注文住宅の予算を決める上で知っておきたいのが、必要とされる「諸費用（諸経費）」のこと。
金額もさることながら、どのような内訳なのかも気になりますよね。住宅ローンを組み、土地の購入と建物の建築を行う場合はそれぞれに関連した諸費用がかかります。
しかし、諸費用の一部はローンへ組み込みができるほか、工夫次第で多少費用を抑えることも可能です。
この記事では諸費用の内容や金額の目安をお伝えしつつ、「2,000万円の家（平屋・2LDK）」など複数事例を挙げてシミュレーション方式で諸費用を公開いたします。
ぜひ参考にしてみてください。
例：本体工事「2,000万円の家」の諸費用
| 本体工事 | 2,000万円 |
| 地盤調査・地盤改良工事 | 100万円 |
| インテリア工事 | 100万円 |
| 外構工事 | 200万円 |
| 設計監理、確認申請費用 | 50万円 |
| 登記費用 | 15万円 |
| 屋外給排水工事、電気工事など | 110万円 |
| 住宅ローン諸費用 | 借入なし |
| 印紙代 | 3万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 15万円 |
| 引越し代 | 20万円 |
| その他 | 7万円 |
| 合計 | 2,670万円 |
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注文住宅の諸費用とは何か
ざっくりとしていて捉えどころのない「諸費用」は、ハウスメーカーや工務店によって括り方や金額もさまざま。
ですが、内容自体は共通ですので、まずはどういったものがあるのかを理解しておきましょう。
「諸費用」は本体工事代と土地代以外のあらゆる費用
諸費用とは、建物の本体工事と土地そのもの以外に必要な経費の総称です。
本体工事とは
- 基礎
- 構造材
- 外壁材
- フローリングや壁紙などの内装仕上げ材
- キッチンやユニットバスなどの設備 など
ハウスメーカーや工務店で「建物の価格はいくらですか？」と聞いたときに返ってくる金額は、この「本体工事代」を指すことが一般的です。
ところが、家を建てるためには本体工事以外にもさまざまな付随工事や手続きが発生します。
たとえば地盤調査や建築確認申請、ライフラインを整えるための電気・水道の引き込みなどが必要となり、それらを行うために諸費用がかかるのです。
土地購入についても同様で、土地代そのもの以外に仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用が発生します。
そのほか、住宅ローンを借りる場合にも事務手数料や保証料などの諸費用が必要です。
細かい項目がたくさんある上、聞き慣れない用語も多いのですが、決して少ない金額ではないため費用相場や概要を知っておくことが大切です。
「諸費用」の目安は建築総額の25%
諸費用の詳細は後述しますが、ざっくりと予算を把握するなら「建築総額の25％程度」と考えておきましょう。
たとえば建築予算が3,000万円なら諸費用は750万円となり、本体工事にかけられる予算は2,250万円ということが分かります。
「諸費用」はハウスメーカーによって考え方が異なる
ハウスメーカーや工務店の見積りには、必ずといっていいほど「諸費用（諸費用）」の項目があるはず。
ただ、建築工事は境界があいまいという特徴もあり、何を本体工事と見なして何を別途工事とするかなどはケースバイケースです。
また、見積りにも決まったルールはないため、各社で自由な書式が使われています。
比較をするときには少々戸惑うかもしれませんが、いくつか見て、説明を聞いていけば次第に慣れてくるはずです。
注文住宅にかかる諸費用の一覧と概要
家を建てるのに発生する諸費用を「土地・建物・ローン・その他」の4タイプに分類して表にまとめました。
| 分類 | 費用 | 概要 | 費用相場 |
|---|---|---|---|
| 土地取得の諸費用（土地・建物に共通するものも含む） | 印紙税 | 契約書の作成に際して課される税金 | 4万円～8万円程度 |
| 登録免許税 | 土地の所有権移転や建物の抵当権設定など、登記に際して課される税金 | 15万円～45万円程度 | |
| 不動産取得税 | 土地や建物など不動産を取得した際に課される地方税 | 0円になることが多い | |
| 司法書士報酬 | 司法書士へ登記を依頼した場合に支払う報酬 | 1業務あたり3万円～6万円程度 | |
| 仲介手数料 | 土地購入の際、不動産会社に支払う手数料 | 土地代×3%＋6万円＋消費税 | |
| 固定資産税 | 土地や建物などの固定資産に課される税金。毎年1月1日時点の所有者が支払う | 都市計画税と合わせて年間10～20万円程度 | |
| 都市計画税 | 固定資産税と同様に土地・建物の所有者に課せられる税金。ただし、市街化区域内に限られる | ||
| 建物を建てる諸費用 | 屋外給排水工事 | 上下水道を利用するために必要な配管工事の費用 | 70万円～100万円程度 |
| 引き込み工事 | TV、インターネット、電気線などの引き込み工事の費用 | 70万円～100万円程度 | |
| インテリア造作工事 | 造り付け家具やカーテンボックスなどの取付工事 | 0円～約200万円など | |
| 解体費 | 建替えの際に発生する費用。植栽がある場合は伐採費用も必要 | 150万円～300万円程度 | |
| 地盤調査費 | 適切な基礎や構造を決定するため、また改良の有無を判断するために行う調査費用。スウェーデン式サウンディング試験が一般的 | 5万円～15万円程度 | |
| 敷地測量費 | 敷地の境界が不明瞭な場合に測量を行う費用 | 5万円～10万円程度 | |
| 地盤改良工事 | 調査の結果、軟弱と判断された地盤に強化工事を行う費用 | 0円／100～150万円程度 | |
| 設計・監理料 | 設計図の作成および図面通りに工事が進んでいるかチェックする業務の費用 | 50万円程度 | |
| 外構工事 | 駐車スペースのコンクリート打設やフェンス、門扉、ウッドデッキ造作などの費用 | 100万円～300万円程度 | |
| 建築確認申請費用 | 工事着手前と建物完成後に検査機関のチェックを受ける際の手数料 | 4万円～12万円程度 | |
| 上下水道納付金 | 建物を新築する際、自治体に支払う費用 | 0円～30万円程度 | |
| ローン関係 | 住宅ローン保証料 | 金融機関を通じて保証会社と契約を結ぶための費用 | 借入額×2.2%程度 |
| 団体信用生命保険 | 住宅ローン契約者が死亡または高度障害となった場合に返済残高がゼロになる保険 | ローン金利に含まれるため0円 | |
| 火災保険料 | 住宅ローンの融資を受けるために加入が義務付けられている保険 | 月数万円程度 | |
| その他 | 引越し代 | 引越し業者のほか、仮住まいの家賃、トランクルームの賃貸費用など | 20万円～40万円程度 |
| 式典費 | 地鎮祭や上棟式、ご祝儀など | 5万円～10万円程度 | |
| 家具、備品 | カーテンや照明、家具、家電などの購入費用 | 50万円～200万円程度 | |
| 手土産 | 近隣挨拶の手土産、現場の職人へ差し入れなど | 2～3万円程度 |
特殊な用語や意味がわかりにくいものについても解説します。
仲介手数料（土地）
一般的に、土地の所有者と購入者の間には不動産業者が入り、物件情報の掲載や現地案内、契約手続きのサポートなどを行います。
契約が成立すると不動産会社が受け取る報酬が「仲介手数料」です。手数料の上限は法律で定められています。
仲介手数料の上限は、「土地代×3％＋6万円＋消費税」となっています。
上記の計算式に当てはめると1,500万円の土地の場合は仲介手数料が56.1万円、2,000万円の土地なら72.6万円になります。
登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）
「登記」とは土地や建物など不動産の権利関係を登記簿に記載すること
登記を自分で行うのは現実的ではなく、通常は司法書士へ依頼します。
そのため登記の際は「登録免許税」「司法書士へ払う報酬」の2つが発生し、これらをまとめて登記費用といいます。
注文住宅を建てる際に必要な登記の種類
- 所有権移転登記（土地）
- 所有権保存登記（建物）
- 抵当権設定登記（ローン）
土地を購入した際、所有権が売主から自身に移ったことを証明するために行うのが「所有権移転登記」です。
今まで何もなかった場所に新築住宅を建てた場合は「所有権保存登記」を行います。
住宅ローンを借りる際にも登記が必要で、所有不動産が金融機関の担保となっていることを証明するために「抵当権設定登記」を行います。それぞれの登録免許税の値は、固定資産税評価額に所定の税率を掛けて算出します。
なお、固定資産税評価額を知るには役所の帳簿で確認する、市区町村から届く納税通知書などで確認する、などの方法があります。
ざっくりとしたイメージでは売買価格の7割程度というのが固定資産税評価額の目安となります。
登録免許税の税率
- 土地の所有権移転登記「固定資産税評価額×1.5%（令和8年3月末まで）」
- 建物の所有権保存登記「固定資産税評価額×0.15％（令和6年3月末まで）」
- 抵当権設定登記「負債金額×0.1%（令和6年3月末まで）」
※上記は軽減税率を適用した内容です。床面積50平方メートル以上であることや新築後1年以内に登記をするなどの要件を満たす必要があります。
※出典：国税庁
固定資産税清算（土地）
住宅の固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に対して課されるもの。
土地を購入する場合、タイミングにもよりますが、売主にはその年分の納税通知書がすでに送付されていて、全額納付済みという場合もあります。
そのような場合は、土地を取得した日に応じて売主と買主で按分するのが慣習です。
たとえば8月31日に土地を購入したなら9月1日から12月31日までの固定資産税分を買主が売主に支払って精算する形をとります。
住宅ローン諸費用
住宅ローンを借りる際には事務手数料や保証料、団体信用生命保険料などが必要です。
保証料とは保証会社と契約を結ぶために必要な費用で、将来ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社が代理でローンを一括返済するというもの。
保証会社による代理弁済が実行された後は、銀行ではなく保証会社に対して返済を行う必要があります（返済義務がなくなるわけではありません）。
保証料は一括で支払うか金利に上乗せするかを選べる場合がほとんどです。
団体信用生命保険は死亡や高度障害の場合に残額がゼロになるもの。
保険料は通常金利の中に含まれています。なお、抵当権設定の費用については本記事の「登記費用」の項目を参考にしてください。
火災保険料
火災だけでなく落雷、台風、水害などによる被害からも補償を受けられる火災保険。
「ガラスのドアにぶつかり割ってしまった」など日常生活の中で起きた偶然の事故も補償されることが特徴です。
補償の範囲や金額は契約内容により大きく異なりますが、住宅ローンの融資を受ける上で加入必須です。支払いは毎月数万円程度となります。
印紙税
法律で定められた課税文書に対して課される税金で、注文住宅においては以下の契約書を作成する際に発生します。
契約書に記載される契約金額によって納める税金が変わります。
印紙税が発生する契約の種類
- 不動産の売買契約（土地購入の契約）
- 建築工事請負契約（建築工事の発注および請け負う旨の契約）
- 金銭消費貸借契約（住宅ローンを借りるための契約）
| 記載された金額 | 不動産売買契約書 | 工事請負契約書 | 金銭消費貸借契約書 |
|---|---|---|---|
| 500万円超え1000万円以下 | 5,000円 | 5,000円 | 1万円 |
| 1,000万円超え5000万円以下 | 1万円 | 1万円 | 2万円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 3万円 | 3万円 | 6万円 |
※上記は軽減税率を適用した内容で、令和6年3月31日までに作成される契約書の印紙税について記載
※500万円以下および1億円を超えるものは割愛しています
※出典：国税庁 印紙税額一覧表、印紙税の軽減措置
不動産取得税
不動産を取得した際に課せられる地方税で、固定資産税評価額を元に算出されます。
控除額と軽減措置があり、現在は以下の通り計算できますが、土地、建物どちらも控除額が大きめなので実質非課税になるケースが多いです。
不動産取得税
土地：固定資産税評価額×3％から①②のいずれか高い方を控除
① 45,000円
② 1平方メートルあたりの固定資産税評価額×住宅の床面積の2倍（1戸あたり200平方メートルが上限）×3%
建物：固定資産税評価額-1200万円×3％
※上記は軽減税率を適用した内容です。床面積50平方メートル以上であることや土地取得から一定期間内に住宅を建てるなどの要件を満たす必要があります。
※出典：総務省
地盤改良費
地盤改良とは、地盤調査によって強度を高める必要があると判断された場合に実施する工事
構造が強い家でも地盤が軟弱だと液状化現象などが発生する恐れがあるため大変重要なものです。
具体的には、地表の軟弱層の土を掘り、セメント系の固化材と混ぜ合わせて元の場所に戻すという方法で工事を行います。費用の目安は、およそ100～150万円です。
屋外給排水工事費
建物内部の配管工事とは別で、屋外にて発生する配管工事や汚水マスの設置工事などにかかる費用です。
自治体が管理する給水管から敷地内に配管を引き込む工事が含まれる場合もあります。
引き込み工事費
電気やガス、水道など敷地内にインフラを引き込むための各種工事にかかる費用です。TVやインターネットなどもそのままでは使えないため引き込み工事が必要となります。
インテリア工事費
床や壁紙を施工するといった基本的な本体工事の枠を超えて、オリジナルの造作工事を行う費用です。
TVボードやカウンターデスクの造作、床を上げて畳の小上がりを設ける工事など、いわゆるオプション的な内容がこれに当たります。
確認申請費用
建物が法律に適合しているかを自治体や民間の検査機関がチェックするための費用です。
通常は着工前と工事完了後の2回行いますが、木造3階建ての場合は中間検査も必要な場合があります。
1回の検査料金は2～3万円程度です。ハウスメーカーや工務店によっては「設計費」に含まれています。
設計・工事監理費
住宅に関する希望を間取りやデザインに落とし込み、設計図で具体化していくのが設計業務。
注文住宅を建てるときには平面図や立面図、外観デザインパースを使って打ち合わせを進めるのが一般的ですが、1邸の家を建てるにはそれ以外にも大量の図面や資料が作成されています。
完成後は見えなくなる構造や基礎なども含めて、設計図面や手順通りに工事が進行しているかを確認するのが工事監理。
諸費用の見積り項目では、これらをまとめて「設計・工事監理料」とする場合もよくあります。
上下水道納付金（負担金）
上下水道を新たに引き込む再には、工事費用とは別に水道局へ加入金を納める必要があります。
自治体ごとに料金が定められており、給水管の口径が大きくなるほど金額が上がります。
一戸建ての場合は口径13mmが一般的ですが、規模によっては20mmや25mmとする場合もあるようです。
なお、東京23区など自治体によっては負担金制度がなく、費用が発生しないこともあります。
注文住宅の総費用を分析！シミュレーション事例
「注文住宅の諸費用が多すぎて払えないのでは…」ここまで諸費用の項目が多いと心配になってしまうかもしれません。
実際の建築事例を元にしたシミュレーションで金額目安を知っておけば不安も和らぐと思います。ぜひ参考にしてみてください。
事例1：新婚子育てファミリー（2階建て・3LDK）
※出典：トヨタホーム
子どもがまだ小さいファミリーなら「家事ラク」「子どもに目が届く」「家族構成の変化にも対応しやすい」などの視点で間取りを考えていきたいですよね。このような家を坪単価90万円で建てるケースをシミュレーションしてみました。
＜シミュレーション事例1＞
- 延床面積：30坪
- 坪単価：90万円
- 家族構成：夫婦＋子ども1人
- 間取り：2階建て、3LDK
- ※土地はあるものとして算出
本体工事「2,700万円の家」の諸費用は以下の通りです。
| 本体工事 | 2,700万円 |
| 地盤調査・地盤改良工事 | 100万円 |
| インテリア工事 | 150万円 |
| 外構工事 | 200万円 |
| 設計監理、確認申請費用 | 50万円 |
| 登記費用 | 25万円 |
| 屋外給排水工事、電気工事など | 150万円 |
| 住宅ローン諸費用 | 60万円 |
| 印紙代 | 5万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 15万円 |
| 引越し代 | 35万円 |
| その他 | 100万円 |
| 合計 | 3,600万円 |
事例2：シニア夫婦（平屋・2LDK）
※出典：ミサワホーム
階段がなく、安全で使いやすい平屋。仕事も落ち着き、セカンドライフを楽しむシニアカップルにも人気がある間取りです。
こうした家を坪単価80万円で建てる場合の本体工事費や諸費用をシミュレーションで見てみましょう。
＜シミュレーション事例2＞
- 延床面積：25坪
- 坪単価：80万円
- 家族構成：60代夫婦
- 間取り：平屋、2LDK
※土地はあるものとして算出
本体工事「2,000万円の家」の諸費用は以下の通りです。
| 本体工事 | 2,000万円 |
| 地盤調査・地盤改良工事 | 100万円 |
| インテリア工事 | 100万円 |
| 外構工事 | 200万円 |
| 設計監理、確認申請費用 | 50万円 |
| 登記費用 | 15万円 |
| 屋外給排水工事、電気工事など | 110万円 |
| 住宅ローン諸費用 | 借入なし |
| 印紙代 | 3万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 15万円 |
| 引越し代 | 20万円 |
| その他 | 57万円 |
| 総額 | 2,670万円 |
注文住宅の諸費用を抑えるポイント
ここまで注文住宅の本体工事以外にはどのような諸費用が発生するのかお伝えしてきました。
家を建てるには欠かせないものばかりなのですが、工夫次第で多少は費用を節約することができます。
複数のハウスメーカーを比べる
注文住宅は設計次第で1,000万円で建てることもできれば、1億円で建てることもできます。
また、ハウスメーカーにより外観の違いや得意・不得意もありますので、まずは多くのハウスメーカーからカタログを取り寄せるのがベストです。
ただし、1つ1つハウスメーカーに自分の予算やイメージを伝えるのは大変面倒だし、家は何度も買えるものではないので明確に伝えるのも難しいのが事実。
そこで便利なサービスが「タウンライフ」です。
自分の予算や理想のイメージをネット上で入力すると、条件に合うハウスメーカーから一気にカタログや間取りプランを入手できます。
利用も無料、しかも強引な営業も一切ありません。
家購入を検討しているなら必須サービスですので、まずは利用してみましょう。
また、おすすめのハウスメーカーランキングは下記記事で詳しく解説しています。
建物本体の形状を見直す
諸費用を節約する前に、本体工事費用が抑えられるかも確認しておきましょう。
本体工事には基礎や構造、内装、設備工事などがあり、材料費＋施工費がそれぞれにかかります。
この2つを抑えるには建物の凹凸を少なくする方法があります。単純な形ほど使う材料が減り、施工の手間も減らせるからです。
ただ、デザイン面に関わる部分ですので後悔しないようにじっくり検討したいところです。
住宅ローンは複数を比較する
ローンの諸費用は金融機関によって異なりますので、比較してみることが大切です。
たとえば「保証料」は3,000万円の融資の場合66万円程になる場合が多いですが、保証料無料を売りにしているところもあります。
メガバンク、地方銀行、ネット銀行、フラット35など住宅ローンの借入先はさまざま。手数料の比較サイトなどを参考にするのもよい方法です。
「モゲチェック」を使うとお得な住宅ローンが見つかりますので、一度試してみましょう。
司法書士報酬を見直す
登記をする際に必要な「登録免許税」は税率が決まっているのに対して、司法書士へ支払う手数料には決まりがありません。
あまりにも高いと感じた場合は相見積もりをとることを検討しましょう。
外構工事を外注する
外構工事はハウスメーカーや工務店に依頼してもよいですが、引き渡し後に別の業者へ依頼をすることも可能です。
またDIYが得意であれば、植栽を自分で調達して植えてみるなどにより費用を抑えられる可能性があります。
インテリア工事を外注する
外構同様、施主手配またはDIYにより費用を抑えられるでしょう。ただし壁に家具などを固定する場合は下地補強が必要です。
家の完成後に補強を入れることは難しいのでハウスメーカーや工務店へ事前に伝えておくことが大切です。
インテリア工事についてはこだわりを反映する部分でもあるため、あまり節約しすぎても家作りの楽しさが半減してしまいます。ある程度は予算を確保しつつムダは削り、メリハリのあるプランにするのがおすすめです。
複数の引越し業者から見積もりをとる
引越し料金も業者によって料金が異なりますので、「引っ越し侍」などの一括見積もりサービスを利用して複数の業者へ見積りをとる方法がおすすめです。
個別に依頼する手間を減らせる上に、金額交渉においても同業者の見積もりを参考にできるからです。
ただ、いくら安くても大切な新築住宅に傷を付けられてしまってはたまりません。実際に建築を依頼するハウスメーカーなどに低価格で評判のいい業者を聞いてみるのも参考になるでしょう。
また、どこの引越し業者に依頼する場合でも、できるだけ荷物を減らすことで金額を抑えることができます。リサイクルショップへ売る、断捨離を行うなどによりコンパクトな引越しを目指しましょう。
まとめ
注文住宅の諸費用について、総費用の内訳やシミュレーション事例、安く抑える方法など、さまざまな角度からご紹介しました。
注文住宅の予算を考えるときにぜひ本記事をお役立てください。