ぶっちゃけどうなの?積水ハウスによるアパート経営について徹底解説

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平成27年の相続税法の改正を受けて、アパート経営をする人が増えています。

アパート経営は相続税対策の王道です。

アパート経営で重要な点は、パートナーとなるハウスメーカー選びです。

土地オーナーにとって長年根強い人気のあるハウスメーカーに積水ハウスがあります。

はじめてアパート経営を行おうとしている人の中には、

  • 積水ハウスってぶっちゃけどうなの?
  • 積水ハウスってやっぱり高いの?
  • 積水ハウスの強みって何?

等々のことを思っている人も多いことでしょう。

そこで今回の記事では「積水ハウスによるアパート経営」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは積水ハウスの特徴やメリットを知ることができます。

先に結論を伝えると積水ハウスはかなり優れており、筆者としてもオススメしています。

ただし、経営という投資を考えると複数の会社からの提案は受けるべきだと思っています。

1.積水ハウスの特徴

1-1.売上ランキングは2位

積水ハウス株式会社は、1960年に積水化学工業株式会社のハウス事業部から独立し、積水ハウス産業という会社名でスタートした会社

似たような名前にセキスイハイムというのがありますが、セキスイハイムも積水化学工業株式会社の住宅部門から独立した別会社です。

セキスイハイムは積水ハウスよりも10年後に生まれた会社です。

積水ハウスとセキスイハイムは親が同じなので、兄弟のような関係ですが、基本的には別会社として経営しています。

ハウスメーカーやゼネコン等の全ての建築会社の中における積水ハウスの売上は以下の通りです。

順位企業名売上高分類
1位大和ハウス工業3.5兆円ハウスメーカー
2位積水ハウス2兆円ハウスメーカー
3位大林組1.8兆円スーパーゼネコン
4位鹿島建設1.8兆円スーパーゼネコン
5位清水建設1.5兆円スーパーゼネコン
6位大東建託1.4兆円ハウスメーカー
7位大成建設1.4兆円スーパーゼネコン
8位住友林業1.1兆円戸建建設
9位長谷工コーポレーション0.8兆円マンション建設
10位日揮0.7兆円プラント製造

※出展:Ullet 建設業売上高より

積水ハウスの売上は、大林組や鹿島建設等のスーパーゼネコンよりも上です。

スーパーゼネコンとは、ゼネコンの中で売上トップ5社のことを指します。

業界に詳しい方は、売上トップが大和ハウスになっている点が、意外に思われるかもしれません。

大和ハウスは、不動産ディベロッパーとして土地開発も行っているため、賃料収入や開発物件の販売収入なども含まれます。

そのため、売上だけを見ると積水ハウスよりも上という位置づけになります。

1-2.着工棟数ランキングは1位

一方で、ハウスメーカーの着工棟数(2015年)のランキングを見てみます。

着工棟数はアパートの他、二世帯住宅や戸建住宅も含む数値です。

順位ハウスメーカー着工棟数
1位積水ハウス16,762
2位大和ハウス14,257
3位一条工務店12,007
4位セキスイハイム(積水化学)10,410
5位アーネストワン10,064
6位一建設グループ9,652
7位住友林業8,786
8位ミサワホーム8,564
9位ヘーベルハウス(旭化成ホームズ)8,442
10位大東建託8,274

実際の着工棟数となると、積水ハウスがトップになります。

積水ハウスはハウスメーカーとしては、実績面においてはNo.1の企業になります。

積水ハウスは数多くの土地オーナーから信頼され続けているハウスメーカーであり、アパート経営のパートナーとしては名実ともにトップクラスの企業であると言えます。

以上、ここまで積水ハウスの特徴について見てきました。

積水ハウスの賃貸住宅のブランドはシャーメゾンです。

そこで次にシャーメゾンブランドについて見ていきましょう。

2.シャーメゾンの4つの特徴

2-1.重量鉄骨も採用している

シャーメゾンの最大の特徴は重量鉄骨も採用しているところです。

一般的に他のハウスメーカーのアパートは軽量鉄骨ですので、重量鉄骨もラインナップとして揃えているシャーメゾンは、明確に他のハウスメーカーとは異なります。

重量と軽量の違いは何かと言うと、鉄骨の厚みの違いです。

重量鉄骨の方が軽量鉄骨よりも頑丈ということになります。

重量鉄骨は、軽量鉄骨よりも柱や梁が太くなります。

そのため、高い建物や広い空間の建物を建築することが可能です。

2-2.シャーメゾンはアパートも建築も可能

シャーメゾンシリーズでは、3階建てや4階建てのアパートも建築することが可能です。

シャーメゾンは、重量鉄骨で建物が頑丈なため、3~4階建てのアパートはかなり立派に見えます。

シャーメゾンの3~4階建てのアパートは、重厚感のある外壁で仕上げることもできるため、他のハウスメーカーの物件と比べると、見た目が明らかに違います。

3~4階建てのアパートを建築する人であれば、恐らくモデルルームや施工例を見に行くと、一発で積水ハウスを気に入る方も多いです。

他のハウスメーカーでは軽量鉄骨で3階建てのアパートを造っているところもありますが、重厚感などの違いは素人でもすぐに分かります。

2-3.優れた耐震性

かつて、大和ハウスが軽量鉄骨の3階建てアパートで売上を伸ばした時期があり、積水ハウスも追随して軽量鉄骨によるアパートを建てていた時期がありました。

しかしながら、耐震性の問題から積水ハウスでは軽量鉄骨による3階建て以上のアパート建築を自主的に取り止めています。

軽量鉄骨の3階建てであっても、確認申請を通しているため法的な耐震上の問題はありません。

問題となるのは、実際に揺れたときの体感です。

軽量鉄骨では、かなりの揺れを感じるため入居者が恐怖感を感じてしまうという部分が問題となります。

入居者に安心感を与えるアパート経営をするのであれば、3階建て以上の場合は、重量鉄骨アパートの方をオススメします。

2-4.入居者に安心感を与える建物

筆者は、実際、積水ハウスで建てたあるオーナーさんの物件に、竣工直後にお邪魔したとき、たまたま震度3の地震に遭遇したことがありました。

その建物は、オーナーさんのこだわりで、地震が怖いからという理由で積水ハウスの重量鉄骨を採用した建物でした。

筆者も企画段階からお手伝いさせて頂いたこともあり、オーナーさんのそのこだわりを良く知っていました。

オーナーさんと震度3の地震に遭遇したとき、グラグラ揺れている中で、皆で笑いながら「重量鉄骨採用して良かったですね」と話したのを覚えています。

建築の企画の段階では、どうしてもコストだけに目が行きがちです。

しかしながら、実際に地震に遭遇すると、構造はやはり重要であるということが良く分かります。

長いアパート経営を考えれば、質の高い建物を建築することはとても重要なポイントになります。

シャーメゾンでは、重量鉄骨も採用しており、入居者に安心感を与える建物を提供することが可能になっています。

尚、シャーメゾンの中でも、2階建て以下の建物であれば軽量鉄骨も提供しています。

全てが重量鉄骨となり過度な建物になるわけではありません。

積水ハウスでは、建物規模に応じて最適な構造を提案してくれますので、土地オーナーは特に専門的な知識を持つ必要もなく、心配はいりません。

以上、ここまでシャーメゾンの特徴について見てきました。

それでは次にシャーメゾンの特徴である高いデザイン性について見ていきます。

3.シャーメゾンは高いデザイン性で好評

鉄骨の専門的な話をしましたが、積水ハウスが選ばれる理由は、つまるとこと、高いデザイン性にあるのではないかと筆者は考えています。

デザインというと、主観や好みが分かれるため、客観的な話にはなりませんが、筆者は多くのアパートオーナーが積水ハウスを選んでいる理由は「素敵な建物だから」という部分だと感じています。

アパートも見慣れてくると、どの会社のアパートなのかが分かってくるようになります。

特に積水ハウスは一発で分かります。

積水ハウスのアパートは、「カッコいい」「見た目が良い」「素敵な建物」という感じであるため、「あ、あれは積水ハウスだ」というのが分かるのです。

土地オーナーは、複数のハウスメーカーから提案を受け、その過程で近所にある新築物件をモデルルーム代わりに案内されることが多いです。

その際、奥様も同伴することが多いですが、たいてい、奥様が積水ハウスのアパートの「見た目」を気に入ります。

特に、3階建て以上のアパートになると、重厚感が全く他のハウスメーカーのアパートとは異なるため、奥様方は一発で積水ハウスを気に入ります。

結局、数字の打合せに一回も参加しなかった奥様の意見が通り、話がひっくり返ってしまうようなことも良くあります。

現場では、ハウスメーカーをどこにするかという選択に関しては、実際には意外と単純なところで決まっています。

正直言うと、室内の仕上げや設備スペックに関しては、一流のハウスメーカー同士であれば、ほとんど差がありません。

ただ、外壁の見せ方やデザイン性といった部分が、積水ハウスが非常に上手いというのが感想です。

外壁の仕上げ材に良いものが多いという点も積水ハウスの特徴です。

見た目が良くて気に入るというのは、入居者も同じです。

賃料を払うのは、最終的には入居者なわけですから、直感で物事を判断する奥様の意見も取り入れる必要があります。

見た目にこだわって、カッコいいアパートを提供しているハウスメーカーを選ぶというのは重要なポイントと言えます。

以上、ここまで高いデザイン性について見てきました。

デザイン性については、あくまでも主観や好みによって、意見が分かれところです。

そこで、少し視点を変えて、専門家から見て積水ハウスの凄い点についてご紹介します。

4.重量鉄骨ならではの設計

4-1.設計の自由度が高い

土地オーナーがアパート経営の検討を始めるとき、複数のハウスメーカーから提案を集めることが良くあります。

比較検討できるのは、「着工前」だけですので、複数の提案を見比べて大いに検討してください。

筆者も同じ土地で複数のハウスメーカーの提案というのを何度も見てきました。

ハウスメーカーによって様々な提案が出てきますが、鉄骨系の建物になると積水ハウスは他社ではできない設計プランを持ってきます。

プランが2階建ての典型的なアパートのような場合、正直、他者とは甲乙つけ難いのですが、以下のような場合、積水ハウスの設計は大きな力を発揮します。

積水ハウスが優れた設計を持ってくるパターン

  1. 1階に店舗を入れるようなプランの場合
  2. 3~4階建ての大きなアパートを建築する場合
  3. 狭い敷地の場合
  4. 大きな敷地で広い部屋を作りたい場合

重量鉄骨とは、軽量鉄骨よりも厚みのある鉄骨です。

建物は柱と梁で支えられていますが、重量鉄骨は柱や梁が太くなります。

梁とは、柱と柱の間に横たわり、屋根や床を支える材のことです。

梁が太い柱と柱の間を広くすることができ、広い無柱空間を作ることが可能です。

極端な例を挙げると、室内プールのような大きな空間は、とても太い梁を使うことで建築されています。

軽量鉄骨と重量鉄骨の差は、梁の太さに現れます。

重量鉄骨は梁を太いため、大きな軽量鉄骨よりも空間を作ることが可能です。

その分、設計の自由度があります。

4-2.広い空間は店舗に有利

例えば、「ここに広い空間が欲しい」という要望を出しても、重量鉄骨であれば可能でも、軽量鉄骨だと不可能な場合が出てきます。

特に、1階にコンビニを入れるようなアパートを計画する場合、その差が歴然と現れます。

店舗区画は住宅とは異なり、入居テナントが店舗内に柱が出てくるのを非常に敬遠します。

同じコンビニでも、店内に柱がいっぱい出てくる区画よりも、柱が無い区画の方がレイアウトはしやすく、店内も明るくすっきりとするためです。

店舗区画は柱がある物件と無い物件では、入居者募集の結果にかなりの差が出てきます。

1階に店舗を入れるようなプランの場合、大空間の建築が可能な重量鉄骨の方が有利です。

また、大きい部屋を作りたいという要望がある場合も、重量鉄骨であれば実現することができます。

軽量鉄骨が主体の他のハウスメーカーでは「無理です」となってしまうところが、積水ハウスでは可能である場合が多いです。

また、3~4階建ての大きなアパートを建築する場合も、耐震性の高い積水ハウスはオススメです。

4-3.狭い土地でも有利

積水ハウスは、大きな敷地や大きなアパートを建てる場合はオススメですが、実は非常に狭い土地の有効活用を行う場合もオススメ

筆者は、あるオーナーさんの30坪程度の狭い土地の有効活用をコンサルしたときがありました。

その土地のオーナーさんは、元々、他に広い土地を持っているオーナーさんで積水ハウスで何棟か建てていた実績のあるオーナーさんでした。

筆者は当時、小さな土地で積水ハウスなんかに提案を出させても、金額も高いし、大した提案は出てこないのではないかと思っていました。

ただ、オーナーさんは積水ハウスとも親しくしていたことから、積水ハウスからも提案を受けることにしました。

ところが、結果的に積水ハウスの提案が一番良く、なおかつ、金額も他社よりも安かったため、その土地は積水ハウスの提案を採用することになりました。

その時、積水ハウスからあった提案は、オーバーハングを使った設計でした。

オーバーハング設計

オーバーハングとは元々「突き出た岩壁」という意味ですが、下図の右のような2階以上の床が突き出た形状の建物のことをいいます。

オーバーハングのイメージ図

オーバーハングのイメージ図

オーバーハングで突き出た部分の下には柱が無く、突き出た部分は梁だけで支えています。

積水ハウスがなぜこのような設計ができるかと言うと、梁が太い重量鉄骨を採用しているからです。

オーバーハングの建物を建てると、2階以上を広く使えることが可能になります。

また1階スペースは駐車場や駐輪場などの空間として有効活用をすることができます。

また狭い土地の建物は、階段や廊下などの無駄なスペースの割合が多くなりがちですが、オーバーハング設計では、2階以上の床が広くなるため、有効に使える床の面積の割合を増やすことができます。

アパートの場合は賃貸面積を増やすことにもつながり、オーバーハング設計によって他のアパートよりも収益力を高めることも可能になります。

狭い土地となると、それこそ木造アパートを思い浮かべてしまいますが、そこをあえて重量鉄骨の建物を採用することによって、他ではできない収益性の高いアパートも実現することができるのです。

積水ハウスは、重量鉄骨を採用しているため、他社ではできない自由度の高い設計が可能です。

積水ハウス自身も、ホームページでオーバーハング設計の家を「浮遊の家」ということで作品紹介しています。

オーバーハング設計に興味を持たれた方は、一度、ホームページの作品集を見てみるのも良いでしょう。

以上、ここまで重量鉄骨ならではの設計について見てきました。

それでは積水ハウスの提案の質はどうでしょうか。

そこで次に積水ハウスの提案の質について見ていきます。

5.積水ハウスの提案の質は高い

5-1.提案書のレベルは一番高い

積水ハウスは、いつもA3横のしっかりとした提案書を持参してきます。

提案書の表紙にはイメージキャラクターの山本美月さんの写真が載っています。

土地オーナーさんは、あまり山本美月さんをご存知ではない方も多いですが、表紙の女性は一応、人気のタレントさんです。

ちなみに、他のハウスメーカーの提案書には、女性タレントが表紙になっている会社はありません。

他社は殺風景な表紙が多いため、表紙だけでも積水ハウスのポイントは高いです。

積水ハウスの提案書は、最初に平面図等のプランが載っており、後半がシミュレーションの数値計画が載っています。

毎回、細かいところまできちんと提案書が作り込まれており、提案書のレベルはハウスメーカーの中では最も高いです。

5-2.不動産会社の評判

賃料に関しては、積水ハウスグループの「積和不動産」にヒアリングして数値が決定されています。

積和不動産は、竣工後、管理を担当することになります。

積和不動産はMASTのブランド名で展開している不動産会社ですが、あまり見たことのない人も多いと思います。

実際の入居者募集は、積和不動産が行うのではなく、地元の不動産会社などが行います。

地元の不動産会社も、積水ハウスや大和ハウスの物件であれば、施工の質が高いため、喜んで入居者募集に協力してくれます。

積水ハウスの物件は、客付けを行う不動産会社の評価も高いというのもメリットの一つです。

5-3.意外とある価格競争力

気になる建築費の価格ですが、積水ハウスの価格はベラボウに高いわけではありません。

大東建託などよりは高いのですが、大和ハウスよりも高いかと言えば、そういうわけでもありません。

積水ハウスや大和ハウスは、常に価格が競っています。

お互いシェアを意識しあっているトップ企業同士ですので、どちらか一方が高過ぎるということはなく、この2社のおかげでバランスが保たれているという印象です。

筆者の感想としては、積水ハウスの建築費は、イメージよりも高くないという印象です。

ただ、価格検証するためにも同クラスの大和ハウスには相見積を取ることはオススメします。

しかしながら、現在は建築費が全体的に高騰しているため、どのハウスメーカーも価格が高いのは事実です。

そのため、大東建託などの低価格アパートにも魅力を感じてしまう人も多いでしょう。

尚、大東建託に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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5-4.安心のアフターサービス

また積水ハウスのメリットとしては、竣工後のアフターサービスが安心であるという点です。

筆者も複数のオーナーさんから、「積水ハウスはアフターがしっかりしているから良い」と言葉を聞いています。

大きな会社なので、アフターサービスも専門部隊がおり、しっかりと対応してくれます。

アパート経営は何十年と長期に渡るため、建物メンテナンスも重要なポイントです。

積水ハウスであれば、アフターも安心感がありますので、竣工後の心配は特にありません。

ハウスメーカーは、安易に建築費だけでは選ばず、アフターメンテナンスの体制も考慮して選ぶようにしましょう。

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6.まとめ

以上、ぶっちゃけどうなの?積水ハウスによるアパート経営について徹底解説してきました。

積水ハウスは国内トップメーカーであり、豊富な実績があります。

実力No.1の会社ですので、初めてで不安のある方であれば、選択肢の一つとしておくことをオススメします。

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