのリスクには以下のようなものがあります。 

区分リスク内容
テナント空室リスク賃貸事業で最も注意しなければならないリスクです。他の賃料下落や追加投資等のリスクの呼び水にもなります。
賃料下落リスク空室が増えると賃料を下げざるを得なくなります。またテナントからの賃料減額の申入もあります。
賃料滞納リスク敷金の額以上に賃料が滞納される場合があります。すぐには立退きができず、賃料滞納は3ヶ月以上続いている等の要件が必要となります。
悪質テナントリスクゴミ屋敷や騒音等で近隣に迷惑をかける入居者もいます。また夜逃げで連絡が取れないというリスクもあります。
立退きリスク借地借家法により、悪質テナントも簡単に退去させることはできません。入居者を退去させるときは立退料を支払うこともあります。
原状回復テナントとの間で、これはどちらが原状回復を行うべきかで揉める場合があります。原状回復の範囲を明確化しておく必要があります。
建物修繕リスク給湯器の設備や屋上防水等、定期的に発生する修繕があります。中には突発的なものもあり、特に築古物件は修繕リスクが高いです。
追加投資リスク損傷はなくても、空室対策のためにリフォーム等の追加投資を行う場合があります。修繕に備え、一定の資金を確保しておくことが重要です。
資金借入返済リスク築古になり、空室が増え収益性が下がると借入金の返済が苦しくなります。賃貸事業は築古ほどキャッシュフローが悪化します。
金利上昇リスク今は金利が安いですが、今後金利が上がるリスクがあります。金利が上がると物件価格も下がり、返済額も大きくなります。
売却価格下落リスク収益物件は築年数が経つほど収益性も低くなるため価格が下落します。売却してローンが完済できないこともあります。
取壊しリスク築古でわずかなテナントしかいない場合は、取り壊して売却した方が高く売れます。取壊し費用は借入ができないため、思わぬ出費となります。 

以上、ここまで不動産投資とリスクについて見てきました。

それでは次に気になる不動産投資とリターンについて見ていきましょう。

3.不動産投資とリターン

この章では、不動産投資を行う上で必ず知っておくべき用語についてお伝えします。

不動産投資をよくしている人にとっては当たり前の話にはなりますので、そのまま読み飛ばしてください。

リスクとリターンをよく考える

不動産投資でいうリターンとは、「利回り」のことを指します。

不動産投資でも、一般の投資と同じく「ハイリスクハイリターン」もしくは「ローリスクローリターン」というのが原則です。

利回りが良いものは、その分リスクが高いということを表します。

そのため、高利回りという理由だけで物件を選定するのは危険です。

逆に、築古物件や郊外の物件など、リスクの高い物件は、高い利回りが確保されている物件でないと購入してはいけません。

「期待利回り」という言葉を理解する

不動産投資では、「こういう物件だったら、この程度の利回りは欲しいな」という「利回り感」を持っておく必要があります。

このように物件に対して期待する利回りを期待利回りと呼びます。

投資家の期待利回りについては、一般財団法人日本不動産研究所が半年に一度、不動産投資家調査というものを行い公表しています。

例えば、2016年10月の調査結果では、一棟ワンルームマンションの東京の城南地区(目黒区、世田谷区)の期待利回りは4.6%です。 

不動産投資家調査によると、ここで言うワンルームとは、以下のようなワンルームマンションと想定しています。

  • 交通アクセス:最寄駅から徒歩10分以内
  • 築年数:5年未満
  • 平均専有面積:25~30㎡
  • 総戸数:50戸程度

これは、上記のような目黒区の一棟ワンルームマンションを購入する場合、4.6%程度の利回りは欲しいと言った指標を示しています。 

具体的には、目黒区で似たような一棟ワンルームマンションで利回りが4.0%の物件が売りに出ていたら、価格が高過ぎるということになります。

一方で、同様の物件が5.0%で売りに出ていたら、安くて超優良物件という判断ができるようになります。

初めて不動産投資を行う場合は、このような投資家調査を参考にして、「利回り感」を養うように練習しましょう。

利回り感が身につくと、物件の良し悪しを判断する力が格段に上がります。

最悪なのはハイリスクローリターン

一方で、不動産投資には「ハイリスクローリターン」という逆説的な物件も存在します。

例えば、郊外の築古アパートで、入居者がほとんど入っていないような物件は、ハイリスクですが、収益性が非常に低いためローリターンです。

ハイリスクローリターンの物件は最悪ですので、絶対に手を出してはいけません。

ローリターンだからローリスクかというと、そんなことはないので注意が必要です。

逆に、このような、郊外の築古アパートであっても、確固とした利回り感が確保されていれば、物件が安いか高いかの判断ができます。

ハイリスクローリターンの物件は、言い換えると、価格が高過ぎると思われる物件です。

ハイリスクの物件は、ハイリターンでないと、適正価格とは言えないことになります。 

不動産の利回りは、一般的に5.0%が基本です。

リスクの低い物件であれば4%台、リスクの高い物件であれば6%台という感じになります。

郊外の築古物件であれば8~9%台くらいが期待したい利回りです。 

以上、ここまで不動産投資とリターンについて見てきました。

それでは次に個人向けと法人向けの観点について見ていきます。

4.個人向けと法人向けの観点

投資額と難易度

個人向けか、プロの法人向けかを判断する場合、その判断基軸としては「投資額」と「難易度」の2つの観点を持つことが必要です。

  • 投資額が小さく、難易度の低いものが個人投資家向け
  • 一方で、投資額が大きく、難易度も高いものがプロの法人向け

投資額が大きすぎると個人向けではないという点は分かり易いかと思います。

例えば、東京駅前の丸ビルなどは、賃貸物件ですが、個人1人ではとても投資しきれない額です。

個人投資家の範囲としては、大きくても5億円程度です。

10億円を超えるような物件を個人で投資するのは極めて希です。

サラリーマン投資家であれば、5千万円未満の投資がほとんどになります。 

個人向けの不動産投資かどうかは、ほとんどこの投資額で決まってきます。

逆にプロの法人投資家は、小さい物件をちまちま投資すると投資効率が悪いため、なるべく大きな物件を投資対象とします。

難易度の高いものは避ける

難易度については色々な見方がありますが、主には管理の困難性やテナント集めの難しさのことを指します。

例えば一棟貸なとはシングルテナントのため、ほとんど管理の手間がかからないという点からすると、個人向けです。

一方で、大型商業施設のようなビルは、年中、店舗が入れ替わっていますが、このようにテナントの入れ替わりの激しいビルについては、法人向けと言えます。

またオフィスや商業系は、ちょっとでも立地が悪いとテナント集めに苦労をします。

テナント集めという点では、住宅系の方が割と広い範囲で容易に入居者を集めやすいです。 

そのため、マンションやアパートのような住宅系の方が個人投資家向けと言えます。 

以上、ここまで個人向けと法人向けの観点について見てきました。

それでは次から具体的にランキング付けの順位の理由について見ていきましょう。 

5.不動産投資のランキング理由を解説

改めてランキングをおさらいします。

順位ランキング
1位区分ワンルームマンション
2位アパート
3位定期借地事業
4位駐車場
5位区分ファミリータイプマンション
6位戸建賃貸
7位一棟マンション
8位商業店舗ビル
9位オフィスビル
10位スポーツクラブ 

1位:区分ワンルームマンション

区分のワンルームマンションは、投資額や難易度、収益性から言っても、個人投資家向けの物件としては最もバランスが優れています。

特に、東京23区内は単身世帯が増加傾向にありますので、入居者も探しやすくオススメです。

立地が良い物件であれば、賃料も維持ができ、売却価格も大きくは下がりません。

そのため換金性も高いです。

また複数戸を購入することにより、将来、相続したときに子供たちに資産を分けやすいというメリットがあります。

アパートよりも分割性に優れていますので、相続対策として購入する方も多いです。

収益力、換金力、節税力の3つをバランスよく兼ね備えた物件が区分ワンルームマンション

なお、ワンルームの売却に関しては下記にに詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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2位:アパート

アパートは個人の地主が行う最も典型的な不動産投資です。

アパートを建築においては、市場も確立されており、大手ハウスメーカー同士で見積比較することも可能で、発注依頼もしやすいです。

大手ハウスメーカーでは、竣工後の一括借上げサービスも行っており、管理面については特に心配はいりません。

また検討の際には何パターンかのシミュレーションも提示してもらえるため、至れり尽くせりです。

ただし、非常に取組みやすい投資でもあり、相続対策効果もあるため、最近は供給過剰であることが懸念されています。

また一括借上げの空室保証も家賃減額はあり得ますので、20年後、30年後の収益計画は当初通りに行かないというリスクもあります。

アパート投資は個人投資家としては取組みやすい不動産投資ですが、相応のリスクも覚悟する必要があります。

アパート経営を少しでも考えているのであれ「 HOME4Uアパート経営 」を利用して、勉強がてら複数プランを取り寄せることをオススメしています。

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3位:定期借地事業

平成4年に定期借地が創設されて以降、定期借地事業を選択する人たちが増えてきました。

中でも比較的借地期間が短く、収益性の高い事業用定期借地権の人気が高いです。

定期借地事業は建物投資を伴わないため、リスクが極めて低く、なおかつ安定した地代収入が長期にわたって得られることから、地主の方にはとても人気があります。

不動産投資のリスクにまつわるものは、ほとんどが建物に起因するため、建物を所有しなくても収入を挙げられる定期借地事業は、リスクを嫌う人であっても魅力的です。

ただし、定期借地事業を行うには、元々保有している土地の条件が「たまたま良い」ことが必要であり、新たに土地を取得して定期借地事業を行うことは非現実的です。

定期借地事業ができる人とは、基本的に「ご先祖様に感謝」の世界の人たちに限られます。

とても個人投資家向けなのですが、できる人が限られるという点において、3位です。

尚、地主さん向けの土地活用については、下記に詳しく記載していますのでぜひご参照ください。

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4位:駐車場

駐車場は、収益性の低い土地の暫定利用ですが、初期投資の低い「個人投資家向け」という観点ではオススメです。 

特に、元々土地を持っており、有効な活用方法を見いだせない方については、とりあえずの暫定利用で時間貸し駐車場としておくのが良いでしょう。

時間貸し駐車場は土地の暫定利用の中では最も収益性が高いです。

プロの投資家の中には、10%くらいの利回りで土地を購入して駐車場事業を行う人も存在します。

そのため土地から購入して駐車場事業を行うことも不可能ではないかもしれません。 

ただ、物件購入そのものは非常に難しいため、土地購入から始める駐車場投資は個人向けではないと言えます。 

なお、既に駐車場を経営している方で、ほとんど収入が上がらない方については、売却も一つの手です。

駐車場の売却等に関しては、下記に記載していますのでぜひご参照ください。

駐車場の活用であれば、スマイスターの土地活用サービスがオススメです。

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5位:区分ファミリータイプマンション

収益物件の情報をよく見ると、元々分譲マンションであったものを賃貸して収益物件として売り出されているものを見かけます。

このような物件は、入居者が退去した後に、普通の分譲マンションとして高く売却できるため、狙い目です。

価格は通常の中古分譲マンションよりもやや安く、投資額としては個人向けです。

また自分の家を他人に貸しているのと同じですので、難易度も低いという点でも個人向けです。

ただし、物件数は区分ワンルームマンションよりも少なく、物件が滅多にお出まししないのが欠点です。

また購入と売却を繰り返すため、個人投資家の中でもやや上級編となります。

区分ファミリータイプマンションの投資については、下記に詳しく記載していますのでぜひご参照ください。

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6位:戸建賃貸

アパートの供給過剰が懸念されている中、比較的、供給量が少ないことで注目を浴びているのが戸建賃貸です。 

戸建賃貸は、1つの敷地の1家族分の住居しか建てないため、複数戸の住居を建てるアパートと比べると効率性が低く、収益性は低いです。

そのため戸建賃貸とアパートのシミュレーションを行うと、100%アパートの方が勝つため、戸建賃貸は選択されません。

よって供給量は少なくて当然です。

戸建賃貸については、今住んでいる戸建住宅をそのまま人に貸すというのが最も良いです。

多少のリフォームは必要となりますが、改めて物件を購入するよりは格段に投資額が抑えられるため、収益性が抜群に良くなります。

まずは自分の家を賃貸して、戸建賃貸から始めてみるのはいかがでしょうか。

投資額は低く、収益性が高いことから、とても初心者向けです。

そこである程度貯まったお金を使って、次にワンルームマンションなどに投資をしても遅くはありません。

自分の家を賃貸することに関しては、下記に詳しく記載していますのでぜひご参照ください。

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7位:一棟マンション

マンションとアパートの定義は様々ですが、ここではマンションを鉄筋コンクリート造の共同住宅と定義します。

それに対して、アパートは木造もしくは鉄骨造の共同住宅とします。

一棟マンションとなると、かなり敷地が広くないとできないことと、投資額も大きくなることから、個人投資家としてはかなりハードルが上がります。

ただし、一括借上げもできる等、竣工後の難易度はアパートと変わらないため、難易度はそれほど高くはありません。

例えば、土地収用等によって、節税目的で億単位の不動産と交換したいような場合は、都内の一棟マンションを購入するのが良いでしょう。

都内では数億円の一棟マンションというのが頻繁に売買されており、市場も確立されています。

物件の探しやすさ、購入のしやすさという点では個人向けです。

また一棟マンションの売却に関しては、下記に詳しく記載していますのでぜひご参照ください。

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8位:商業店舗ビル

商業系の建物が建築できる用途の土地を持っている方は、その有効活用が悩ましい部分だと思います。

23区内のピカピカの一等地であれば別ですが、それ以外の土地で、郊外の駅近くなどに土地を保有している方は、どのように活用すべきか悩んでいる方も多いことでしょう。

商業テナントは住宅に比べて賃料単価が高いため、収益性は高いです。

しかしながら、撤退リスクも高く、撤退後のテナントもなかなか決まらないというリスクがあります。

そのため、商業店舗ビルはテナント集めの難易度が極めて高いという点で、個人投資向けではありません。

最近では、商業系のテナントの中には、「駅前立地は商売に向いていない」と判断するテナントも増えてきていることから、駅近くの商業ビルのテナント誘致はますます難しくなってきました。

高い利回りだけにとらわれず、長期的に賃料が稼げる用途を選ぶようにしましょう。

9位:オフィスビル

郊外では、オフィス需要は店舗需要よりもさらに低いです。

オフィスとなると、2階以上をテナントに貸すことになりますが、首都圏の中核都市の駅前であっても事務所テナントを探すのは苦労します。

郊外の駅前だと、事務所部分を借りてくれるのは、塾やクリニックくらいです。

クリニックも床荷重等のビルスペックが満たされていない場合は、入居してくれません。

弁護士事務所や税理士事務所というニーズもありますが、床面積のニーズが小さく、賃料も低いのが実態です。

新築当初は、テナントがいたとしても、入替で空室が生じると、ずっと空きビルのままという例も少なくありません。

オフィスビルは、まさにハイリスクローリターンの物件と言っていいでしょう。

オフィスビル等のマルチテナントの収益物件の売却ポイントについては下記にで詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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10位: スポーツクラブ

ここで言うスポーツクラブとは、プール付きのスポーツクラブのことです。

ランキング外でも良かったのですが、あえて最下位に挙げました。

プール付きのスポーツクラブの不動産投資は、絶対に避けた方が良いです。

また中古物件として購入するのもNGでしょう。

郊外立地であっても、スポーツクラブの賃貸ニーズというのは、たまにあります。

住宅街の中にある大きな立地であれば、出店ニーズがあります。

一棟貸で賃料も高く、管理もスポーツクラブ側に全て任せることができるという点では、個人向けです。

しかしながら、プールは浄水装置等の機械維持にとても費用がかかります。

また新築の際は、プールの大空間を作るため、鉄骨の梁を太くする必要があり、建築コストも割高です。

尚且つ、スポーツクラブの仕様に沿った一棟貸のため、テナントが退去してしまうと後継テナントの探索に苦労します。

スポーツクラブがここまで全国的に拡大してきたのは、スポーツクラブ側が施設を保有するのではなく、賃貸戦略に切り替えた部分が大きいです。

プールには設備維持費用が莫大にかかりますが、その修繕リスクをオーナーに転嫁することで拡大してきました。

プール付き建物を個人で保有するには、リスクが高過ぎますので、避けた方が良いでしょう。

尚、なかなか所有している土地で良い土地活用が見いだせない場合は、買換えを選択するという手段もあります。

売却も立派な不動産活用です。

買換えについては、特定事業用資産の買換え特例(9号買換え)を適用するのがオススメです。

詳しくは下記に記載していますので、ご参照ください。

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6.まとめ

以上、色々な種類の中から個人投資家向け不動産投資をランキング形式で紹介について見てきました。

法人に比べて資金力やノウハウがない個人投資家は、投資額を抑え、難易度の低い不動産投資を行うことがポイントとなります。

リスクを抑えて、まずは小さな投資から始めましょう。

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