業界人だからわかる「すまいValue」の利用上の注意点と強み・弱み

投稿日:2017年5月9日 更新日:

すまいValue

2016年10月より、大手不動産会社6社による不動産一括査定サイトの「すまいValue」のサービスが開始されました。 

すまいValueに依頼しようかな?と考えているうちに下記のような疑問が不安が出てくる人も多いのではないでしょうか。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
すまいValueってぶっちゃけどうなの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
すまいValueはオススメなの?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
すまいValueを使う時の注意点は何?

そこで今回の記事では不動産一括査定サイトの「すまいValue」にフォーカスしてお伝えいたします。

フクロウ先生
フクロウ先生
この記事読めば、お前は「すまいValue」の利用上の注意点と自分が利用すべきかどうかを知ることができるぞ

1.すまいValueの特徴

1-1.すまいValueの特徴

すまいValueは、

の大手6社のみが査定サービスを行う一括査定サイトです。

他の一括査定サイトでは、提携業者数はイエウールが1,500社、イエイが1,000社、スマイスターが1,000社等というように提携業者数を競い合っていますが、提携会社を大手6社のみとしているところが明らかに他の一括査定サイトと一線を画しています。

後に説明しますが、その6社だけで国内の不動産流通の40%以上を占めております。

また他の一括査定サイトは、地元の小さい不動産会社も査定に加わりますが、すまいValueではそのような地場の不動産会社は査定に加わらない点において信頼感があることも差別化ポイントです。

1-2.物件種別と利用者ターゲット

査定できる物件種別は以下のようになっています。 

すまいValueの対応物件

  • 分譲マンション
  • 一戸建て
  • 土地
  • 一棟マンション
  • 一棟ビル
  • 一棟アパート
  • その他

他の不動産一括査定サイトと遜色ない査定が行えます。

他との比較については、後ほどまとめて解説しますので、このまま読み進めてください。

1-3.業界人から見た注目点

査定可能な物件種別から見ると、ターゲットは住宅を売却する個人もしくは小さな収益物件を持っている個人投資家であることが伺えます。

業界人からすると、すまいValueは三井不動産リアルティが参画していることから、かなりの存在感があります。 

三井不動産リアルティは不動産仲介の部門では実力No.1の会社です。

売買仲介に関してはトップ企業があり、その企業が参画していることですまいValueはかなり価値がある一括査定サイトになっています。 

以上、ここまですまいValueの概要について見てきました。

それでは次に気になる提携不動産会社の実力と特徴について見ていきましょう。

2.提携不動産会社の実力と特徴

2-1.提携不動産会社の取扱高等

公益社団法人不動産流通推進センターの2017不動産業統計集では、不動産大手各社の仲介取扱高を公表しています。

下表にすまいValue6社の2016年3月現在における年間仲介手数料の取扱高および手数料収入、店舗数を示します。

料率に関しては(手数料収入÷取扱高)で筆者が計算したものになります。

データ公表のない野村不動産アーバンネット株式会社は野村不動産グループ、三菱地所ハウスネット株式会社は三菱地所リアルエステートサービスにそれぞれ置き換えています。

会社名 売上業界 順位 取扱高 (百万円) 手数料収入 (百万円) 料率 店舗数
三井不動産リアリティネットワーク 1位 1,424,320 75,609 5.3% 275
東急リバブル 2位 1,211,565 48,379 4.0% 158
住友不動産販売 3位 1,065,654 56,303 5.3% 257
野村不動産グループ 4位 713,574 28,028 3.9% 72
三菱地所リアルエステートサービス 8位 195,137 7,534 3.9% 9
小田急不動産 20位 39,716 1,801 4.5% 19

※出典:公益社団法人不動産流通推進センターより

すまいValueの6社のうち、①三井不動産リアルティ株式会社、②住友不動産販売株式会社、③東急リバブル株式会社に関しては、業界トップ3の会社となります。

すまいValueでは、業界トップ3の会社がメンバーとして参画しているため、すまいValueに依頼すれば、自動的に業界トップクラスの信頼と実績のある会社に査定を依頼することができるため、とても安心感があります。

2-2.提携不動産会社の特徴

各社の特徴は以下の通りです。

会社名 特徴
三井不動産リアリティネットワーク 全国の主要都市に店舗を構えています。店舗数も多く、売買仲介の実力もNo.1の会社です。
東急リバブル 東急電鉄グループの会社であり、渋谷から横浜にかけて強みがあります。
住友不動産販売 実力はありますが、強引な社風のため、相性が合う人と合わない人がいます。
野村不動産グループ ノムコムを運営する野村不動産グループであり、収益物件の仲介は強いです。
三菱地所リアルエステートサービス 三菱地所系の仲介部門です。三井不動産ほど仲介には力を注いでいない印象があります。
小田急不動産 小田急電鉄系の不動産会社で、新宿から小田原にかけて強みがあります。

以上、ここまで提携不動産会社の実力と特徴について見てきました。

それでは次にすまいValueに限らず、不動産売却を行う上で知っておくべき注意点について見ていきます。

3.不動産売却の2つの注意点

注意点1.大手不動産会社は両手仲介が多い

前章でお伝えした表の「料率」に注目すると、興味深いことが分かります。

会社名 売上業界 順位 取扱高 (百万円) 手数料収入 (百万円) 料率 店舗数
三井不動産リアリティネットワーク 1位 1,424,320 75,609 5.3% 275
東急リバブル 2位 1,211,565 48,379 4.0% 158
住友不動産販売 3位 1,065,654 56,303 5.3% 257
野村不動産グループ 4位 713,574 28,028 3.9% 72
三菱地所リアルエステートサービス 8位 195,137 7,534 3.9% 9
小田急不動産 20位 39,716 1,801 4.5% 19

三井不動産リアリティネットワークや住友不動産販売では、料率が5.3%という高い水準となっています。

仲介手数料は、取引額が400万円超であれば、「取引額×3%+6万円」が仲介手数料となります。

つまり本来であれば、3%程度が上限のはずです。

ところが、各社とも料率は3%を超えています。

これは何を意味しているかというと、大手の不動産会社は両手仲介が多いという点です。

特に6%に近い水準である三井不動産リアリティネットワークや住友不動産販売では両手仲介が多いことが伺えます。

両手仲介とは「売り」と「買い」両方から手数料をもらうこと

両手仲介とは、売り側の顧客と買い側の顧客の両方から仲介手数料を取る形の仲介

売り側しか取れない、または買い側しか取れない場合は片手仲介という表現をします。

両手仲介は、一つの不動産会社が売主と買主の両方をマッチングさせ成約させる状態です。

両手仲介は、良くある話であるため、一見すると何の問題もないような気がします。

しかしながら、売主は高く売りたい、買主は安く買いたいという思惑があるため、本来であれば利害は一致しません。

このようにお互いの利益が相反する状態のことを利益相反と言います。

両手仲介は利益相反する相手同士の双方代理の立場となり、海外では禁止されている国も多いです。

日本では認められている「両手仲介」

ただし、日本では両手仲介は合法的に認められています。

両手仲介の不動会社は、立場的に完全に「売主の味方」または「買主の味方」のように一方の完全な見方にはなり切れません。

例えば、自分が依頼した不動産会社でもあるにも関わらず、「買主のAさんがあと少し下げてくれたら買うと言っているのですが、値段を下げませんか?」というような要求もしてきます。

本来、100%売主の立場に立っていれば、「Aさんは値下げを要求しているので、もっと高く買ってくれる買主を探しましょう」となるはずです。

ところが両手仲介の場合、最後話をまとめるために、不動産会社が売主に対して値引き交渉を要請してくることが良くあります。

そのため両手仲介となってしまう場合は、注意が必要なのです。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ふむふむ・・・大手の不動産会社は顧客が多い分、両手が多くなっちゃうのね・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
でも、まぁー大手だから見つかりやすいというのもあるので、一概にも悪いとは言い切れんぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
大手ならではの安心感があるからな

注意点2.大手不動産会社は値引きに応じない

また、仲介手数料は大手ほど値引きしない傾向にあります。

大手の不動産会社は営業マンのノルマがきついため、値引には応じないことが知られています。

仲介手数料を死守することに関しては、大手の営業マンは鍛えられています。

こちらから値引の話を切り出すと、急に態度が変わり攻撃的になる営業マンも少なくありません。

大手の営業マンは、値引に応じないことに関しては百戦錬磨ですので、根拠のない中での値引き交渉は難しいと考えた方が良いでしょう。

値引きは営業マンがミスしたタイミングを付く

仮に、値引をするのであれば、相手がなんらかのミスをしたタイミングになります。

重要な連絡を怠ったたり、当事者を怒らせるようなことをした場合には、仲介手数料の値引を要請してみましょう。

下記記事にこれらのことは詳しく解説しています。

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ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
まぁ、大手は力があるから、普通に考えれば値引きは渋くなるよね

以上、ここまで不動産売却の注意点について見てきました。

それでは次に気になる大手不動産会社が強い理由と裏話について見ていきます。

4.大手不動産会社が強い理由と裏話

前章までは注意点を述べましたが、でも何だかんだいって大手が不動産の取引量が多く、やはり強いです。

4-1.大手不動産会社が強いのは「広告」の掛け方

大手不動産会社に販売力があるのは、広告が徹底しているためです。

アットホームSUUMOなどのポータルサイトにバンバン物件を載せてくれます。

「さすが大手は広告料をケチらないな~」と思いたいところですが、業界の裏話をすると実はそんなカッコいい話ではないのです。

すまいValueの6社全てが該当する話ではありませんが、大手の一部の会社は不動産ポータルサイトへの広告掲載料が無料です。

理由としては、ポータルサイト側が自分たちのサイトの信頼性を向上させるために、当初、物件数の多い大手不動産会社の物件を無料で掲載させてあげたことが始まりです。

ポータルサイトは、中小の不動産会社から高い広告料を徴収しています。

中小の不動産会社にとってみると、販売効果の高いネット広告は、高いお金を払わざるを得ません。

ところがその高い販売効果のあるポータルサイトは、大手が扱っている大量の物件を無料で載せてあげていることで、サイトの信頼性を上げているのです。

このような裏話もあり、大手不動産会社はポータルサイトへバンバン広告を掲載してくれます。

そのため、大手の販売力は必然的に強く、さらにネームバリューも手伝うことから、売却しやすいのは事実です。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
なんだかんだで大手不動産会社の方が売れやすいわけね!

以上、大手不動産会社が強い理由と裏話について見てきました。

それでは次にすまいValueがオススメの人について見ていきます。

5.すまいValueがオススメの人

すまいValueの注目すべき点は、「三井のリハウス」で有名な三井不動産リアリティが参画しているところです。

正直言って、三井のリハウスが入っているか入っていないかで、すまいValueの価値はかなり変わります。

三井のリハウスの店舗は見たことある人は多くても、他社の店舗は見たことのない人も多いのではないでしょうか。

すまいValueの査定は全国対応していますが、店舗の存在を考えると、全国隅々まで対応できるとは思えません。

そういった意味で、地方でかなり郊外の方には、すまいValueは利用できません。

実際に地方(今回は三重県尾張市にして実験)にしてすまいValueを申し込もうとすると下記のように「対象エリア外」になります。

すまいValueの申し込み画面

すまいValueの申し込み画面

一方で、近くに三井のリハウスの店舗がある人は、すまいValueを使うのがオススメです。

つまり主に人口が集まっている市区町村に住んでいる方です。

近所に三井のリハウスがあるのに、わざわざ実力No.1の三井のリハウスを査定会社から外す理由がないからです。

すまいValueを使えば、確実に近所の三井のリハウスが査定メンバーに加わってくれます。

他の一括査定サイトを使って三井のリハウスが外れてしまうよりは、最初からすまいValueを利用して確実に三井のリハウスにも売却を依頼できるようにした方が良いでしょう。

三井のリハウスの店舗は、最寄り駅になくても、3駅くらい離れた場所にあってもOKです。

大手はネームバリューが高いため、広範囲の集客が可能です。

すまいValueがおススメの人は、近くに三井のリハウスの店舗がある人です。

近くとは3駅くらい離れた場所に店舗が存在することも含みます。

三井のリハウスは売却力が高いため、戦略的に査定メンバーに加えると良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆に地方の方であれば、NTTグループが厳選審査した不動産会社のみが揃っている「HOME4U」を利用することをオススメしています。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

6.まとめ

以上、業界人だからわかる「すまいValue」の利用上の注意点とその実力について見てきました。

業界最大手がずらりと並ぶ「すまいValue」は、実力はお墨付きと言えます。

店舗が存在するエリアであれば、その実力をいかんなく発揮することでしょう。

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