家売るならどこがいい？大手・中小の特徴と間違いない不動産会社の選び方

家を売るときに気になるのが不動産会社選び。

どこの不動産会社がいいのか判断できない人も多いと思います。

そこで今回は、家を売るときの不動産会社選びについてお伝えします。

この記事を見れば、間違いない不動産会社選びができ、満足した家売却ができることをお約束します。

 

1.不動産会社を大きく分けると「大手」「中小」で分かれる

家を売るときに欠かせなのが不動産会社選びです。

不動産会社は大きく

• 大手不動産会社
• 中手不動産会社

で特徴が分かれます。

まずはそれぞれの特徴を見ていきましょう。

大手不動産会社の2つのメリット

大手不動産会社には以下のようなメリットがあります。

1つ目としては無料サービスが豊富であるという点。

近年は、不動産会社間の競争も激しいため、大手の不動産会社は専任媒介等(その会社だけに仲介を依頼する契約形態のこと)で仲介を依頼すると無料サービスを付けてくれる不動産会社も多くなっています。

無料サービスは、各社によってバラバラですが、例えば以下のようなものがあります。

• ハウスクリーニング
• ホームステージング
• 荷物一時預かり
• 設備補修保証
• 内装修繕
• インスペクション
• 瑕疵担保保険の付保

例えば、床にへこみがあるようなときは「内装修繕」サービスがある不動産会社を選ぶと床のへこみを直した状態で売却することができます。

大手はこのような無料サービスが手厚いので、自分の物件のニーズにあったサービスがあれば、その不動産会社を選ぶというのも選択の1つです。

2つ目は、知名度があり買主が見つかりやすいという点です。

大手だと買主側が仲介会社として安心感を持ちますので、それが理由に売却しやすいというメリットはあります。

不動産仲介で行う重要事項説明は、買主を守るために行う仕事。

買主にも、大手が扱っている物件なら大丈夫だろうという心理が働きやすいため買主の心象は良くなります。

大手不動産会社の2つのデメリット

大手不動産会社には以下のようなデメリットがあります。

1つ目は、大手は金額が低い物件の仕事をやりたがらないという点です。

大手の営業マンには厳しいノルマが課されています。

売却金額が低く仲介手数料も低くなってしまうような物件は、最初からやる気を出さない傾向があります。

仲介手数料は、物件価格が400万円超なら「物件価格×3％＋6万円」で計算。

売却金額が低い物件は大きな営業成績に繋がらないからです。

そのため、都市部であっても金額が低い物件は大手がほとんど扱っていません。

都市部だから大手がやって田舎だから中小がやるというのではなく、田舎でも金額が大きければ大手はやります。

つまり、金額が低い物件を大手に依頼すると売却に失敗する原因となるのです。

2つ目は、強引に両手仲介に持ち込まれることが多いという点です。

大手の営業マンはノルマがきついので、強引に両手仲介に持ち込もうとするケースが多いです。

両手仲介は、まず高い査定額で専任媒介等の契約を取り、販売活動を開始してしばらくすると売主に対して値引きを持ち掛けてきます。

その後、自社で連れてきた安い買主と強引に成約させるというのが典型的なパターン。

両手仲介では、売主が値引きで泣かされることが多いので、非常に後味の悪い売却となります。

大手の最大のデメリットは、この両手仲介が多いという点。

大手は仲介手数料の値引きもほとんど行いませんし、両手仲介狙いとなることが良くあります。

公益社団法人不動産流通推進センター（2020年9月発表）により公表されている仲介売り上げが高い不動産会社の手数料率を調査してみました。

出典：公益社団法人不動産流通推進センター「不動産業統計集2020（2020年9月発表）」

注目すべきは「手数料率（％）」です。

上位になるほど手数料率が高い傾向であることが分かります。

両手仲介に持ち込まれると高く売れないので、大手に依頼すると思った以上に高く売れないことも多いと理解しておきましょう。

両手仲介については下記記事でさらに詳しく解説しています。

両手仲介とは？片手仲介との違いや不動産会社の囲い込み問題について

売主にとっては、どうしても両手仲介が問題となってしまいます。 両手仲介では、売主が囲い込みを受けやすく、損をするのは売主 ...

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中小不動産会社の2つのメリット

中小の不動産会社には以下のようなメリットがあります。

1つ目として、非常に能力の高い会社もあるという点。

中小でも、社長が能力の高いケースでは、ハッキリ言って大手よりも良い不動産会社もあります。

アイディアも豊富で、小回りもきく会社であれば、難しい物件でもきちんと売ってくれる会社も存在します。

社長次第という部分はありますが、中小だからといって大手より能力が劣るわけではありません。

2つ目としては、地元に精通しているという点。

相場だけでなく、学区の良否や便利なスーパー、評価の良い病院、道路や電車の混み具合等、中小の不動産会社は地元の情報を良く把握しています。

中小の不動産会社は、物件だけでなく、周辺環境のメリットも適切に伝えることで、買主に最後の背中を押すことができます。

不動産会社が地元に精通していることは、大きなメリットなのです。

中小不動産会社の2つのデメリット

中小の不動産会社には以下のようなデメリットがあります。

1つ目は、旧態依然とした会社もあるという点です。

中小には大手よりも能力の高い会社もありますが低い会社もあります。

お爺さんやお婆さんが経営しているような会社もあり、未だにSUUMOやアットホームへのインターネット広告を行っていないような会社もあります。

2つ目は、サービスメニューが少ないという点です。

「ハウスクリーニング」や「設備補修保証」等の無料サービスは基本大手しかやっていません。

仲介を依頼してもお得感がないという点は、デメリットといえます。

2.大手と中小は査定依頼してから決めること

大手と中小にはそれぞれ強みと弱みがあります。

大手か中小かを選ぶのは、両方に査定依頼してから決めるのが一番良いです。

自分の物件が大手向きなのか中小向きなのか、正直言ったわからない人も多いと思います。

一度に両方から査定を取って反応を見るのが適切です。

一括査定サイトを使うとカンタンに依頼できる

一括査定サイトの中には、組み合わせることで大手にも中小にも一度に査定できるようになります。

査定方法として一番良くないのは、例えば「大手だけ」しか依頼しないといった査定方法。

本当は、探せばもっと能力の高い中小の不動産会社があったかもしれません。

大手だけに絞ったことで、安く売却することに繋がってしまったということもあり得ます。

余り最初から限定せず、とりあえず査定の段階では幅広く意見を聞き、その上で不動産会社を決定するようにしましょう。

オススメの一括査定サイトの使い方

オススメの一括査定サイトは下記4つ。（両手仲介は一切しない「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」も追加しています。）

そして使い分けとしては下記のように使い分けするといいでしょう。

• 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良：「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」を併用する
• 都道府県内でも比較的人口が多い市区町村：「 すまいValue 」「 HOME4U 」を併用する
• 田舎など人口が少ない市町村：「 HOME4U 」「 イエウール 」を併用する

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産一括査定サイトは怪しくない？評判とデメリットを紹介

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

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3.良くある不動産会社の選び方と3つの誤解

良くある不動産会社の選び方の下記3つの誤解について紹介します。

誤解1.免許番号の更新回数は多い方が良い

不動産会社は、免許番号の更新回数は多い方が良いといわれる都市伝説があります。

宅建業の免許は5年に1度の更新があります。

カッコ内の数字が多いほど業歴が長く信頼できるという理屈。

しかしながら、更新回数だけが多くても、お爺さんやお婆さんが1人で経営している不動産会社も良くあります。

店構えもボロボロで、インターネットもろくに使いこなせないような会社もあります。

普通は、このような会社に売却を依頼したいと思わないはず。

更新回数が古いと、逆にこのような旧態依然とした会社も増えてきます。

更新回数は必ずしも参考にはなりません。

更新回数が少なくても店構えやインターネット広告の対応等が「今どきの会社」であることが重要です。

誤解2.一般媒介だと不動産会社は広告費をかけない

一般媒介だと不動産会社は広告費をかけないから売れなくなるというのも都市伝説となります。

不動産会社は広告費をかけて、SUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトを利用しています。

ポータルサイトの料金体系はサイトによって異なりますが、月額の枠で購入するタイプや反響課金制(反響があったもののみ広告料が生じる)のタイプのものがあります。

そのため、仮に一般媒介で仲介を受注したとしても枠内であれば広告を載せますし、反響課金制なら広告料を気にせず載せています。

一般媒介だからといって、不動産会社が広告費をケチって売却しにくくなるということはないのです。

一方で、一般媒介は不動産会社同士に競争原理が働いてしまうため、不動産会社にとって不利になる契約となります。

よって、一般媒介となると不動産会社はやる気をなくすというのは事実。

不動産会社は、なかなか売れない物件は見た瞬間に分かるので、そのような案件を一般媒介で依頼されると、最初からやる気を出さないといったことはあります。

一般媒介を利用するのであれば、「駅から徒歩5分以内の物件」等の条件の良い物件で使うのが適切です。

すぐに売れる物件であれば、営業マンのノルマ達成に大きく寄与しますので、一般媒介でも不動産会社はやりたがります。

媒介契約に関しては、条件の良い物件であれば一般媒介、条件の悪い物件であれば専任媒介等を選択するのが基本です。

媒介契約は売却する物件の条件に合わせて適切なものを選ぶようにしましょう。

誤解3.業界団体に加盟していると安心

業界団体に加盟していると安心というのも都市伝説です。

不動産の業界団体とは、以下のようなものがあります。

• 全宅連：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
• 全日：公益社団法人全日本不動産協会
• FRK：一般社団法人不動産流通経営協会
• 全住協：一般社団法人全国住宅産業協会

結論からすると、ほとんどの不動産会社は上記の業界団体に加盟。

「業界団体に加盟していること」は良い不動産会社を見分ける判断材料にはなりません。

不動産会社は、開業時に本来であれば1,000万円の営業保証金を供託しなければなりませんが、業界団体に加盟すると営業保証金が60万円で済むという大変大きなメリットがあります。

不動産会社にとって業界団体に加盟しない理由もありませんし、開業時は都道府県から当然に加盟することを前提に許可申請が行われています。

よって、業界団体に加盟していない不動産会社を見つける方が難しく、業界団体の加盟は信頼できる不動産会社を見極める判断材料にはならないのです。

インターネットには、「業界団体に加盟している会社は信頼できる」という意味不明なことが書かれていることがありますが、変な情報には惑わされないようにしましょう。

4.不動産会社選びの3つの注意点

不動産会社選びの注意点について解説します。

注意点1.査定額が異様に高い会社は避けること

複数の不動産会社に査定を依頼した際、査定額が異様に高い会社は避けるようにしてください。

このような不動産会社は、専任媒介等を取り後から値引きを要請して両手仲介にねじ込まれる可能性があります。

大手の不動産会社でもこのような受注スタイルを取っている会社がありますので、ご注意ください。

注意点2.目的に合った媒介契約を締結すること

媒介契約は、目的に合った媒介契約を締結することが重要です。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類の主な特徴をまとめると以下の通り。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、自己発見取引をできるかどうかです。

一般媒介を選択するのであれば不動産を選ぶ必要はありませんし、専任媒介等を選択するのであれば不動産を選ぶ必要があります。

売却時にどの媒介契約を選択すべきかについては、以下のような分け方になります。

つなぎ融資や買取保証、ハウスクリーニング等の無料サービスは大手が提供しています。

これらのサービスを利用したい人は、基本的に大手に専任媒介等を依頼します。

一方で、価格が安い物件を売却する人は、中小に専任媒介等で依頼するのが適切。

「媒介契約の種類」と「大手か中小か」は、状況に合わせて適切なものを選択するようにしましょう。

媒介契約については下記記事でさらに詳しく解説しています。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴とそれぞれの違い

媒介とは仲介やあっせんのこと 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 こん ...

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注意点3.会社よりも営業マンを重視して選ぶこと

不動産会社は、会社よりも営業マンを重視して選ぶことが重要。

不動産の売却は、営業マンの「個人技」みたいな部分があります。

同じ会社でも営業成績の良い人もいますし、悪い人もいます。

大手で営業成績の悪い人に頼むよりは、中小で営業成績の良い人に頼んだ方が絶対に良いです。

営業マンは、基本的に「感じの良い人」「動きの速い人」「質問に的確に答えられる人」等を加味して選びます。

このような人は買主からも信頼を得ますので売却しやすいです。

最終的には人が重要ですので、営業マンの人柄を見て不動産会社を選ぶようにしてください。

まとめ

家を売るならどこがいいかについて解説してきました。

不動産会社は、営業マンの人柄を見て決めることが重要です。

まずは 「 すまいValue 」「 HOME4U 」 などの一括査定サイトを使って、大手・中小限らず依頼するようにしてください。