まるっと丸分かり!マンション売却の流れから確定申告まで成功するまでの全知識

住宅ローンの超低金利時代が続く中、中古マンション市場は売主にとってフォローの風が吹いています。

中古マンション価格は上昇を続けており、今が売り時です。

これからマンションを売却しようとしている人の中には、

  • マンション売却が初めてで本当に何も知らないので、すべて教えてほしい
  • 専門用語はなるべくかみ砕いて説明してほしい
  • とにかく成功するためには何が必要かシンプルに教えてほしい

と思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では「マンション売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事は長いですが、読むことでマンション売却の全容が分かるようになっています。

この記事をお気に入りに登録し、売却が終わるまで繰り返し読んで頂くのが良いでしょう。

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1.売却活動に入る前に知っておきたい6つのポイント

まずそもそも大前提として、マンション売却活動を行う上で知っておきたい6つのポイントをお伝えします。

マンション売却の流れを説明する前に1点、売却方法として「仲介」と「買取」の2種類あるのをご存知でしょうか?

【買取】の場合

不動産買取を専門とした企業や不動産会社が、あなたの物件を直接買い取るので、【買主は不動産会社】になります。

【仲介】の場合

仲介業者を使ってあなたの物件を欲しがっているエンドユーザーを探しますので、【買主は1個人】になります。

最大の違いは「買主の違い」です。

まずマンション売却においては、90%以上の方が「仲介」ですので、仲介を主にしてお話していきます。

もし「買取」のことが知りたい方は下記記事をご確認ください。


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1-1.マンション売却の流れと期間を知っておこう

マンションの売却の流れは

  1. 準備
  2. 査定
  3. 媒介契約
  4. 販売
  5. 売買契約
  6. 引渡
  7. 確定申告

マンション売却の流れ

マンション売却の流れ

の大きく7つのステップに分かれます。

マンションは価格査定から売買契約まで平均で3ヶ月程度かかります。

売買契約から引渡までは1ヶ月程度が標準的な長さです。

つまりマンションの売却活動はおおよそ4ヶ月が平均ということです。

マンションのような住宅は、4月の大移動の手前である2~3月にかけて最も需要が高くなり、価格も高く売却できます。

売却期間が4ヶ月程度だとすると、マンションはちょうど11,12月くらいから売却活動をスタートすることが最も理想的な売却となります。


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それでは次に中古マンション価格の性質について見ていきましょう。

1-2.中古マンション価格の性質

マンションを売却する場合、いくらで売却できそうなのかを事前に把握することで、資金計画を立てることができます。

資金計画とは、住宅ローンが返済できるかとか、買い替えのために自己資金をどの程度用意できるかといった計画です。

以下にマンションの5年毎の築年数別価格の推移を示します。

中古マンションの築年帯別平均価格

中古マンションの築年帯別平均価格

※出典:東日本不動産流通機構より

青いラインが売出価格の平均単価で、赤いラインが成約価格の平均単価になります。

このグラフから読み取れるマンション価格の性質は、以下の2点です。

  • 実際に売却される成約価格は売出価格より低い
  • マンション価格は築年数の経過とともに下落する

SUUMOアットホーム等の不動産ポータルサイトを見れば、マンションの売出価格を把握することは可能です。

しかしながら、実際には売出価格と成約価格との間には差があるため、実際にいくらくらいで売却できるのかは分かりません。

また価格は築年数とともに下落し続けていくため、今のマンション価格がいくらくらいなのかというのも分かりません。

売却予想額が分からないと資金計画を立てることが出来なくなりますが、それを補うものがマンション査定です。

マンション査定は、売却予想価格を算出するため、売却活動の初期段階で行うことになります。

それでは次に媒介契約の種類について見ていきます。

1-3.媒介契約の種類は3つある

マンションの売却を本格化する前に、知っておいた方が良い知識があります。

それは不動産会社と締結する媒介契約についてです。

媒介契約には

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

の3種類が存在します。

一般媒介契約では、同時に複数の不動産会社に媒介を依頼できますが、それ以外の専任系の媒介契約では1社にしか売却を依頼することができません。

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 重ねて依頼ができる 重ねての依頼ができない 重ねての依頼ができない
自己発見取引 認められる 認められる 認められない

1社にしか売却を依頼できないと、仮にその1社が実力のない不動産会社である場合、マンションがなかなか売却できない事態が発生します。

このようなリスクを避けるためにも、マンション売却は複数の不動産会社に一般媒介契約で依頼することが望ましいと言えます。


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それでは次に仲介手数料について見ていきます。

1-4.仲介手数料を理解しよう

仲介手数料は売買金額に応じて以下のように上限が定められています。

売買金額 速算式(上限額)
200万円以下 5%
200万円超から400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

中古マンションのほとんどは400万円超の金額であるため、仲介手数料は「3%+6万円」と覚えておけばよいでしょう。

仲介手数料は、あくまでも宅地建物取引業法で定められた上限値であるため、値引交渉によっては値引くことも可能です。


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また仲介手数料は成功報酬であるため、不動産会社に対しては仲介手数料以外の費用は発生しません。

尚、仲介手数料には別途消費税が発生します。


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次に瑕疵担保責任についてご紹介します。

1-5.売り主として知っておきたい「瑕疵担保責任」

マンションを売却するうえで売主として、知っておかなければならない知識があります。

それは瑕疵担保責任です。

瑕疵(かし)とは、通常有すべき品質を欠く状態のことを言います。

瑕疵の例としてよく挙げられるのがシロアリですが、マンションは木造ではないためピンとこない人も多いかもしれません。

しかしながら、マンションであっても下表のような部分に隠れた瑕疵があり、それが売却後に発見された場合は、売主は損害賠償等の責任を負うことになります。それが瑕疵担保責任です。

構造耐力上主要な部分 基礎杭、基礎、床版、壁、外壁、屋根版
水の浸入を防止する部分 外壁、開口部、屋根、配水管

民法では買主が隠れた瑕疵を発見した場合、発見後1年間、売主に対し損害賠償または契約解除を請求できると定めています。

ただし、この民法の規定は任意規定であるため、個人がマンションを売却する場合は、買主と売主の合意の上で瑕疵担保責任の全部または一部を免責することが可能です。

売主の瑕疵担保の負う期間は3ヶ月が一般的になります。

なお、瑕疵担保責任については、既存住宅売買瑕疵担保保険で対応することも可能です。


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それでは次に確定申告について見ていきます。

1-6.売却後に行う確定申告

個人がマンションを売却して所得が発生した場合には、所得税及び住民税が発生します。

不動産を売却した時に発生する所得を譲渡所得と言います。

譲渡所得は不動産の売却額ではありません。以下の式で表される譲渡所得がプラスであれば課税対象となります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

通常、給与所得者は確定申告を行いませんが、別途譲渡所得という所得が発生した場合には、全体の所得を確定するために確定申告が必要となります。

また譲渡所得がマイナスとなる場合は、譲渡損失が発生していると表現します。

後述しますが、個人がマンションのような居住用財産を売却して譲渡損失を発生させた場合、源泉徴収税額の還付を受けることのできる特例があります。

この特例を使うためには確定申告が必要となります。

つまりマンションを売却するほとんどの人は、確定申告をした方がいいという


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以上、売却活動に入る前に知っておきたい6つのポイントについて見てきました。

それでは次に気になるマンション売却に必要な資料について見ていきましょう。

2.マンションの売却に必要な資料

続いて売却活動を行う上で必須の書類がいくつかあります。

いざ、売却活動を始めてから「あれ・・・書類がない」とならないように事前に確認しておきましょう。

2-1.売却活動に入る前に確認すべき資料

売却には直接必要はありませんが、売却後の確定申告で「取得費」を計算する際に重要な書類があります。

それはこれから売却しようとしているマンションの「購入時の売買契約書」です。

購入時の売買契約書があることによって、確定申告を行う際の取得費が計算可能となります。

譲渡損失の発生によって税金の還付を受ける場合には、還付額の計算根拠を求めるための大切な資料となります。

よって、売却後も確定申告が終わるまでは、購入時の売買契約書は決して捨てないようにしてください。

購入時の売買契約書は古い資料になりますので、まずは契約書が手元にあるかどうかをきちんと確認しましょう。


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2-2.売買契約に必要な資料

売買契約時に売主が必要な持参物については以下のものになります。

売買契約時に必要なもの

  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  • 本人確認資料(運転免許証等)
  • 印紙代(契約書貼付用)
  • 媒介報酬額(通常50%程度)

なお、売買契約書に貼付する印紙については、売買契約書に記載された売買金額によって下表のように定められています。

契約書に記載する売買金額 貼付する印紙税
1万円未満
1万円以上10万円以下
10万円超50万円以下
50万円超100万円以下
100万円超500万円以下
500万円超1,000万円以下
1,000万円超5,000万円以下
5,000万円超1億円以下
1億円超5億円以下
5億円超10億円以下
10億円超50億円以下
50億円超
金額の記載のないもの
非課税
200円
200円
500円
1,000円
5,000円
10,000円
30,000円
60,000円
160,000円
320,000円
480,000円
200円

一般的に中古マンション価格は1,000万円超5,000万円以下がボリュームゾーンです。

この範囲であれば、印紙税は10,000円となります。

次に引渡時に必要な書類について紹介します。

2-3.引渡に必要な資料

マンション売却で引渡時に必要な書類は以下の通りです。

引渡し時に必要な書類

  1. 権利証又は登記識別情報通知書
  2. 実印
  3. 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  4. 固定資産税・都市計画税納税通知書
  5. 住民票
  6. 本人確認資料(運転免許証等)
  7. 固定資産税評価証明書
  8. 鍵(複製も含め全て)
  9. 抵当権等抹消書類
  10. 管理費・修繕積立金の格の確認書等
  11. パンフレット
  12. 管理規約
  13. 使用細則

上記の中で、外部公共機関から入手する資料は以下の通りです。

書類名 入手先 費用
印鑑証明書(個人) 市区町村窓口 300円
住民票 市区町村窓口 300円
抵当権等抹消書類 抵当権を付けている金融機関 金融機関による

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以上、ここまで売却に必要な資料について見てきました。

それでは次に売却計画を立てるについて見ていきましょう。

3.マンションの売却計画を立てる

前章までが売却活動までの事前準備です。

では、事前準備の最後として売却計画を立てることが重要です。

3-1.買換えの場合は売先行?買先行?

買換えの場合、売却と購入を同時に行うことができれば理想的ですが、現実的に同時とうのは難しく、売るか買うかのどちらかを先に行うことになります。

買換えにおいて、売却を先に行うことを「売り先行」、購入を先に行うことを「買い先行」と言います。それぞれのメリットとデメリットは以下のようになります。

  メリット デメリット
売り先行 売却価格が確定するので、買換えに向けた資金計画が立てやすい。
焦らずに売却活動ができる。
住まいを引渡すまでに買換え先が決まらなければ、仮住まいになってしまう。
仮住まいとなると、引越しの回数も増え、余分な費用がかかってします。
買い先行 時間をかけてじっくりと購入物件を探すことができる。
新居へ引っ越すことで空家にすれば、家の印象を良くしてから売却できる。
売却のめどがたたないと、新居購入の分と合わせた二重ローンになる可能性がある。
売却価格や時期が未定なため、資金計画が狂ってしまう可能性がある。

売り先行と買い先行にはそれぞれメリットとデメリットがありますが、現実的には買い先行はお金にかなり余裕のある人でないとできません。

売り先行であれば、売却資金の一部を次の物件の購入のための自己資金に充当することができます。

売り先行は「住みながら売る」ことになり、多少売りにくさが残りますが、経済的な理由から売り先行を選択する人の方が多い

それでは次に売却に必要な費用について見ていきます。

3-2.売却に必要な費用

マンションの売却では、主に以下の費用が発生します。

費用項目 計算方法または目安
仲介手数料 取引額が4,000千円超の場合
取引額×(3%+6万円)×1.08消費税
印紙税 取引額が1,000万円超5,000万円以下の場合
10,000円
抵当権抹消登記の登録免許税 不動産1個につき1,000円
司法書士手数料 14,476円(関東地区)

3-3.住宅ローン残債の確認

住宅ローンの残債が残っていても、不動産を売却することは可能です。

ただし、そのままでは売れませんので、マンションの登記簿謄本についている抵当権を抹消することで売却ができるようになります。

抵当権は、住宅ローンを完済することで抹消できます。

住宅ローンの抹消方法としては、主に以下の3つの方法があります。

  • 売却金額だけで完済する。
  • 売却金額に手持ちの現金を合わせて完済する。
  • 住み替えローンを使って完済する。

査定を取る前に、まずはいくらの住宅ローンが残っているのか、銀行に確認して正確な数字を把握しておきましょう。


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それでは次に相場を知る方法について見てきます。

3-4.相場を知る方法

マンションのような一般的な不動産は、チラシなどでもかなり相場を把握できます。

特に大きいマンションにお住まいの方は、同じマンションの他の部屋の売却チラシが入っていることも多く、およその相場を把握することは可能です。

実際、筆者もマンションに住んでいますが、良く同じマンションの売り物件のチラシが入っているため、だいたいの価格水準はそれだけで把握しています。

チラシの他には、SUUMOアットホーム等の不動産のポータルサイトで調べても大体わかります。

ただし、冒頭のグラフで示したように、売出価格と成約価格は異なるのが一般的です。

そのため売り物件だけを見ていては、成約価格水準が分からないのも事実です。

そこで自分のマンションの価格を簡単に調べる方法として、匿名査定サイトの利用があります。

代表的な匿名査定サイトには、「HowMA(ハウマ)」や「HOME’Sプライスマップ」「IESHIL(イエシル)」があります。

HowMAは人工知能によって価格を算出しており、筆者も何度か利用しましたが、かなり精度が高いです。

正直、何の問題も抱えていないマンションの査定であれば、HowMAだけで十分です。

相場を把握したら、必ず住宅ローンを返済できるかどうかを確認するようにしましょう。


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それでは次に設備の動作確認について見ていきます。

3-5.設備の動作確認

最近のマンションは食洗器、オーブン、ディスポーザー、ディスプレー付きインターホン、お風呂の追い焚き等、電気設備が充実しています。

売却前には必ず全ての機能が問題なく動作するかどうか確認してください。

特に要注意なのが普段使わない機能です。

設備によっては住んでから一度も使ったことのない機能があるものもあります。

正常と思って売却したにも関わらず、後から買主から「壊れていた」とクレームをつけられる可能性があります。

そのため、この段階でしっかりと入念にチェックするようにしてください。

正常に動作しない機能や不具合を発見した場合、致命的なものでない限り、特に修理する必要はありません。

マンション売却では売主しか知らない不具合等について、「告知書」に記載します。

告知書は不動産会社から記載を依頼されます。そして告知書の内容は不動産会社から買主へ説明されます。

不具合の内容について、買主が容認してくれればそれで問題ありません。

もしどうしても容認できないようであれば、修理費相当を値引きするなどの対応となります。

重要なのは、不具合があった場合、それを隠してはいけないという点です。

不具合を知りながら隠ぺいして売却すると、瑕疵担保責任の免責対象となりません。

瑕疵(かし)とは、通常有すべき品質を欠く状態のこと

告知書に正確な事実を記載するためにも、設備の動作確認はしっかりと行いましょう。


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以上、売却計画を立てるについて見てきました。

それでは次に気になる売却活動の開始について見ていきます。

4.マンションの売却活動の開始の流れとポイント

それでは、いよいよ売却活動開始です。

4-1.価格査定を受ける

査定からが本格的な売却活動の開始となります。

通常は、査定を依頼するとその不動産に売却を依頼するのが通常の流れです。

そのためここで意識すべきことは、複数の不動産会社へ一般媒介で依頼を想定し、査定も複数の不動産会社へ依頼した方が良いという点です。

複数の不動産会社への査定依頼は、近所の不動産会社をグルグル回ることで、やろうと思えばできるかもしれません。

しかしながら、それは非常にパワーのいる行為であり、わざわざ査定を取るためにそこまでエネルギーを注ぎたくないのも事実ではないでしょうか。

そこでオススメなのが不動産の一括査定サイトの利用です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

一括査定サイトを使えば最大6社から訪問査定を受けることが可能です。

査定を受けた全ての会社にそのまま一般媒介契約で依頼すれば良いので、良い流れになります。

査定額については自分でHowMA等を使えば、かなり精度の高い査定額が分かります。

そのため訪問査定の結果に対して一喜一憂する必要は全くありません。

一括査定サイトは、一般媒介契約に向けた不動産会社集めのツールとして使いましょう。

後ほど一括査定のオススメサイトについては紹介します。

それでは次に気になる告知書への記載について見ていきます。

4-2.告知書への記載

査定に当たっては、不動産会社から告知書の記載を求められます。

告知書は、損傷や不具合等のネガティブな事実を正直に記載することが基本です。

正直に書くことが、後からの損害賠償を避けるための自分を守る手段だと理解してください。

HowMA等の匿名サイトでは不具合を査定額に反映できないというデメリットがあります。

そこで不動産会社には不具合等をしっかり告知した上で査定を依頼しましょう。

告知書の内容次第では、値引があり得ます。

ただし、告知書に記載して値引きして売却しておく分には、後から瑕疵担保責任を追及されることはありません。

値引を恐れて告知書に記載をしないことは、後から大きな損害を被る可能性に繋がりますので、正直にしっかりと書きましょう。

「これは告知書に書くべきだろうか?」と不安になる部分については、不動産会社と良く相談してください。


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それでは次に専有部分の利用制限に関する確認について見ていきます。

4-3.専有部分の利用制限に関する確認

マンションは、マンションごとに管理規約や使用細則によって、専有部の利用が制限されている場合があります。

例えば以下のようなものが該当します。

専有部分の利用制限の例

  • 事業用としての利用禁止
  • フローリングの貼替禁止
  • ペット飼育禁止
  • ピアノ使用禁止

 

禁止事項が多い場合は、マンション価格を下げる方向になります。

売却する前にどのような禁止事項があるか、再度確認してください。

禁止事項については不動産会社に伝えましょう。

それでは次に管理費および修繕積立金について見ていきます。

4-4.管理費および修繕積立金は売却前に支払い終えておく

既に支払った管理費および修繕積立金については、管理組合の組合財産となっているため、売却しても返還されることはありません。

仮に、管理費および修繕積立金に滞納がある場合は、売却前に払込を行うようにしてください。

滞納部分が残っていると、値引の対象となるばかりでなく、売却もしにくくなりますので、できるだけ売主側で対処することがポイントです。

また管理費および修繕積立金が翌月分を当月末払いしているような場合、先払い状態となっています。

先払い部分に関しては、買主との間で精算することもあります。

 


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それでは次にリフォームの有無について見ていきます。

4-5.マンションリフォームの有無

マンションの売却にあたっては、必ずしもリフォームは必要ありません。

リフォーム費用は、そのまま価格に転嫁できないため、割り切ってリフォームしないという考えで構いません。

ただし、破損部分等の修繕は必要です。

壊れた部分は正常な状態に直してから売却に臨んでください。

尚、軽微な損傷については、修繕する必要はありません。

軽微な不具合は告知書に記載し、買主へ容認させて売却を行います。

軽微な不具合には、クローゼットの引戸の建付けが悪い、ドアノブが固い、シャワーのカランの調子が悪い等が挙げられます。


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それでは次に媒介契約について見ていきます。

4-6.最大のポイント!媒介契約の締結

売却活動の中で、不動産会社との媒介契約の締結は最大のポイントとなります。

以前にもお伝えした通り、売主が締結する媒介契約は、複数の不動産会社と一般媒介契約を締結することが有利です。

ただし、自ら近所の不動産会社をグルグル回って複数の不動産会社と一般媒介契約を締結することは、精神的にも時間的にも負担が多く現実的ではありません。

従来は、複数の不動産会社と一般媒介契約を締結することは非常に面倒であったため、専任媒介で済ませてしまう人が多くいました。

しかしながら、最近では一括査定サイトを使えば簡単に複数の不動産会社を自宅に呼び寄せ、売却依頼をできるようになりました。

複数の不動産会社と一般媒介契約を締結するには一括査定サイトはとても便利なツールとなりますので、売却時にはぜひ活用することをお勧めします。

 


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一括査定サイトのオススメは「HOME4U」

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

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不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。成功のシナリオをまとめます。

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下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で30~40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
マンションナビ 非公開※2,500店舗 全国 360万人

2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
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以上、ここまで売却活動の開始について見てきました。

それでは次に気になる売却活動について見ていきます。

5.マンション売却活動の2つのポイント

マンションの売却活動中で重要なポイントは2つ

  1. 内覧対応
  2. 条件交渉

です。

5-1.内覧対応

買換えでは経済的な理由から売り先行を選択する方が多いです。

そのため居住中のマンションを売却することになりますが、その際は内覧対応が発生します。

内覧対応とは、購入希望者を実際に売主が案内することを指します。

不動産会社が購入希望者を連れてきますので、一緒に対応を行います。

 


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それでは次に条件交渉について見ていきます。

5-2.条件交渉

購入希望者が物件を気に入ると、購入の意思を書面で提示することになります。

具体的には「不動産購入申込書」または「買付証明書」と呼ばれる書面が提示されます。

この中には金額が記載されています。

売り希望価格の満額で買ってくれる方もいますが、中には値下げを要求してくる買主もいます。

値下げ要求額も、当初から見込んでいた範囲のものであれば、了解して売却を決定しましょう。

この際、不動産会社との契約が専任媒介契約だと購入希望者の「買付証明書」がなかなか集まりません。

複数の購入希望者から「買付証明書」を集めることができれば、こちらも強気で交渉できることが可能です。

「ぜひ買いたい」という購入希望者が2人揃うだけでも、価格を吊り上げることができます。

高く売却するには、「買付証明書」を2つ以上集めることがポイントです。

「買付証明書」を2つ以上集めるには、複数の不動産会社へ一般媒介契約を締結する

HOME4Uを使って不動産一括査定サイトを利用する

以上、ここまで売却活動について見てきました。

それでは次に売買契約について見ていきます。

6.マンションの売買契約

売却先が決定すれば、いよいよ売買契約の締結です。

6-1.売買契約の締結

買主との売買条件が成立した後は、売買契約を締結します。

売買契約は不動産会社の事務所で行う場合が多いです。

参加者は①売主と②買主、③不動産会社になります。

売買契約では、売主は買主より手付金を受領します。

手付金は売買代金の10~20%が目安

一方で、不動産会社へは仲介手数料の支払いが発生します。

売買契約時の仲介手数料は半額の50%が目安となります。


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それでは次に設備表への記載について見ていきます。

6-2.設備表への記載

売買契約書には設備表を添付します。

設備表は売却する設備についての故障や不具合の箇所の具体的内容を記載する書面であり、売買契約時に売主と買主の双方でその内容を確認します。

具体的には、以下のような感じです。

設備の名称 故障・不具合の箇所および具体的内容等
インターホン モニター画像にみだれあり
下足箱 扉の滑りが悪い
屋内照明器具 廊下照明スイッチの一部が接触不良で作動しないことがある

これらの経年劣化に伴う損傷については、設備表の冒頭に

これらの設備につき、設置後の経年による劣化または通常の使用方法による機能低下に起因する汚損や故障については、買主は売主に対して損害賠償請求等の瑕疵担保責任は問いません。

と断り書きを入れておくようにしましょう。

それでは次に重要事項説明について見ていきます。

6-3.重要事項の説明をして事前に了解を取っておく

重要事項説明は、不動産会社が買主に対して行います。

重要事項説明では、告知書や設備表の内容を説明し、買主に了解を取っておくことがポイントとなります。

売主は瑕疵担保責任を負っていますが、ここできちんと説明をしておけば後から説明した部分に対し損害賠償請求を受けることはありません。

買主が説明を受けて、マンションを購入すると、マンションは不具合等を容認したことになります。

ただし、売主が瑕疵の存在を知りながら買主に告知しなかった場合は、その瑕疵については瑕疵担保責任の対象となります。

後から買主に「聞いていなかった」と言われないように、しっかりと事実を説明しておきましょう。

それでは次に引渡までに行うことについて見ていきます。

6-5.引渡までに行うこと

売買契約締結後は、以下のことを行います。

1ヵ月程度しか時間がありませんので、段取り良く行うようにしてください。

引渡までに行うこと 備考
引越 ガス・水道・電気・電話等の解約手続きも忘れないようにしてください。
管理組合の脱会 マンション管理組合に管理組合からの脱会手続きを行ってください。
ゴミ捨て 引渡時にゴミが残っているとトラブルの原因になります。1つ残らずゴミを捨てるようにしましょう。
抵当権抹消手続き 住宅ローンが残っている場合、引渡当日に抹消手続きを行います。事前に銀行に連絡しておいてください。
現地確認 売主と買主との間で現地確認を行います。特に設備の動作状況については、きちんと確認してもらいましょう。
生活ルールに関する確認 ゴミ出しルールや町内会ルール等、生活に関する細かい部分を買主へ引き継ぎます。
火災保険の解約 火災保険を複数年で契約していると、期中解約の場合は保険料が戻ってきます。

以上、ここまで売買契約について見てきました。

それでは次に引渡について見ていきましょう。

7.マンション引渡しで重要なポイント

売買契約が締結されれれば、あとは実際にマンション引渡しです。

7-1.残代金の入金

引渡では、残金の入金があります。

住宅ローンの残債がある場合は、残代金の入金を確認して、銀行が抵当権の抹消書類を司法書士へ引き渡すことになります。

司法書士は、抵当権抹消書類および所有権の移転に必要な書類が揃うと、そのまま法務局に出向き、登記変更手続きを行います。

登記が最新の状態に反映されるのは、約2週間程度かかります。

その他、お金の流れとしては、

  1. 売主から不動産会社への仲介手数料の支払い
  2. 司法書士手数料の支払い
  3. 精算による入金等

があります。

それでは次に諸費用の精算について見ていきます。

7-2.諸費用の精算

引渡日は、固定資産税や管理費・修繕積立金等の諸費用の精算を行います。

精算の対象となるものは、以下のようなものになります。

  • 固定資産税などのように、売却年度の間は引き続き売主に請求が届くようなもの
  • 管理費・修繕積立金などのように、引渡後に本来であれば買主が負担すべきものを、売主が既に払ってしまったもの

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それでは次に鍵の引渡について見ていきます。

7-3.鍵の引渡

残代金の入金と同時に物件を引渡すことになります。

しかしながら、大きな不動産は何をもって引渡と呼ぶのか、疑問が残る部分でもあります。

マンションをはじめとする不動産の引渡は「鍵」の引渡をもって物件を引渡したことになります。

よって、引渡の中でも「鍵」の引渡が最も重要なイベントになります。

鍵は複製を含めて、全て引き渡すようにしてください。

売主の手元に1本でも残ってはいけません。

売主があらぬ疑いをかけられても困るため、鍵は絶対に手元に残しておくようなことは避けましょう。

以上、ここまで引渡について見てきました。それでは次に確定申告について見ていきます。

8.気を抜いたらダメ!売却活動は確定申告までして完了

マンションの売却が終わり、引渡しも終わり終了!といきたいところですが、年末に行う確定申告があります。

結論から言うと、基本的にはどんな方でも確定申告をした方がよいということになります。

それでは詳しく見ていきましょう。

8-1.譲渡損失の発生と取り戻せる源泉徴収税額

冒頭のグラフで示した通り、マンションの価格は築年数とともに下落します。

中古マンションの築年帯別平均価格

中古マンションの築年帯別平均価格

そのためマンションを売却すると譲渡損失が発生することが通常です。

課税譲渡所得の計算式は以下のようになりますが、譲渡損失が発生する状態というのは、課税譲渡所得がマイナスとなることを意味します。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 < 0

現在、国としては国民のストック活用の観点から、中古住宅市場の活性化を図るための施策を行っています。

その一つが譲渡損失の発生と源泉徴収税額の還付制度です。

中古マンションは売却すれば損失が出るのがほぼ当たり前であるため、税金還付制度を設けることで、売却しやすくなるように誘導つまり特例(税金の控除)を行っています。

国がせっかくこのような制度を設けてくれていますので、特例を利用しない手はありません。

マンションを売却して譲渡損失が発生した場合には、確定申告を行うことによって、源泉徴収税額のキャッシュバックを受けましょう。

 

なお、稀なケースではありますが、例外的にマンションを売却しても譲渡益が発生するようなケースもあります。

その場合は、3,000万円特別控除の特例を適用して節税を行います。


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それでは次に特例を受けることのできる居住用財産の定義について見ていきます。

以下からは、最も多いケースである譲渡損失が発生する場合に話を絞り特例を紹介します。

8-2.特例を受けられる「居住用財産」の定義

居住用財産とは、以下のいずれかの定義に当てはまる住宅を指します。

  • 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  • 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

マイホームであれば1つ目の要件に合致しますので、居住用財産となります。

居住用財産はマンションや戸建の区別はなく、両方ともに居住用財産となります。

投資用マンションなどは自己の居住用に供しているものではなく、事業用不動産に該当することから、特例の対象外となります。

それでは次に譲渡損失が発生した場合の2つの特例について見ていきます。

8-3.譲渡損失が発生した場合の2つの特例

居住用財産を売却して譲渡損失が発生した場合、下表の2つの特例が使えます。

2つの特例は、主に「買換え」か「売却のみ」かの違いです。

条件 売却/買換え 特例名
譲渡損が生じる場合 買換え 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は買換えですので、譲渡資産と買換え資産のそれぞれに下表のような適用要件があります。

譲渡資産の適用要件 買換え資産の適用要件
(a) 現に自分が住んでいる住宅
(b) 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
(c) (a)や(b)の住宅及びその敷地
(d) 災害によって滅失した(a)の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地
ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る。
(a) 譲渡資産の譲渡した年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に取得される自己の居住用に供する家屋またはその敷地
(b) その家屋の居住部分の床面積が50㎡以上であること
(c) その取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みであること
(d) 繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換え資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること

「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は単純売却ですので、要件は下表に示す譲渡資産のみとなります。

譲渡資産
(a) 個人が平成16年1月1日から平成29年12月31日までの間に、その有する家屋又は土地でその年1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産であること
(b) その個人がその譲渡に係る契約を締結した日の前日においてその譲渡資産に係る一定の住宅借入金等の金額を有すること
(c) 繰越控除する各年分の合計所得金額が3,000万円以下であること
(d) 譲渡先が、その個人の配偶者その他特別の関係がある者ではないこと

それでは次にマンション取得費の計算方法について見ていきます。

8-3.マンション取得費の計算方法

課税譲渡所得を求めるためのポイントは取得費の計算にあります。

取得費は土地については購入価額がそのまま取得費になりますが、建物については減価償却後の価格であるため、少しだけ計算が必要になります。

マンションの減価償却費は、以下の式で計算されます。

減価償却費 = 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

居住用のマンションの償却率は「0.015」になります。

例えば、次のような条件のマンションについては、取得費は以下のように計算されます。

マンションの土地の購入価格 3,000万円
マンションの建物の購入価格 2,000万円
経過年数 10年

減価償却費 = 2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 10年 = 270万円

よって減価償却費を控除した建物価格は以下のようになります。

減価償却後の建物取得費 = 2,000万円 - 270万円 = 1,730万円

このように計算した建物取得費に土地取得費を加算してマンションの取得費を求めます。

マンションの取得費 = 3,000万円 + 1,730万円 = 4,730万円


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それでは次に確定申告に必要な資料について見ていきましょう。

8-4.確定申告に必要な書類

特例を適用するためには、譲渡した翌年の毎年3月15日までに確定申告をする必要があります。

確定申告に必要な書類を以下に示します。

添付書類 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
除票住民票 必要 必要
譲渡資産の登記事項証明書 必要 必要
買換え資産の登記事項証明書 必要
新しい住民票 必要
譲渡所得計算明細書 必要 必要
その他 ・住宅借入金の残高証明書(買換え資産のもの)
・その他の添付書類はお近くの税務署に問い合わせください。
・住宅借入金の残高証明書(譲渡資産のもの)

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9.まとめ

以上、マンション売却の導入から売却活動開始、終了、また確定申告まで全て説明してきました。

マンション売却は3~4ヵ月の間、初めてばかりのことを行います。

本記事を何度も読み返し、一つ一つのステップを確認しながら、行うようにしましょう。

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