太陽光発電事業者に土地売買しても大丈夫?よくあるトラブルと2つのメリット・特徴

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自然エネルギーのブームが過ぎてから久しいですが、未だに太陽光発電の土地売買は見られます。

太陽光発電は儲からなくなってきたことから、太陽光発電事業者への土地売買はトラブルも増えてきています。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 太陽光発電事業者に土地を売ると、どんなメリットがあるの?
  • 太陽光発電事業者への土地売買では、どんなトラブルが起きやすいの?」
  • 太陽光発電事業者に土地を売却する際には、何に注意すればいいの?

そこでこの記事では、「太陽光発電事業者への土地売買をめぐるトラブル」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、太陽光発電事業者への土地売買トラブルや、売買の際の注意点について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.太陽光発電事業者への土地売却の2つのメリット

太陽光発電事業者への土地売却のメリットは、以下の2点です。

2つのメリット

  • 利用価値の低い田舎の土地でも売れる
  • 価格が意外と高い

メリット1.利用価値の低い田舎の土地でも売れる

太陽光発電事業者への土地売却のメリットは、利用価値の低い田舎の土地でも売れるという点です。

人口減少と東京一極集中が続く中、全国で活用できない利用価値の低い土地が増えています。

アパート等の土地活用は当然無理ですし、戸建て分譲のディベロッパーへ売却することも無理です。

貸せないし、売れないといった八方ふさがりの中、太陽光発電は数少ない土地の利用方法ということができます。

太陽光発電は、田舎でも可能な土地活用方法といっても、買取価格な年々下がり、制度もコロコロ変わるなど、個人が行うにはリスクが高過ぎる事業となっています。

そのため、今から自分で太陽光発電事業を行うことはオススメしません。

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しかしながら、プロの太陽光発電事業者に売却するのであれば、話は別です。

売却してしまえば、太陽光発電事業のリスクは事業者が負うことになりますので、売主だけなら大きなリスクを伴うことはありません。

「太陽光発電事業者への売却」は、利用価値の低い田舎の土地に残された数少ない選択肢であり、検討する価値は十分にあるといえるでしょう。

メリット2.価格が意外と高い

太陽光発電事業者への土地売却は、価格が意外と高いという点もメリットです。

これは、あくまでも利用価値の低い田舎の土地であることが前提ですが、そのような土地の中では売却価格は高いです。

太陽光発電事業者は、坪単価5千円~3万円程度で買い取ってくれます。相場が坪1万円を下回るような土地であっても、坪1万円以上で購入してくれるケースもあるため、結構、高く売ることが可能。

山林のような土地でも坪5千円というのがあります。山林には、坪単価が数百円という物件もたくさんあり、その10倍以上の価格である坪5千円というレベルは、破格の値段といえます。

もちろん、普通の住宅地の価格と比較すると、かなり安いです。住宅地として売れる土地であれば、住宅地として売った方が高くなります。

あくまでも、誰も買ってくれないような土地の中では、高く売れるという点がメリットです。

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以上、ここまで太陽光発電事業者への土地売却のメリットについて見てきました。

太陽光発電事業者への土地売却は、通常の土地売却とは異なる特徴があります。

そこで次に、太陽光発電事業者への土地売却の特徴について解説いたします。

2.太陽光発電事業者への土地売却の特徴

太陽光発電事業者への土地売却の特徴は、売買契約から引渡までの時間がかかるという点です。

売買契約を締結してから引渡まで、どんなに早くても3~6ヶ月程度であり、場合によっては1年以上先になることもあります。

不動産の売却では、売買契約時は手付金だけであり、残金は引渡時に入金されます。引渡が先ということは、「売るという約束はしたけれども、お金が入ってくるのはずっと先」ということ。

太陽光発電事業者への売却が時間かかる理由

通常、売買契約を締結してから引渡までの期間は1ヶ月ですので、通常の売却と比べるとかなり長くなっています。

一般的な住宅の売買では、売買契約から引渡までの期間を1ヶ月設けるのは、その間に買主が銀行に住宅ローンの本審査を通すためです。

住宅ローンの本審査は、売買契約書が必要書類となるため、売買契約と引渡はずらす必要があります。

一方で、太陽光発電事業者への売却では、売買契約から引渡までの間に、太陽光発電事業者が行政に対して太陽光発電の事業申請や許可を受けることを行います。

太陽光発電の申請は、土地が決まっていないと行うことができないため、事前に購入予定の土地の売買契約書が必要となるのです。

買主が売買契約から引渡までの間に行っていることが、行政手続きなので、住宅ローン審査とは重みが全く異なります。

売却地が農地の場合など、許可が下りないこともあります。

本来なら、太陽光発電事業者は土地の引渡を受けてから申請すべきですが、太陽光発電事業者はそこまでリスクを取りません。

とりあえず契約書の段階で申請だけを行い、許可が下りたら購入するというのが太陽光発電事業者の購入スタンスです。

以上、ここまで太陽光発電事業者への土地売却の特徴について見てきました。

太陽光発電事業者への売却は、「太陽光発電事業の許可が下りたら購入する」という条件が付きます。

このような条件のことを「停止条件」と呼びます。では、停止条件とは一体何なのでしょうか。

そこで次に、停止条件について解説いたします。

3.停止条件とは

「もし太陽光発電事業の許可が下りたら買います」みたいな条件付きの売買を停止条件付売買と言います。

停止条件は、契約のイメージと言葉が逆であるため、良く誤解されます。

停止条件付とは、売主と買主との間で既にお互いが売買する意思があるものの、売買を停止させている条件を付けている契約になります。

イメージとしては下図左のような状態。左図は停止条件と言うシャッターが下りているため、車(売買)が前に進めません。

条件が成就し、シャッターが上がれば車(売買)が前に進むというのが停止条件付売買です。

停止条件のイメージ

停止条件のイメージ

「太陽光発電事業の許可」というのは、車(売買)を「停止させている条件」になります。

太陽光発電事業の許可が下りれば、シャッターが開き、車(売買)が進んで引渡まで進むことができます。

良く、「太陽光発電事業の許可が下りたら、売却が停止するってこと?」と誤解されます。

そうではなく、「太陽光発電事業の許可が下りたら」というのは、今の売買を停止させている条件なので、条件が成就したら停止が解除され、売却が前に進むということ。

停止条件付売買はトラブルの元

太陽光発電事業者との売買では、この停止条件付売買となることが通常です。この停止条件付売買であることが、トラブルの原因になっています。

最も多いのは、売却できるものだと思っていたのにもかかわらず、停止条件によって売却できなかったというトラブルです。

しかも、この太陽光発電事業の停止条件は、条件がいつ成就するのかが分かりません。半年後なのか、1年後なのか分からず、売主としては、その間、ずっと売買契約に拘束されることになります。

そこで、停止条件付売買をする場合は、太陽光発電事業者との売買代金よりも上回る買主が現れた場合には、売主はそちらに売却できる等の特約を入れておいた方が良いです。

他の条件の良い買主が現れたら、そちらに売却できるようにしておけば、長期間、太陽光発電事業者との契約に拘束される必要はありません。

条件の良い買主が現れるかどうかは別として、他の良い話を逃してしまうリスクは回避できます。

また、「○○までに許可が取れなかったら契約を解除する」といった期限を設けておくのも一つ。売主からも解除権を確保しておくことが、リスクヘッジとなります。

以上、ここまで停止条件について見てきました。

太陽光発電事業者に土地を売却する場合は、いくつか注意しておきたいことがあります。

そこで次に、太陽光発電事業者への土地売却の注意点について解説いたします。

4.太陽光発電事業者への土地売却の2つの注意点

太陽光発電事業者への土地売却の注意点は、以下の2点です。

2つの注意点

  1. 不動産会社の協力が得にくい
  2. 農地は農地転用が必要となる3

注意点1.不動産会社の協力が得にくい

太陽光発電事業者への土地売却は、不動産会社の協力が得にくいです。

引渡までが長く、不動産会社もいつ仲介手数料が入ってくるか分かりません。

また、売主から、「一体、どうなっているのか?」とクレームが入ることも多く、やりにくいというのが実態です。

不動産会社に太陽光発電事業者へ売却してくれと頼んでも、良い顔はされないでしょう。

注意点2.農地は農地転用が必要となる

土地が農地の場合、農地法の転用許可が必要となります。

農地の転用許可も加わるため、停止条件のハードルが高くなり、売却できなくなる可能性が高まります。

農地を太陽光発電事業者へ売却する場合、農地転用の許可が下りるかどうかについて、事前に都道府県等に確認しておくことをおススメします。

農地法については下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまで太陽光発電事業者への土地売却の注意点について見てきました。

太陽光発電事業者への売却は、停止条件付でやりにくいですが、今後、太陽光発電事業はどのようになっていくのでしょうか。

そこで次に、太陽光発電の将来性について解説いたします。

5.太陽光発電の将来性

太陽光発電は、買取価格が毎年下がっています。2018年における太陽光発電の買取価格は「18円+税」です。

太陽光発電事業者の投資採算ラインは30円後半と言われており、買取価格は既に投資採算ラインを下回っています。

そのため、今後は新しく太陽光発電事業者が増えていくということはほぼありません。

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例えば、今現れた太陽光発電事業者よりも、もっと高い金額で購入したいという太陽光発電事業者が現れる可能性は、限りなくゼロに近いです。

元々、太陽光発電事業者への売却価格は高いため、売買契約で、「売買代金よりも上回る買主が現れた場合に、その買主へ売却できる」旨の特約を定めていたとしても、実質的には無意味です。

すると、太陽光発電事業者への売却は、リスクヘッジのしようがなく、いつまでも「宙ぶらりん」となる可能性もあります。

そのため、太陽光発電事業者への売却は、まず「売れても売れなくてもどちらでも良い土地」で行う必要があります。

「すぐに売りたい」とか「確実に売却したい」といった土地には向いていません。

太陽光発電事業の将来性を踏まえれば、「売れれば、ラッキー」という程度の気持ちで売却するようにしてください。

まずは不動産会社へ通常の売却を相談するのが先決

以上の事からも、まずは太陽光事業者に売却するのではなく、不動産会社への相談がいいでしょう。

ただ、なかなか売れない土地である可能性が高いため、1社の不動産会社だけではなかなか売却できないでしょう。

必ず複数の不動産会社への相談をオススメします。

ただ、複数の不動産会社への相談と言っても探すのが面倒だと思います。そんな時に便利になるのが不動産一括査定。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

6.まとめ

以上、ここまで、太陽光発電事業者への土地売買はトラブルが多いということや、売買の際の注意点について見てきました。

太陽光発電事業者への売却は、停止条件付であることがネックです。

確実に売れる保証はないので、過度な期待は避けましょう。

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