【初心者必見】不動産売却の方法と3つのコツと7つの注意点

不動産には、様々な売却方法があります。

「仲介」「買取」「個人売買」という3つの方法を知っていますか？

今回の記事では、不動産を上手に売るための方法を解説していきます。

売却の方法によっては、数百万円以上の差が出てきます。

不動産の正しい売却方法を学んで、売却を成功させましょう！

ひよこ生徒

不動産の売却なんて初めてだから怖いわぁ・・・

ベストな売却方法を授けよう！わかりやすく解説するからついてくるのじゃ。

フクロウ先生

ひよこ生徒

高く売るためならがんばります！

1.「仲介」「買取」「個人売買」の違いを押さえよう

仲介・買取・個人売買とはなんでしょう？

それぞれ特徴があるので、あなたにピッタリの売却方法を選ぶことが大切です。

方法1.仲介の特徴とメリット・デメリット

「仲介」は最もメジャーな売り方です。

不動産を売却する場合には、ほとんどの人が仲介で売却します。

方法2.買取の特徴とメリット・デメリット

売主が買取金額に納得すれば、すぐに売却可能です。

住み替えスケジュールや資金計画が立てやすく、1ヶ月以内に売却代金を受領することもできます。

物件の広告が出されることもないので、ご近所に売却を知られずにすむでしょう。

また、購入希望者の内覧（見学）に対応する必要もないので、手間がかかりません。

ただし、不動産会社は買い取った不動産を転売して利益を得るので、売却価格は相場よりもずっと安くなります。

仲介手数料は発生しませんが、価格面では不利です。

買取についてはこちらの記事もご覧ください。

方法3.個人売買

親族や友人など、近い間柄の場合に選択される方法です。

個人対個人の直接取引ですから、仲介手数料など余計な費用がかからず、お互いの条件に納得できれば売買は成立します。

あとは決済と登記が行われ、引き渡しで終了、といったシンプルな流れです。

でも、なかには売買契約書を交わさないケースも珍しくないので、後々トラブルに発展する危険性もあります。

知り合い同士の取引であっても、契約書はしっかり作っておきましょう。

知り合いが買ってくれる可能性はあるかね？

フクロウ先生

ひよこ生徒

ありませ～ん。それほど急いでないし、なるべく高く売りたいわ。

それなら、普通に仲介で売るのが一番じゃ。

フクロウ先生

ひよこ生徒

仲介で売りたかったら、まず何から始めればいいの？

2.不動産売却の流れと売却期間

まず、不動産売却の流れを把握しておきましょう。

STEP1.価格査定

最初に、不動産会社の査定を受けます。

いくらで売却できそうか把握して、資金計画を立てましょう。

あなたの大切な不動産を最も高く売ってくれそうな不動産会社を見つけましょう。

STEP2.媒介契約

不動産会社を無事見つけることができたら、売買の仲介を依頼する「媒介契約」を締結します。

「媒介契約」には3種類あるので、3章で詳しく説明します。

自分に合った契約を選びましょう。

STEP3.売り出し価格の決定

不動産会社の査定価格や市場の動向、周辺の売却事例などを踏まえて慎重に決めましょう。

自分の希望価格だけではなく、プロである不動産会社のアドバイスを受けながら決めることが大切です。

STEP4.内覧対応

買いたい人が現れ、物件を見たい！と言ってくれたら、チャンスです。

家がより魅力的に映るよう、しっかり準備して対応しましょう。

STEP5.売買契約

お互いの条件に合意をしたら、買主と売買契約を結びます。

契約内容をしっかり確認しましょう。

その際、物件価格の数パーセントの手付金を受け取るのが一般的です。

STEP6.引渡

銀行などに、売主・買主・不動産会社・司法書士が集合します。

代金の支払いを受け、鍵や備品などの受け渡しをします。

その日のうちに、司法書士が登記を申請（所有権の移転等）します。

STEP7.確定申告

確定申告の時期は、売買の翌年の2/15頃～3/15までです。

不動産を売却して利益が出た場合には、確定申告が必要です。

「3,000万円の特別控除」などを使いたい場合も、確定申告を行って適用してもらうことになります。

売却損が出た場合に、税金が戻って来る制度が利用できる場合があるので、この制度を使うときも確定申告します。

税金についてはこちらの記事もご覧ください。

また、不動産売却の全体像は下記のとおり。

不動産売却の流れ（詳細）

印刷して1枚は手元に置いておきましょう。

さらに不動産売却の流れが知りたい方は、下記記事で確認ください。

売却期間は一戸建てや土地は時間かかる可能性あり

次に、売却期間の目安を把握してスケジュールを立てましょう。

中古マンションの需要者は多いので、一戸建てや土地に比べて短期間で売れることがほとんどです。

一戸建てや土地は、売却まで時間がかかるかもしれないと覚悟しておきましょう。

アットホーム株式会社の2017年の調査によると、売り出してから売却までの期間は、次のとおりです。

• マンション：平均6ヶ月
• 一戸建て：平均11ヶ月

※出典：アットホーム「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」より

人気のあるマンションでは、１ヶ月で買主が見つかることもあります。

もちろん、立地条件や築年数などにもよるので、一概には言えませんが、希望の売却価格を実現するために余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

3. 不動産を高くスムーズに売却する「3つのコツ」

ひよこ生徒

高くスムーズに売れたらいいな・・・

そんなあなたが守るコツは、たったの3つ！

詳しく見ていきましょう。

【コツ1】複数の会社の査定を受けること

最も重要なことは、最初に複数の不動産会社の査定を受けることです。

そして、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

実は、不動産会社には得意分野・得意エリアがあります。

不動産会社によって、マンション販売が得意、一戸建てが得意、賃貸が得意、などの特色があるのです。

ＣＭで有名な大手がいいのか？それとも、地元の事情に通じた小規模な店がいいのか？という違いもありますね。

たくさんの不動産会社の中から、自分にピッタリの会社を見つけるのは至難の業。

そこで、複数の会社の査定を受けて、査定額や説明内容を比較すれば、最適な会社を見つけることができるのです。

ひよこ生徒

不動産会社かぁ、とりあえず近いところに行ってみるか。

ひよこ生徒

有名な会社にも、かたっぱしから電話してみようかな・・・

ちょっとまて！

フクロウ先生

1件1件説明するのは時間のムダじゃ。いまどきはネットで一括査定じゃ。

フクロウ先生

一括査定を利用すると、簡単な入力をするだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるので時短になります。

しかも、あなたの売りたい物件の種類や立地に応じて、最も高く売ってくれそうな不動産会社をシステムがピックアップしてくれます。

どの不動産会社がいいかわからないという人には、利用する価値が高いといえます。

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか？

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス（サイト）」です。

不動産一括査定サービスとは？

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス（サイト）に厳選。

その中でも

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用（「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」）し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。

以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2～3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・？と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ　→　https://ieul.jp/

人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ　→　https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。

また、さらに1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ　→　https://sony-fudosan.com/

何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ　→　http://www.home4u.jp/

少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

• 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅～地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる！一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール 」
• 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue 」
• 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産 」
• 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U 」

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名	提携不動産会社	対応地域	利用者数	運用歴	強み	弱み
イエウール	1,500社以上	全国	1,000万人 ※2017/02時点	2013年～	・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1	運営歴が浅い
すまいValue	6社（超大手会社のみ）	全国 ※人口の少ない都市は未対応	10万人以上/年	2015年～	・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定	地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産	ソニー不動産のみ	東京・神奈川・千葉・埼玉のみ	非公開	2014年～	・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 ・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる！	一都三県のみしか対応できない
HOME4U	1,000社	全国	500万人 ※2016/12時点	2001年～	・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり ・NTTグループ運営だから安心！	提携不動産会社が少なめ
リガイド	600社	全国	非公開	2006年～	・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加	提携不動産会社が少なめ
HowMaスマート不動産売却	非公開	全国	非公開	2015年～	・営業電話なし、不動産会社とのやり取りがチャットでできる ・不動産会社との媒介契約がネット上で出来るのはココだけ	参加している不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定	1,549社	全国	420万人	2004年～	・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している	大手不動産会社が参加していない
マンションナビ	非公開	全国 ※マンション専用	360万人	2011年～	・売却だけではなく賃料査定も同時に行える	査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可）
リアリエ	パナソニック株式会社のみ	東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県	非公開	2018年～	・リフォームプラン付きで買主に売却提案	対応地域が全国ではない
住まいのミカタ	株式会社フィルライフ	東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県	非公開	2018年～	・不動産のプロがあなたの要望に合わせて不動産会社を紹介してもらえる	対応地域が全国ではない
イエイ	1,000社	全国	300万人 ※2016/02時点	2007年～	・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実	お役立ち情報が少ない
スマイスター	1,400社	全国	4400万人 ※2018年3月時点	2006年～	・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能	運営会社が広告会社

【コツ2】「一般媒介契約」を選ぶこと

売買の仲介を依頼する契約が「媒介契約」です。

媒介契約は三種類、それが「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」です。

結論から言うと、「一般媒介契約」を選ぶのがおすすめです。

3種類の媒介契約の特徴を比較してみます。

大きな違いは、一社にお任せにする？しない？じゃな。

フクロウ先生

一般媒介契約

専任媒介契約

専属選任媒介契約

ひよこ生徒

結局、どれがいいんでしょうか・・・？

たくさんの会社と契約できる「一般媒介」をおすすめするぞ

フクロウ先生

「一般媒介」で複数の会社と契約しても、最終的に、購入者を見つけて売買を成立させた不動産会社だけに仲介手数料を支払います。

ですので、複数の会社と「一般媒介契約」を結べば、それぞれの不動産会社が競って販売活動をしてくれる利点があります。

【コツ3】信頼できる不動産会社を選ぶこと

不動産会社を選ぶポイントをまとめておきます。

査定額が高い会社と低い会社。

それなら高い会社にしようかな・・・と簡単に決めてはいけません。

価格は、成約事例や立地などから算出した金額であるべきで、そういった情報をしっかり教えてくれるプロをみつけましょう。

こちらの売却希望価格が相場より高いのに、「その値段で売れますよ」と安請け合いして、媒介契約を結ぼうとする会社もあります。

そのような会社は、契約を結んで売り出した後に、「やっぱり無理でした」と言って値下げさせるのです。

人も物件も相性が大事じゃ。会社の雰囲気や担当者の印象もよく見るんじゃ。

フクロウ先生

最終的には、「この会社は信頼できそう」というあなたの感覚を信じてください。

連絡が早い、こちらの話しもしっかり聞いてくれる、丁寧に説明してくれる、といった誠実さが大切ですね。

いい会社を見つけるためにも、複数の会社の査定を受けて、結果を比較するのじゃ。

フクロウ先生

ひよこ生徒

運命の出会いをするためってことね！

4.不動産売却における7つの注意点

一言で不動産売却と言っても色々なケースがあり、それぞれ注意点があります。

不動産の種類、シチュエーションごとに、ポイントを押さえましょう。

あなたに当てはまる項目をチェックしてくださいね。

ケース1.マンション、一戸建て売却の注意点

内覧は気合を入れて！

購入希望者が見学に来てくれる「内覧」は、徹底的な準備が必要です。

問い合わせにいつでも対応できるように、今からでも準備をスタートしましょう。

やっぱり、第一印象は重要です。人と同じですね。玄関から美しく整えましょう。

水回りの掃除は大変ですが、全体の印象も左右しますので、できる限りキレイにしてください。

買主は収納やベランダにも興味があります。どこを見られてもいいように準備しましょう。

物を減らして、なるべく部屋を広く見せることも大切です。ペットやたばこのニオイにも気を付けたいですね。

「こんな家に住みたい」と思ってもらえるように、家を魅力的に「魅せ」ましょう！

家主の印象も大事だぞ。この人から買いたいと思ってもらうのじゃ！

フクロウ先生

ひよこ生徒

感じよくしなきゃね。がんばるわ！

内覧についてはこちらの記事もご覧ください。

瑕疵担保責任に注意

設備の不具合などが後から判明すると、修理費用を請求されるかもしれません。

不動産を売却する時には、売主は「瑕疵担保責任」を負うからです。

瑕疵担保責任の対象は、「隠れた瑕疵」、つまり、通常の注意を払っても発見できなかった瑕疵となります。

壁の穴を家具で隠したりするのは、絶対にやめましょう。

傷や設備の不具合、雨漏りやシロアリ被害など、知っていることは隠さずに、買主に伝えておくのが得策です。

瑕疵担保責任についてはこちらの記事もご覧ください。

ケース2.土地、一戸建て売却の注意点

境界確定

売主は買主に対して、土地の範囲を特定し、隣地との境界を明確にする必要があります。

境界が確定しているかどうか調べるため、「測量図」や「筆界確認書」などの書類を探しておきましょう。

境界が確定していなければ、不動産会社と相談しながら、測量の準備を進めます。

測量を行わなければ、絶対に土地が売れないわけではありませんが、土地を高く売るためには境界を確定しておいたほうが有利です。

境界についてはこちらの記事もご覧ください。

土地にも瑕疵担保責任がある

土地や一戸建ての売却では、土壌汚染と地下埋設物に注意してください。

土壌の浄化費用や埋設物撤去費用を請求されると、莫大な金額になるかもしれません。

知っていることは隠さないこと。

そして、できる限り、売買契約書の「特約」で免責することが大切です。

ケース3.売却益が出そうな場合の注意点

不動産を売却して利益が出ると、所得税や住民税が発生する可能性があります。

利益が出るかどうかの計算は複雑ですが、簡単にいうと、買ったときよりも高く売れた場合です。

ただし、マイホームの場合には、3,000万円までの利益が非課税になる制度があるので、安心してくださいね。

売却益が出て、税金がかかりそうな場合には、所有期間に注意しましょう。

所有期間が5年以下だと、税率が高くなります。

あと少しで5年を超えるという場合には売却時期をずらしたほうがいいかもしれません。

税務署と不動産会社に相談してみましょう。

税金についてはこちらの記事もご覧ください。

ケース4.相続した不動産を売却する場合の注意点

不動産を相続したら、まず「相続登記」を行ってからでないと、売却できません。

「相続登記」は自分でもできますが、揃えなければならない書類も多いので、司法書士に依頼すると簡単です。

相続した不動産の売却についてはこちらの記事もご覧ください。

ケース5.買換えの注意点

どんなに大切な我が家でも、ライフステージの変化とともに住み替えが必要になることもありますね。

マイホームを買換える場合には、スケジュールの調整がポイントになります。

ひよこ生徒

ホントは同時に進めたいけど、複雑な不動産売買を一気にやって、資金も準備して。どうしたらいいの？！

買換えスケジュールには、「売り先行」と「買い先行」のパターンがあります。

売り先行のメリット・デメリット

住まいをまず売却し、それが売れてから新しい住まいを買うこと

買い先行のメリット・デメリット

物件の購入を先に済ませ、後から旧宅の売却を進めること

ひよこ生徒

売って買おうか、買って売ろうか。迷うなあ

旧宅に住宅ローンが残っているなら、「売り先行」を選ぶ人が多いぞ。住宅ローンを完済していて資金に余裕があるなら、スケジュールに余裕がある「買い先行」がいいじゃろう。

フクロウ先生

買換えスケジュールについては、こちらの記事もどうぞ。

ケース6.住宅ローンが残っている場合の注意点

住宅ローンが残っている家を売却するには、残っているローンを返済しなければ売ることができません。

ローンが残っていると、「抵当権」が設定されているので、抵当権の付いた家を買う人はいないからです。

まず、住宅ローンの残高を確認しましょう。

「住宅ローン＜売却価格」となるケース（アンダーローン）

住宅ローン残高よりも高く売れるケースでは、売却代金で住宅ローンを返済すればよいので、理想的です。

「住宅ローン＞売却価格」となるケース（オーバーローン）

売却代金で住宅ローンを全額返済しきれない場合には、次のような方法があります。

預金などで住宅ローンの残債を返済する

自己資金や親族からの借り入れなどで不足分を返済すれば、売却できます。

引き渡し日に抵当権の抹消手続きが必要になるので、あらかじめ銀行に連絡するのを忘れずに。

買換えなら、住み替えローンを活用する

ただし、借入額が大きくなるので、銀行の審査に通るのは簡単ではありません。

任意売却をする

任意売却で売ると、住宅ローンを全額返済できなくても抵当権を抹消してもらえます。

残ってしまった債務は、分割返済していくことになりますが、条件が緩和してもらえる場合もあるので、まずは金融機関に相談してみましょう。

住宅ローンが残っている場合の売却についてはこちらの記事もご覧ください。

ケース7.共有名義の注意点

不動産が共有名義になっている場合には、共有者全員が同意しないと売却できないのが原則です。

共有かどうかは、登記事項証明書（登記簿謄本）を見ればわかります。

「持分2分の1」などと記載されていれば、共有です。

マンションを夫婦で共有しているような場合は、夫婦で話し合って売却に同意し、売買契約書に二人とも署名捺印することになります。

持分2分の1だからといって、不動産の面積を半分ずつ所有しているわけではないので、面積の半分だけ売却することはできません。

たとえ100分の1でも共有持分を持っている人がいれば、その共有者も同意しないと売却できないのです。

ただし、法律的には、自分の持っている持分だけを売却することはできます。

でも、全体を利用することができない「持分」を一般の第三者が買うことは、基本的には考えにくいです。

どうしても自分の共有持分だけを売りたい場合には、共有持分の買い取りを行っている専門業者への売却を検討しましょう。

共有の場合についてはこちらの記事もご覧ください。

まとめ

いかがでしたか？一見すると難しそうな不動産の売却ですが3つのコツを守れば心配いりません。

良い不動産会社さえ見つければ、あとはプロに教えてもらいながら進めればいいわけです。

コツを守って、不動産売却を成功させましょう。