100坪の土地にベストな3つの土地活用方法と注意点の全て

投稿日:2017年10月26日 更新日:

中途半端なことを「帯に短したすきに長し」とは良く表現したものです。

土地活用においても、中途半端がゆえに、その活用方法が悩ましい広さがあります。

それは100坪前後の土地です。

100坪前後の土地をお持ちの人の中には、

  • 100坪だと戸建には広すぎてマンションには狭すぎて、どう活用して良いか分からない
  • 100坪程度の土地活用を知りたい
  • 立地は良いのに100坪という面積のため、活用方法に悩んでいる

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、土地活用の中で「100坪」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは100坪の有効な土地活用方法が分かるようになります。

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1.エリアによって異なる100坪事情

一口に100坪と言っても、エリアによってその捉え方が異なります。

田舎の100坪であれば小さいですが、都内の100坪であれば、それなりにまとまった土地という感覚になります。

そのため、同じ100坪と聞いても、住んでいるエリアによって、受け取る感覚が違います

ただ、1つだけ共通として言えるのが、都心部でも田舎でも、一戸建用地としての100坪というと、少し広い感覚はあります。

都内であれば、戸建用地は40坪前後が一般的です。

30坪を下回ると、若干、狭い印象はあります。

また、郊外であれば戸建用地は50~60坪前後が増えてきます。

70~80坪となると、少し立派な家という印象を受けます。

一方で、都心部であっても、100坪だとオフィス用地、ホテル用地、分譲マンション用地としては狭いです。

また、郊外であれば、100坪だと工場用地、倉庫用地、老人ホーム用地としては狭いです。

いずれにしても、100坪は活用方法として中途半端な広さであると言えます。

では、100坪の土地をどのように活用すればよいか、考えていきます。

土地活用で、最初に行うのは土地の用途地域の確認です。

用途地域の確認について見ていきます。

2.用途地域の確認をまずする

用途地域とは、建物の用途に着目して定められた地域の区分です。

用途地域は住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の計12種類あります。

系統 用途地域 定義
住居系 第一種低層住居専用地域 低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域。
第二種低層住居専用地域 主として低層住宅に係る良好な住居を保護するための地域。
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域。
第二種中高層住居専用地域 主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域。
第一種住居地域 住居の環境を保護するための地域。
第二種住居地域 主として住居の環境を保護するための地域。
準住居地域 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利用増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域。
商業系 近隣商業地域 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するための地域。
商業地域 主として商業その他の業務の利便を増進するための地域。
工業系 準工業地域 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するための地域。
工業地域 主として工業の利便を増進するための地域。
工業専用地域 工業の利便を増進するための地域。

 まず対象となる100坪の土地がどの用途地域に即しているのかを確認するようにしましょう。

用途地域を確認したら、その他の規制の確認に移ります。

3.その他の法令上の制限

用途地域を確認した後は、その他の規制の確認になります。

用途地域以外には、「地区計画」や「高度地区」等、建物の用途や高さを規制するものもありますので、確認が必要です。

その他、確認したい点としては、前面道路の幅員です。

敷地面積に対する建物の延床面積の割合を容積率と言いますが、この容積率は前面道路の幅員によって制限を受けます。

用途地域ごとに容積率が指定されていますが、以下の計算式で計算された容積率が指定された容積率よりも低い場合は、その容積率が採用されます。

  • 住居系の用途地域の場合:前面道路幅員×0.4  
  • 住居系以外の用途地域の場合:前面道路幅員×0.6

例えば、第一種中高層住居専用地域で容積率が200%と指定されているエリアがあったとします。

ところが、その土地の前面道路幅員は4mであったとします。

すると、4m×0.4=1.6(160%)となるため、その土地の容積率は160%となります。

その他、土地には道路斜線制限や隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制等の複数の規制を受け、最終的に建物を建築できる大きさ(ボリューム)が決まります

これらの規制を全て勘案して、どの程度の大きさの建物が建築できるかについては、建築士に図面を引いてもらわないと分かりません。

その土地に建つ建物の大きさをチェックする作業をボリュームチェックと言います。

ボリュームチェックは専門業者に依頼することになります。

まずは、土地には用途地域以外にも、建物の形態を決める様々な規制があります。

土地活用を検討する場合は、設計士にボリュームチェックを依頼することから始めます。

4.100坪で考える土地活用は3つ

4-1.考えられる土地活用

100坪の土地は中途半端であるため、オフィスビルや、店舗、ホテル等の商業系や工場や倉庫の工業系の活用は難しくなります。

そのため100坪の土地活用は、現実的に以下の3つが最有力候補になります。

  1. 分割して戸建住宅を建てる
  2. 木造アパートを建てる
  3. ワンルームマンションを建てる

まず、100坪の土地活用を考える場合、用途地域で「第一種または第二種の低層住居専用地域」もしくは「それ以外」なのかどうかを確認します。

「第一種または第二種の低層住居専用地域」であれば、

  • 分割して戸建住宅を建てるか
  • 木造2階建アパートを建てるか

等の選択肢が考えられます。

「それ以外」の用途地域であれば、鉄筋コンクリートで造るワンルームマンションを建てるという選択肢として加わるという感じです。

4-2.分割して戸建住宅を建てる

分割して戸建住宅を建てる場合、

  1. 戸建分譲業者に開発素地として売却する
  2. 自分で戸建を建てて戸建賃貸を行う

という選択肢になります。

100坪の土地を分割して戸建住宅とする場合、戸数としては、3戸もしくは2戸になります。

都心部であれば、1戸あたり33坪程度であっても需要があります。

地方であれば33坪だと少し小さいため、2戸にして1戸当たり50坪という割り方になります。

ここで注意点としては、建物を建築する場合、道路幅員が4m以上の建築基準法上の道路に対し、間口が2m以上接していなければならないという点です。

そのため、下図のAの敷地のように前面道路に対して間口が広い敷地であれば3つに割ることができますが、Bの敷地のように前面道路に対して間口が狭い敷地であれば2つにしか割ることができないということにあります。

土地のサンプル

土地のサンプル

100坪の割り方については、エリアと敷地の「間口と奥行きの関係」によって決まってきます

Bのように縦長の敷地では3分割するのは非現実的であるため2分割にします。

仮に戸建分譲業者へ土地を売却する場合、Aの方が土地価格は高くなります。

同じ100坪といっても、間口と奥行きによって価値が異なってしまうということを知っておきましょう。

売却をしない場合、戸建賃貸という選択肢があります。

戸建賃貸は、将来子供たちに資産を分けやすい形になるというメリットがあります。

しかしながら、100坪に対して2~3戸しか賃貸部分がないため、戸建賃貸はとても非効率な活用方法です。

賃貸物件として活用する場合は、アパートの方が効率的です。

そこ次にアパートについて見ていきます。

4-3.木造2階建アパートを建てる

用途地域が「第一種または第二種の低層住居専用地域」である多場合、賃貸物件を建てる活用方法としては、アパートが最有力候補になります。

ただし、100坪の敷地でアパートを造る場合、最も悩ましい点が駐車場の確保です。

地方でも、駅から5分圏内の土地であれば、思い切って駐車場無しという企画もあり得ます。

しかしながら、車が必需品となっているエリアであれば、アパートの規格の中に駐車場を入れざるを得ません。

100坪の敷地で駐車場も確保しようとすると、戸数としては4~6戸程度のアパートになってきます。

駅から近い物件であれば、ワンルームタイプのアパートとして戸数を増やし、駐車場を無くすという企画はアリです。

駐輪場やバイク置場は確保しておく必要があります。

駅からはなれば物件で、ファミリータイプのアパートとする場合は、駐車場の需要をしっかりと確認した上で、アパートの企画をすることが重要です。

尚、アパートの企画についてはに詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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4-4.ワンルームマンションを建てる

用途地域が「第一種または第二種の低層住居専用地域」以外であって、都心部の駅から5分圏内の敷地であれば、ワンルームマンションが最も良い土地活用と言えます。

商業地域でオフィスが建てられるような敷地であっても、100坪の敷地によるオフィスは、床面積が狭すぎるため、賃貸需要が弱いです。

またビジネスホテルが建てられるような立地であっても、100坪だとホテル用地としては狭すぎます。

ビジネスホテルは、200室以上確保できるようなホテルにならないと採算性が合わないため、100坪程度の敷地の場合、出店を見合わせます。

尚、ワンルームマンションを建築する場合、1階を店舗にするかどうかは難しい部分です。

1階を店舗として2階から上がマンションになっているような建物を「下駄ばきマンション」と呼びます。

下駄ばきマンションを造る場合、1階にコンビニが入っていると、ワンルームマンションと非常に相性が合うため、効果的です。

1階にコンビニが入っていれば、上階の一人暮らしの入居者にとっては、大きな冷蔵庫が1階にあるような感覚であるため、上階の部屋は常に人気物件となります。

ワンルームマンションを企画する場合は、なるべく1階にコンビニを入れた方が良いです。

ところが、100坪の敷地でワンルームマンションを建てると、1階の店舗面積が高々30~40坪程度しか確保できません。

1階には、店舗区画の他に、上階へのエレベーターホールや、マンションの郵便受け等のスペースが発生し、店舗区画を大きく確保できないという問題点が発生します。

一方で、最近、コンビニは中にATMやトイレ、イートインスペースを設けるため、巨大化している傾向にあります。

そのため、コンビニは最低でも50坪以上の店舗区画を要求してきます。

100坪の敷地でワンルームマンションを企画すると、ほとんどの場合、コンビニが入るようなワンルームマンションの企画はできません。

それであれば、1階は店舗区画を諦め、思い切って全階ワンルームとするという企画もあります。

全階ワンルームとすると、店舗を設けるよりも収益性は劣ります。

しかしながら、1階のエントランスを立派にすることもできるため、ワンルームマンション全体に高級感を演出することが可能になります。

100坪の敷地でワンルームマンションを造る場合、オール住宅の企画として造るのもアリになります。

以上、ここまで100坪で考える土地活用は3つについて見てきました。

100坪の土地活用は、基本的に戸建やアパート、ワンルームマンションといった住居系の土地活用が中心

では、その他の活用方法はないのでしょうか。

そこで次にその他に考えられる土地活用について見ていきます。

5.その他考えられる土地活用

5-1.コレクティブハウスとは

その他、考えられる土地活用としては100坪となるとやはり住居系になります。

ただし、同じ住居系であっても建て方によっては異なった活用方法もあり得ます。

100坪の土地を活用して、考えられ得る住居系の建物としては、「コレクティブハウス」があります。

コレクティブハウスは、スウェーデンやデンマーク、オランダなどで見られる住居形態です。

イメージとしては、日本のシェアハウスと似ています。

ただし、コレクティブハウスの場合は、入居者が建物を建てる前に居住者組合というものを作り、居住者組合が建物の企画を考えていくという点で、シェアハウスと大きく異なります。

コレクティブハウスは、1つの建物に共同生活をしてく点では、シェアハウスと全く同じです。

シェアハウスの場合は、土地オーナーがシェアハウス物件を建てて、入居者を募集する形態をとります。

そのためシェアハウスは、成功するかどうかは竣工後になってみないと分からないというリスクがあります。

一方で、コレクティブハウスは建物を建てる前に先に入居者が決まります。

建物を建てる前に、土地オーナーが「一緒にコレクティブハウスに住みたい人を募集します!」という感じで先に入居者を募集します。

5-2.コレクティブハウスは入居者が建物造る

集まった入居希望者は、居住者組合を結成します。

建物に関しては、居住者組合が自分たちの希望を出し合い、設計者とともに建物を企画していきます。

入居者が全員で企画するので、コレクティブハウスには、例えば「専有部の洗濯機置場は1日数十分しか使わないため、洗濯機置場は共用部分にまとめて専有部を広く取りたい。」というようなアイディアが出てきます。

収納についても、共同収納といった通常のマンションでは考えられないようなアイディアが登場します。

コレクティブハウスは、建物企画を居住者組合が中心となって行うため、居住者組合と土地オーナーの共同事業という形になります。

居住者組合は設計者に対し要望を伝えていきますが、要望が無尽蔵に広がるわけではありません。

まず、建物オーナー(土地所有者)は、居住者組合に対し、確保したい投資利回りを伝えます

それに対し、居住者組合は建物オーナーに対し、自分たちが支払うことのできる家賃を提示します。

すると、おのずと建築費総額が決定されます。

居住者組合は、その限られた建築費総額の中で建物スペックを決め、コレクティブハウスを建築していきます。

コレクティブハウスでは、キッチン等が共用部に集約されるため、建築費は全体に安くなっていきます。

5-3.竣工後のコレクティブハウス

コレクティブハウスは、建物投資よりも先に居住者組合が結成されるため、建築当初は必ず満室です。

では、誰かが退去した場合どうなるかというと、ほとんどの場合、居住者組合の誰かが紹介で次の入居者を連れてきます

人気のあるコレクティブハウスでは、ウェイティングリストが出来上がる場合もあります。

入居者自身が次の入居者を探してくるという好循環サイクルが出来上がれば、建物所有者に仲介手数料は発生しないというメリットがあります。

また入居者たちが建物の管理費を安くしたいため、清掃を自分たちで行ったりする場合があります。

100坪くらいであれば、7~8人の居住者組合を結成すれば、楽しいコレクティブハウスができるでしょう。

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6.まとめ

以上、100坪程度の土地活用はどのようなものが良いのか徹底解説してきました。

100坪の土地を活かすのは、やはり「住居系」の土地活用が中心となります。

自分の土地にあった活用方法を選んで検討してみてください。

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