アパート？マンション？戸建て？100坪の土地のベストな土地活用・賃貸経営と注意点

中途半端なことを「帯に短したすきに長し」とは良く表現したものです。

土地活用においても、中途半端がゆえに、その活用方法が悩ましい広さがあります。

それは100坪前後の土地です。

そこで今回の記事では、土地活用の中で「100坪」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは100坪の有効な土地活用方法が分かるようになります。

エリアによって異なる100坪事情

一口に100坪と言っても、エリアによってその捉え方が異なります。

田舎の100坪であれば小さいですが、都内の100坪であれば、それなりにまとまった土地という感覚になります。

そのため、同じ100坪と聞いても、住んでいるエリアによって、受け取る感覚が違います。

ただ、1つだけ共通として言えるのが、都心部でも田舎でも、一戸建用地としての100坪というと少し広い感覚はあります。

都内であれば、戸建用地は40坪前後が一般的です。30坪を下回ると、若干、狭い印象はあります。

また、郊外であれば戸建用地は50～60坪前後が増えてきます。70～80坪となると、少し立派な家という印象を受けます。

一方で、都心部であっても、100坪だとオフィス用地、ホテル用地、分譲マンション用地としては狭いです。

また、郊外であれば、100坪だと工場用地、倉庫用地、老人ホーム用地としては狭いです。

いずれにしても、100坪は活用方法として中途半端な広さであると言えます。

では、100坪の土地をどのように活用すればよいか、考えていきます。

土地活用で、最初に行うのは土地の用途地域の確認です。

まずは用途地域の確認をする

用途地域は住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の計12種類あります。

まず対象となる100坪の土地がどの用途地域に即しているのかを確認するようにしましょう。

用途地域を確認したら、その他の規制の確認に移ります。

その他の法令上の制限

用途地域を確認した後は、その他の規制の確認になります。

用途地域以外には、「地区計画」や「高度地区」等、建物の用途や高さを規制するものもありますので、確認が必要です。

その他、確認したい点としては、前面道路の幅員です。

敷地面積に対する建物の延床面積の割合を容積率と言いますが、この容積率は前面道路の幅員によって制限を受けます。

用途地域ごとに容積率が指定されていますが、以下の計算式で計算された容積率が指定された容積率よりも低い場合は、その容積率が採用されます。

例えば、第一種中高層住居専用地域で容積率が200％と指定されているエリアがあったとします。

ところが、その土地の前面道路幅員は4mであったとします。

すると、4ｍ×0.4＝1.6(160％)となるため、その土地の容積率は160％となります。

その他、土地には道路斜線制限や隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制等の複数の規制を受け、最終的に建物を建築できる大きさ(ボリューム)が決まります。

これらの規制を全て勘案して、どの程度の大きさの建物が建築できるかについては、建築士に図面を引いてもらわないと分かりません。

その土地に建つ建物の大きさをチェックする作業をボリュームチェックと言います。

ボリュームチェックは専門業者に依頼することになります。

まずは、土地には用途地域以外にも、建物の形態を決める様々な規制があります。

土地活用を検討する場合は、設計士にボリュームチェックを依頼することから始めます。

100坪で考えるベストな土地活用方法は3つ

100坪の土地は中途半端であるため、オフィスビルや、店舗、ホテル等の商業系や工場や倉庫の工業系の活用は難しくなります。

そのため100坪の土地活用は、現実的に以下の3つが最有力候補になります。

①分割して戸建住宅を建てる

分割して戸建住宅を建てる場合、

1. 戸建分譲業者に開発素地として売却する
2. 自分で戸建を建てて戸建賃貸を行う

という選択肢になります。

100坪の土地を分割して戸建住宅とする場合、戸数としては、3戸もしくは2戸になります。

都心部であれば、1戸あたり33坪程度であっても需要があります。

地方であれば33坪だと少し小さいため、2戸にして1戸当たり50坪という割り方になります。

ここで注意点としては、建物を建築する場合、道路幅員が4ｍ以上の建築基準法上の道路に対し、間口が2m以上接していなければならないという点です。

そのため、下図のＡの敷地のように前面道路に対して間口が広い敷地であれば3つに割ることができますが、Ｂの敷地のように前面道路に対して間口が狭い敷地であれば2つにしか割ることができないということにあります。

100坪の割り方については、エリアと敷地の「間口と奥行きの関係」によって決まってきます。

Ｂのように縦長の敷地では3分割するのは非現実的であるため2分割にします。

仮に戸建分譲業者へ土地を売却する場合、Ａの方が土地価格は高くなります。

同じ100坪といっても、間口と奥行きによって価値が異なってしまうということを知っておきましょう。

売却をしない場合、戸建賃貸という選択肢があります。

戸建賃貸は、将来子供たちに資産を分けやすい形になるというメリットがあります。

しかしながら、100坪に対して2～3戸しか賃貸部分がないため、戸建賃貸はとても非効率な活用方法です。

賃貸物件として活用する場合は、アパートの方が効率的です。

②木造2階建アパートを建てる

用途地域が「第一種または第二種の低層住居専用地域」である多場合、賃貸物件を建てる活用方法としては、アパート経営が最有力候補になります。

ただし、100坪の敷地でアパートを造る場合、最も悩ましい点が駐車場の確保です。

地方でも、駅から5分圏内の土地であれば、思い切って駐車場無しという企画もあり得ます。

しかしながら、車が必需品となっているエリアであれば、アパートの規格の中に駐車場を入れざるを得ません。

100坪の敷地で駐車場も確保しようとすると、戸数としては4～6戸程度のアパートになってきます。

駅から近い物件であれば、ワンルームタイプのアパートとして戸数を増やし、駐車場を無くすという企画はアリです。

駐輪場やバイク置場は確保しておく必要があります。

駅から離れた物件で、ファミリータイプのアパートとする場合は、駐車場の需要をしっかりと確認した上で、アパート経営の企画をすることが重要です。

③ワンルームマンションを建てる

用途地域が「第一種または第二種の低層住居専用地域」以外であって、都心部の駅から5分圏内の敷地であれば、ワンルームマンションが最も良い土地活用と言えます。

商業地域でオフィスが建てられるような敷地であっても、100坪の敷地によるオフィスは、床面積が狭すぎるため、賃貸需要が弱いです。

またビジネスホテルが建てられるような立地であっても、100坪だとホテル用地としては狭すぎます。

ビジネスホテルは、200室以上確保できるようなホテルにならないと採算性が合わないため、100坪程度の敷地の場合、出店を見合わせます。

ただし、ワンルームマンションを建築する場合、1階を店舗にするかどうかは難しい部分です。

1階を店舗として2階から上がマンションになっているような建物を「下駄ばきマンション」と呼びます。

下駄ばきマンションを造る場合、1階にコンビニが入っていると、ワンルームマンションと非常に相性が合うため、効果的です。

1階にコンビニが入っていれば、上階の一人暮らしの入居者にとっては、大きな冷蔵庫が1階にあるような感覚であるため、上階の部屋は常に人気物件となります。

ワンルームマンションを企画する場合は、なるべく1階にコンビニを入れた方が良いです。

ところが、100坪の敷地でワンルームマンションを建てると、1階の店舗面積が高々30～40坪程度しか確保できません。

1階には、店舗区画の他に、上階へのエレベーターホールや、マンションの郵便受け等のスペースが発生し、店舗区画を大きく確保できないという問題点が発生します。

一方で、最近、コンビニは中にATMやトイレ、イートインスペースを設けるため、巨大化している傾向にあります。

そのため、コンビニは最低でも50坪以上の店舗区画を要求してきます。

100坪の敷地でワンルームマンションを企画すると、ほとんどの場合、コンビニが入るようなワンルームマンションの企画はできません。

それであれば、1階は店舗区画を諦め、思い切って全階ワンルームにするという企画もあります。

全階ワンルームとすると、店舗を設けるよりも収益性は劣ります。

しかしながら、1階のエントランスを立派にすることもできるため、ワンルームマンション全体に高級感を演出することが可能になります。

100坪の敷地でワンルームマンションを造る場合、オール住宅の企画として造るのもアリになります。

検討余地がある土地活用方法を5つ

これまで紹介してきた土地活用以外に活用事例を挙げるとしたら以下の5つになります。

①コレクティブハウス

その他、考えられる土地活用としては100坪となるとやはり住居系になります。

ただし、同じ住居系であっても建て方によっては異なった活用方法もあり得ます。

100坪の土地を活用して、考えられ得る住居系の建物としては、「コレクティブハウス」があります。

コレクティブハウスは、スウェーデンやデンマーク、オランダなどで見られる住居形態で、多世代が助け合いながら共同生活をしていくライフスタイルを目指しています。

イメージとしては、日本のシェアハウスと似ていますが、キッチンやリビング、トイレ、バスルームなどが共有スペースとなるシェアハウスとは違い、コレクティブハウスの場合、共有スペースは食堂・子供の遊び場・ゲストルームなどの一部のみです。

キッチンやバスルームは各住人の部屋に完備している点がシェアハウスとの大きな違いです。

コレクティブハウスは居住者自身がつくっていく

集まった入居者は、居住者組合を結成します。

居住者組合では、運営・管理のルール決めを自分達自身で進めていきます。

初期段階に関しては、居住者組合が建物の設計にも参加して、設計者とともに建物の企画にも携わります。

自主管理・自主運営という要素の強いコレクティブハウスでは、誰かが退去した場合、居住者組合の誰かが紹介で次の入居者を連れてくるというケースもあります。

事業主側としては、入居者自身が次の入居者を探してくるという好循環サイクルが出来上がれば、建物所有者に仲介手数料は発生しないので、メリットと言えます。

また入居者たちが建物の管理費を安くしたいため、清掃を自分たちで行ったりする場合があります。

100坪くらいであれば、7～8人の居住者組合を結成すれば、楽しいコレクティブハウスができるでしょう。

コレクティブハウスについては下記記事でさらに詳しく説明しています。

②コンテナボックス

国道沿いなど車の通行が多い場所に広い土地を持っている場合は、コンテナボックスとしての活用も検討できます。

日本でも現在、コンテナボックス市場は徐々に拡大しつつあり、家に大きな物を置けないマンションやアパート住まいの人から利用が増えています。

アウトドアグッズやレジャーグッズなど、大型のグッズやシーズンで使わない衣類を預けるためにコンテナボックスを使うケースが多いです。

③駐車場

駐車場経営はあくまでも「つなぎ」の土地活用であり、本来の土地のポテンシャルを活かした活用方法ではないというのが、原則的な考えになります。

そのため、駐車場は当面、売却するか、活用するかを迷っているような場合には最適です。

100坪の土地であれば、形状にもよりますが20～25台ほどの車を駐車することができます。

④コインランドリー

コインランドリーは人々の生活に必要不可欠な「衣食住」の一部に関わるため、利用客が付きやすいです。

コインランドリーは初期費用の負担額は高いですが、無人でも経営できるため基本的に人件費が全くかかりません。

昨今のコインランドリーは、1週間分の洗濯物をまとめて洗ったり、羽毛布団を洗ったりするような利用者が多いです。

100坪のコインランドリーなら10～15台の駐車スペースを確保した広い空間を活かしたコインランドリー経営ができます。

⑤太陽光発電 

太陽光発電は買取価格が下がっているため、儲からないといわれておりますが、今でも太陽光発電は安定して儲かります。

逆に今は太陽光事業者が新規で作る土地が無いため、すでに太陽光を持っている業者から積極的にM&Aをしているぐらいです。

土地活用成功の鉄則は複数のプロとの相談・比較検討

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まとめ

100坪程度の土地活用はどのようなものが良いのか徹底解説してきました。

100坪の土地を活かすのは、やはり「住居系」の土地活用が中心となります。

自分の土地にあった活用方法を選んで検討してみてください。